岐阜県本巣市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
岐阜県本巣市の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、48万円/坪(10年前比▲43.6%)
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岐阜県本巣市の中古戸建て価格
- 1,758万円(48万円/坪)
- 10年前比▲43.6%(前年比▲2.5%)
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 55.76分
- 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
- 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
◆岐阜県本巣市の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 93万円/坪 |
2010年 | 86万円/坪 |
2015年 | 85万円/坪 |
2020年(現在) | 48万円/坪 |
2025年 | 38万円/坪 |
2030年 | 29万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県本巣市:1,758万円(48万円/坪、10年前比-43.6%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
岐阜市:2,396万円(66万円/坪、10年前比▲2.2%)
関市:2,090万円(58万円/坪、10年前比▲34.5%)
山県市:2,213万円(64万円/坪、10年前比+61.6%)
瑞穂市:2,123万円(58万円/坪、10年前比+2.5%)
揖斐郡揖斐川町:2,398万円(63万円/坪、10年前比▲43.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲40.5%
- グッドシナリオ
1,350万円(37.2万円/坪、10年間で▲23.2%を予想) - ノーマルシナリオ
1,047万円(28.8万円/坪、10年間で▲40.5%を予想) - バッドシナリオ
716万円(19.7万円/坪、10年間で▲59.3%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+14.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県本巣市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 50.8万円/坪 |
5年 | 40.4万円/坪 |
10年 | 29.6万円/坪 |
15年 | 27.9万円/坪 |
20年 | 27.5万円/坪 |
25年 | 17.6万円/坪 |
30年 | 17.7万円/坪 |
35年 | 13.2万円/坪 |
40年 | 9.1万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆本巣市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
本巣-1 | 住居表示 | 岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上797番1外 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 穂積駅から6100m | ||
土地面積 | 310㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
本巣-2 | 住居表示 | 岐阜県本巣市軽海字東畑田207番9 | 10.7万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 穂積駅から6100m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
本巣-3 | 住居表示 | 岐阜県本巣市長屋字新開487番28 | 9.1万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 穂積駅から9000m | ||
土地面積 | 137㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
本巣-4 | 住居表示 | 岐阜県本巣市曽井中島字東川原490番7 | 7.3万円/坪 (2.4万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 穂積駅から12000m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
本巣市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、本巣市はどうなるのだろうか。
◆本巣市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 33,995 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 32,688 人 | 96.2 | |
2025年 | 31,108 人 | 91.5 | |
2030年 | 29,330 人 | 86.3 | |
2035年 | 27,479 人 | 80.8 | |
2040年 | 25,559 人 | 75.2 | |
2045年 | 23,699 人 | 69.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)岐阜県本巣市のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
本巣市:69.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:79.6
関市:73.3
山県市:55.8
:102.3
揖斐郡揖斐川町:47.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
岐阜県本巣市の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県本巣市付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆本巣市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市下真桑 | 300万円 ・8.8万円/坪 (2.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩91分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市上真桑 | 560万円 ・15.7万円/坪 (5.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩73分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市上真桑 | 800万円 ・21.4万円/坪 (7.0万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積1600㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩73分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市石原 | 500万円 ・12.3万円/坪 (4.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積930㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩72分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1967年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市仏生寺 | 410万円 ・11.0万円/坪 (3.6万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩71分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1993年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市春近 | 2,900万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩71分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市上真桑 | 100万円 ・2.3万円/坪 (0.7万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩71分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、鉄骨造、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市政田 | 780万円 ・6.7万円/坪 (2.2万円/m²) ・床面積360㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩66分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1989年築、鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市下真桑 | 940万円 ・36.2万円/坪 (11.8万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩63分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市宗慶 | 2,400万円 ・54.7万円/坪 (17.8万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩41分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市宗慶 | 2,400万円 ・56.8万円/坪 (18.5万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩39分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市政田 | 200万円 ・6.2万円/坪 (2.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩115分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1972年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市見延 | 400万円 ・15.4万円/坪 (5.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩102分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市政田 | 850万円 ・23.8万円/坪 (7.7万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩99分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1994年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市政田 | 2,000万円 ・58.6万円/坪 (19.0万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩93分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市仏生寺 | 230万円 ・7.9万円/坪 (2.6万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩76分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市軽海 | 2,800万円 ・78.3万円/坪 (25.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩70分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市三橋 | 430万円 ・14.7万円/坪 (4.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩67分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市仏生寺 | 200万円 ・5.4万円/坪 (1.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 穂積駅から徒歩67分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県本巣市木知原 | 450万円 ・7.9万円/坪 (2.6万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積690㎡) |
最寄り駅 | 木知原駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1957年築、木造 |
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