愛知県蒲郡市上本町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
愛知県蒲郡市上本町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、95万円/坪(10年前比▲16.3%)
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愛知県蒲郡市上本町の中古戸建て価格
- 3,316万円(95万円/坪)
- 10年前比▲16.3%(前年比▲3.1%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 13分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 170.0㎡(51.5坪)
![愛知県蒲郡市上本町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/c/-/img_fc050f1c7f3911eddd8cc90f57550b9218865.png)
◆愛知県蒲郡市上本町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 98万円/坪 |
2010年 | 114万円/坪 |
2015年 | 98万円/坪 |
2020年(現在) | 95万円/坪 |
2025年 | 79万円/坪 |
2030年 | 62万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
愛知県蒲郡市上本町:3,316万円(95万円/坪、10年前比-16.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
蒲郡市:2,361万円(68万円/坪、10年前比▲16.1%)
:3,249万円(98万円/坪、10年前比+10.9%)
:3,429万円(103万円/坪、10年前比▲1.8%)
:2,991万円(86万円/坪、10年前比+7.5%)
:3,320万円(95万円/坪、10年前比+7.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+1.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲35.1%
- グッドシナリオ
2,778万円(79.9万円/坪、10年間で▲16.2%を予想) - ノーマルシナリオ
2,152万円(61.9万円/坪、10年間で▲35.1%を予想) - バッドシナリオ
1,648万円(47.4万円/坪、10年間で▲50.3%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆愛知県蒲郡市上本町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 70.7万円/坪 |
5年 | 63.9万円/坪 |
10年 | 52.3万円/坪 |
15年 | 44.2万円/坪 |
20年 | 30.4万円/坪 |
25年 | 33.6万円/坪 |
30年 | 31.0万円/坪 |
35年 | 17.2万円/坪 |
40年 | 17.6万円/坪 |
![愛知県蒲郡市上本町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/b/-/img_ab276cc45379957aeb4229ef54e243a020870.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆蒲郡市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
蒲郡-1 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市大塚町丸山109番2外 | 18.5万円/坪 (6.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 三河大塚駅から1400m | ||
土地面積 | 260㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-2 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市三谷町東1丁目41番 | 18.2万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比▲3.1% |
最寄り駅 | 三河三谷駅から1100m | ||
土地面積 | 289㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-3 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市中央本町18−4 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 蒲郡駅から1000m | ||
土地面積 | 188㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-4 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市三谷北通3丁目71番外 | 21.6万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 三河三谷駅から570m | ||
土地面積 | 236㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-5 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市竹谷町江尻8番4 | 24.0万円/坪 (7.8万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 蒲郡駅から1400m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-6 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市形原町南双太山9番 | 19.8万円/坪 (6.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 形原駅から1300m | ||
土地面積 | 282㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
蒲郡-7 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市西浦町南稲生12番 | 13.2万円/坪 (4.3万円/㎡) 前年比▲4.0% |
最寄り駅 | 西浦駅から750m | ||
土地面積 | 185㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-8 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市金平町大門10番6 | 15.8万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 三河鹿島駅から1200m | ||
土地面積 | 188㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
蒲郡-9 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市鹿島町中郷33番2外 | 17.0万円/坪 (5.5万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 三河鹿島駅から380m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
蒲郡-10 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市三谷町須田10番17 | 20.4万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 三河三谷駅から880m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
蒲郡-11 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市新井町2−18 | 27.8万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 蒲郡駅から1200m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
蒲郡-12 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市大塚町下長尾12番7 | 16.0万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 三河大塚駅から1100m | ||
土地面積 | 125㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
蒲郡-13 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市五井町西郷29番1 | 10.8万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 蒲郡駅から3000m | ||
土地面積 | 458㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
蒲郡-14 | 住居表示 | 愛知県蒲郡市(蒲郡中部52街区5) | 24.6万円/坪 (8.0万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 蒲郡駅から2100m | ||
土地面積 | 186㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
蒲郡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、蒲郡市はどうなるのだろうか。
◆蒲郡市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 81,100 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 79,343 人 | 97.8 | |
2025年 | 77,048 人 | 95.0 | |
2030年 | 74,463 人 | 91.8 | |
2035年 | 71,701 人 | 88.4 | |
2040年 | 68,891 人 | 84.9 | |
2045年 | 66,179 人 | 81.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![蒲郡市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/e/-/img_ae1ebd9543a669b5a11f9d51c25d33726392.png)
(参考)愛知県蒲郡市上本町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
蒲郡市:81.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:99.3
:89.4
:98.4
:108.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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愛知県蒲郡市上本町の中古戸建ての過去の売買事例
愛知県蒲郡市上本町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆蒲郡市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県蒲郡市上本町 | 1,300万円 ・34.8万円/坪 (11.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 蒲郡駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県蒲郡市上本町 | 2,500万円 ・66.9万円/坪 (21.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 蒲郡駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 |
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