中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

東新宿駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

東新宿駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東新宿駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、298万円/坪(10年前比+6.7%)

 東新宿駅(東京都)の中古戸建て価格相場は坪単価 298万円(90.1万円/㎡)となった。過去10年間で+6.7%となっている。これは東新宿駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。

東新宿駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 9,016万円(298万円/坪)
  • 10年前比+6.7%(前年比▲2.6%
  • 平均築年 : 1989年
  • 平均駅距離 : 5.77分
  • 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
  • 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
東新宿駅(東京都)の中古戸建て価格推移

■現在の中古戸建て価格

東新宿駅:9,016万円(298万円/坪、10年前比+6.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:33,423万円(251万円/坪、10年前比+58.2%
港区:27,690万円(241万円/坪、10年前比+28.4%
文京区:9,762万円(293万円/坪、10年前比+24.2%
渋谷区:14,926万円(318万円/坪、10年前比+37.9%
中野区:7,407万円(245万円/坪、10年前比+14.9%

東新宿駅(東京都)の価格は過去10年で+6.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+40.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲63.5%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,251万円(140.5万円/坪、10年間で▲52.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,294万円(108.9万円/坪、10年間で▲63.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,698万円(89.2万円/坪、10年間で▲70.1%を予想)

■10年後の中古戸建て価格

東新宿駅:3,294万円(108.9万円/坪、10年後は▲63.5%

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:43,444万円(326万円/坪、10年後は+30.0%
港区:24,449万円(213万円/坪、10年後は▲11.7%
文京区:8,178万円(246万円/坪、10年後は▲16.2%
渋谷区:19,007万円(405万円/坪、10年後は+27.3%
中野区:7,295万円(241万円/坪、10年後は▲1.5%

ノーマルシナリオで、10年後に▲63.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+5.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆東新宿駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 217万円/坪
2010年 279万円/坪
2015年 288万円/坪
2020年(現在) 298万円/坪
2025年 203万円/坪
2030年 109万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

新宿区の中古戸建て価格一覧

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坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東新宿駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 315.3万円/坪
5年 305.2万円/坪
10年 290.7万円/坪
15年 278.2万円/坪
20年 247.2万円/坪
25年 248.2万円/坪
30年 257.7万円/坪
35年 194.9万円/坪
40年 173.2万円/坪
東新宿駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆新宿区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
新宿-1 住居表示 東京都新宿区大久保1−14−7 184.6万円/坪
(60.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新大久保駅から400m
土地面積 230㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-2 住居表示 東京都新宿区市谷左内町22番 329.2万円/坪
(107.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 市ケ谷駅から330m
土地面積 290㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-3 住居表示 東京都新宿区西早稲田2−19−2 307.7万円/坪
(100.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 西早稲田駅から120m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-4 住居表示 東京都新宿区大京町6番8 275.1万円/坪
(89.4万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 四谷三丁目駅から300m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
新宿-5 住居表示 東京都新宿区北新宿4−22−16 218.5万円/坪
(71.0万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 東中野駅から750m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-6 住居表示 東京都新宿区下落合4−17−4 198.2万円/坪
(64.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 下落合駅から650m
土地面積 317㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
新宿-7 住居表示 東京都新宿区中落合4−8−30 178.8万円/坪
(58.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 落合南長崎駅から420m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
新宿-8 住居表示 東京都新宿区下落合2−18−11 298.2万円/坪
(96.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 目白駅から450m
土地面積 396㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
新宿-9 住居表示 東京都新宿区西新宿5−15−4 231.4万円/坪
(75.2万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 西新宿五丁目駅から500m
土地面積 132㎡
用途区分 第二種住居地域
新宿-10 住居表示 東京都新宿区矢来町35番5 264.6万円/坪
(86.0万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 神楽坂駅から350m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
新宿-11 住居表示 東京都新宿区西落合3−17−5 190.2万円/坪
(61.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 落合南長崎駅から400m
土地面積 314㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
新宿-12 住居表示 東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6 239.7万円/坪
(77.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 早稲田駅から300m
土地面積 197㎡
用途区分 第二種住居地域
新宿-13 住居表示 東京都新宿区新宿6−3−11 253.8万円/坪
(82.5万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 東新宿駅から560m
土地面積 212㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-14 住居表示 東京都新宿区四谷三栄町14−26 243.1万円/坪
(79.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 四ツ谷駅から550m
土地面積 236㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
新宿-15 住居表示 東京都新宿区北新宿1−27−5 201.8万円/坪
(65.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 大久保駅から510m
土地面積 169㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
新宿-16 住居表示 東京都新宿区上落合1−28−9 178.5万円/坪
(58.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 落合駅から350m
土地面積 250㎡
用途区分 第一種住居地域
新宿-17 住居表示 東京都新宿区高田馬場1丁目182番32外 228.6万円/坪
(74.3万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高田馬場駅から390m
土地面積 205㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
新宿-18 住居表示 東京都新宿区赤城下町69番2外 208.0万円/坪
(67.6万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 神楽坂駅から350m
土地面積 140㎡
用途区分 第二種住居地域
新宿-19 住居表示 東京都新宿区喜久井町34番58 217.5万円/坪
(70.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 早稲田駅から620m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 東新宿駅がある新宿区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、東新宿駅を含む、新宿区はどうなるのだろうか。

◆新宿区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 333,560 人 100.0(基準年)
2020年 340,154 人 102.0
2025年 343,397 人 102.9
2030年 344,507 人 103.3
2035年 344,139 人 103.2
2040年 341,934 人 102.5
2045年 337,805 人 101.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

新宿区の将来推計人口

(参考)東新宿駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
新宿区:101.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千代田区:132.8
港区:134.4
文京区:113.3
渋谷区:108.3
中野区:99.2

 新宿区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 101.3だ。周辺エリアの平均117.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

東新宿駅の中古戸建ての過去の売買事例

 東新宿駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆新宿区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 1,500万円
・83.9万円/坪
(27.3万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1971年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区大久保 27,000万円
・159.8万円/坪
(51.9万円/m²)
・床面積520㎡
(土地面積370㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1977年築、RC
2019年
第3四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 9,400万円
・262.9万円/坪
(85.5万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1991年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 5,500万円
・169.2万円/坪
(55.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第1四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 4,400万円
・270.8万円/坪
(88.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1988年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 7,200万円
・260.6万円/坪
(84.7万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 59,000万円
・490.6万円/坪
(159.5万円/m²)
・床面積370㎡
(土地面積390㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1991年築、RC
2019年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 8,400万円
・344.6万円/坪
(112.0万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2009年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区大久保 22,000万円
・846.2万円/坪
(275.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1978年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 東京都新宿区大久保 14,000万円
・331.4万円/坪
(107.7万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩2分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1968年築、鉄骨造
2018年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区大久保 5,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2018年
第3四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 5,900万円
・191.1万円/坪
(62.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2000年築、RC
2018年
第3四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 5,200万円
・168.4万円/坪
(54.7万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1998年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 4,500万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1955年築、0
2017年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 5,400万円
・151.0万円/坪
(49.1万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1991年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 7,000万円
・195.8万円/坪
(63.6万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1991年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 17,000万円
・201.2万円/坪
(65.4万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1992年築、SRC
2017年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区新宿 12,000万円
・189.3万円/坪
(61.5万円/m²)
・床面積195㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1989年築、鉄骨造
2017年
第2四半期
住居表示 東京都新宿区歌舞伎町 93,000万円
・178.8万円/坪
(58.1万円/m²)
・床面積1600㎡
(土地面積280㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1970年築、RC
2017年
第4四半期
住居表示 東京都新宿区歌舞伎町 140,000万円
・269.2万円/坪
(87.5万円/m²)
・床面積1600㎡
(土地面積280㎡)
最寄り駅 東新宿駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1970年築、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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不動産の購入・売却におすすめの記事

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理想の注文住宅を建ててくれる、おすすめのハウスメーカー・工務店はどこ? そんな疑問に答えるため、注文住宅を扱う28社のおすすめポイントや特徴を徹底比較したので、注文住宅を考えている人は、自分に合ったハウスメーカー・工務店選びの参考にしよう。

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主な大手ハウスメーカー6社の特徴や坪単価

ハウスメーカー名 住友林業 三井ホーム 積水ハウス ダイワハウス パナソニックホームズ ミサワホーム
特徴 木造住宅を代表するハウスメーカー。木に囲まれた上質な生活を望む人に選ばれている 国内で初めてツーバイフォー工法を導入。インテリアコーディネーターの空間作りも高評価 トップクリエイターによるハイグレードな自由設計が持ち味。アフターサポートも充実する 木造から鉄骨造、平屋から併用住宅までプランの多様さが特色。デザイン性の高さも特徴 「強さ」と「暮らしやすさ」の鉄骨住宅が特徴。先進技術を取り入れた高性能なZEH住宅にも注力 耐震性と断熱性の高い木質パネル住宅が特徴。世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を開発し、省エネにも取り組む
坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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