中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

桜新町駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

桜新町駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

桜新町駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、290万円/坪(10年前比+6.7%)

 桜新町駅(東京都)の中古戸建て価格相場は坪単価 290万円(87.7万円/㎡)となった。過去10年間で+6.7%となっている。これは桜新町駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。

桜新町駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 9,661万円(290万円/坪)
  • 10年前比+6.7%(前年比▲0.1%
  • 平均築年 : 2001年
  • 平均駅距離 : 10.65分
  • 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
  • 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
桜新町駅(東京都)の中古戸建て価格推移

■現在の中古戸建て価格

桜新町駅:9,661万円(290万円/坪、10年前比+6.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
目黒区:9,728万円(292万円/坪、10年前比+24.1%
大田区:7,459万円(260万円/坪、10年前比+17.6%
渋谷区:14,926万円(318万円/坪、10年前比+37.9%
杉並区:8,050万円(280万円/坪、10年前比+16.9%
三鷹市:6,629万円(243万円/坪、10年前比+15.7%

桜新町駅(東京都)の価格は過去10年で+6.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+28.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲2.6%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    11,656万円(350.3万円/坪、10年間で+20.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    9,408万円(282.7万円/坪、10年間で▲2.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    8,699万円(261.4万円/坪、10年間で▲10.0%を予想)

■10年後の中古戸建て価格

桜新町駅:9,408万円(282.7万円/坪、10年後は▲2.6%

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
目黒区:11,511万円(346万円/坪、10年後は+18.3%
大田区:7,467万円(260万円/坪、10年後は+0.1%
渋谷区:19,007万円(405万円/坪、10年後は+27.3%
杉並区:7,836万円(273万円/坪、10年後は▲2.6%
三鷹市:7,829万円(288万円/坪、10年後は+18.1%

ノーマルシナリオで、10年後に▲2.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+12.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆桜新町駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 282万円/坪
2010年 272万円/坪
2015年 273万円/坪
2020年(現在) 290万円/坪
2025年 286万円/坪
2030年 283万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

世田谷区の中古戸建て価格一覧

桜新町駅(東京都)の土地、中古マンションを見る

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坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆桜新町駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 287.1万円/坪
5年 278.3万円/坪
10年 280.1万円/坪
15年 264.8万円/坪
20年 212.0万円/坪
25年 244.5万円/坪
30年 204.9万円/坪
35年 238.4万円/坪
40年 254.4万円/坪
桜新町駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆世田谷区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
世田谷-1 住居表示 東京都世田谷区桜上水5−40−10 177.8万円/坪
(57.8万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 桜上水駅から420m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-2 住居表示 東京都世田谷区等々力5丁目33番15 225.8万円/坪
(73.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 尾山台駅から300m
土地面積 345㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-3 住居表示 東京都世田谷区上馬1−7−12 191.4万円/坪
(62.2万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 駒沢大学駅から780m
土地面積 150㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-4 住居表示 東京都世田谷区南烏山2−12−6 181.8万円/坪
(59.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千歳烏山駅から460m
土地面積 91㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-5 住居表示 東京都世田谷区大原1−3−6 219.7万円/坪
(71.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 下北沢駅から680m
土地面積 133㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-6 住居表示 東京都世田谷区上野毛4−13−17 203.7万円/坪
(66.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 上野毛駅から890m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-7 住居表示 東京都世田谷区等々力6−13−12 284.6万円/坪
(92.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 尾山台駅から730m
土地面積 1273㎡
用途区分 第一種住居地域
世田谷-8 住居表示 東京都世田谷区東玉川1−20−2 191.4万円/坪
(62.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 雪が谷大塚駅から600m
土地面積 162㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-9 住居表示 東京都世田谷区奥沢3−16−15 232.3万円/坪
(75.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 奥沢駅から380m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-10 住居表示 東京都世田谷区喜多見9−19−6 116.3万円/坪
(37.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 喜多見駅から550m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-11 住居表示 東京都世田谷区新町1−16−13 197.2万円/坪
(64.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 桜新町駅から1100m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-12 住居表示 東京都世田谷区用賀4−28−4 233.8万円/坪
(76.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 用賀駅から270m
土地面積 258㎡
用途区分 第一種住居地域
世田谷-13 住居表示 東京都世田谷区桜新町2−14−8 265.8万円/坪
(86.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桜新町駅から430m
土地面積 1876㎡
用途区分 準工業地域
世田谷-14 住居表示 東京都世田谷区鎌田2−8−21 103.1万円/坪
(33.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 二子玉川駅から1900m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-15 住居表示 東京都世田谷区赤堤5−20−6 181.8万円/坪
(59.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 下高井戸駅から560m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-16 住居表示 東京都世田谷区成城6−32−18 266.8万円/坪
(86.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 成城学園前駅から550m
土地面積 242㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-17 住居表示 東京都世田谷区上祖師谷5−25−2 134.2万円/坪
(43.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 仙川駅から1100m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-18 住居表示 東京都世田谷区上馬4−19−9 211.1万円/坪
(68.6万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 駒沢大学駅から430m
土地面積 162㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-19 住居表示 東京都世田谷区喜多見4−3−13 92.6万円/坪
(30.1万円/㎡)
前年比▲2.0%
最寄り駅 喜多見駅から1700m
土地面積 129㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 桜新町駅がある世田谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、桜新町駅を含む、世田谷区はどうなるのだろうか。

◆世田谷区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 903,346 人 100.0(基準年)
2020年 913,954 人 101.2
2025年 920,737 人 101.9
2030年 925,611 人 102.5
2035年 926,681 人 102.6
2040年 922,740 人 102.1
2045年 914,434 人 101.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

世田谷区の将来推計人口

(参考)桜新町駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
目黒区:108.2
大田区:104.6
渋谷区:108.3
杉並区:104.6
三鷹市:103.7

 世田谷区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 101.2だ。周辺エリアの平均105.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

桜新町駅の中古戸建ての過去の売買事例

 桜新町駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆世田谷区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区深沢 9,200万円
・283.1万円/坪
(92.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2011年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区深沢 6,500万円
・210.5万円/坪
(68.4万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1978年築、RC、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区桜新町 90,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積1800㎡
(土地面積950㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩7分
用途区分 準工業地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区弦巻 8,000万円
・196.9万円/坪
(64.0万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩13分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区弦巻 9,200万円
・226.5万円/坪
(73.6万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2011年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区駒沢 8,100万円
・276.9万円/坪
(90.0万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区深沢 4,900万円
・201.0万円/坪
(65.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2003年築、RC
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区深沢 7,000万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2000年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区新町 9,000万円
・158.2万円/坪
(51.4万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1990年築、RC
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区新町 13,000万円
・421.1万円/坪
(136.8万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1968年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区新町 8,300万円
・243.2万円/坪
(79.0万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1981年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区新町 8,800万円
・318.6万円/坪
(103.5万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩5分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区新町 6,600万円
・203.1万円/坪
(66.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩2分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1984年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区桜新町 50,000万円
・139.9万円/坪
(45.5万円/m²)
・床面積1100㎡
(土地面積530㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 1988年築、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区桜新町 11,000万円
・338.5万円/坪
(110.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩1分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区桜 7,800万円
・228.6万円/坪
(74.3万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区弦巻 6,000万円
・263.7万円/坪
(85.7万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区弦巻 20,000万円
・246.2万円/坪
(80.0万円/m²)
・床面積250㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区弦巻 21,000万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1997年築、軽量鉄骨造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区駒沢 7,800万円
・192.0万円/坪
(62.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 桜新町駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1997年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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不動産の購入・売却におすすめの記事

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理想の注文住宅を建ててくれる、おすすめのハウスメーカー・工務店はどこ? そんな疑問に答えるため、注文住宅を扱う28社のおすすめポイントや特徴を徹底比較したので、注文住宅を考えている人は、自分に合ったハウスメーカー・工務店選びの参考にしよう。

>>注文住宅を建てるハウスメーカー・工務店、28社のおすすめポイントや特徴を解説!

主な大手ハウスメーカー6社の特徴や坪単価

ハウスメーカー名 住友林業 三井ホーム 積水ハウス ダイワハウス パナソニックホームズ ミサワホーム
特徴 木造住宅を代表するハウスメーカー。木に囲まれた上質な生活を望む人に選ばれている 国内で初めてツーバイフォー工法を導入。インテリアコーディネーターの空間作りも高評価 トップクリエイターによるハイグレードな自由設計が持ち味。アフターサポートも充実する 木造から鉄骨造、平屋から併用住宅までプランの多様さが特色。デザイン性の高さも特徴 「強さ」と「暮らしやすさ」の鉄骨住宅が特徴。先進技術を取り入れた高性能なZEH住宅にも注力 耐震性と断熱性の高い木質パネル住宅が特徴。世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を開発し、省エネにも取り組む
坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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