神奈川県海老名市勝瀬の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
神奈川県海老名市勝瀬の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、106万円/坪(10年前比▲1.0%)
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神奈川県海老名市勝瀬の中古戸建て価格
- 3,034万円(106万円/坪)
- 10年前比▲1.0%(前年比▲1.5%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 16.5分
- 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
- 平均土地面積 : 115.0㎡(34.8坪)
◆神奈川県海老名市勝瀬の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 109万円/坪 |
2010年 | 107万円/坪 |
2015年 | 108万円/坪 |
2020年(現在) | 106万円/坪 |
2025年 | 106万円/坪 |
2030年 | 106万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
神奈川県海老名市勝瀬:3,034万円(106万円/坪、10年前比-1.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
海老名市:2,866万円(100万円/坪、10年前比▲1.0%)
藤沢市:4,307万円(142万円/坪、10年前比+3.0%)
厚木市:3,666万円(121万円/坪、10年前比▲9.7%)
東大和市:6,877万円(239万円/坪、10年前比▲8.8%)
座間市:3,147万円(110万円/坪、10年前比▲3.9%)
綾瀬市:3,214万円(112万円/坪、10年前比▲7.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲4.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+0.2%
- グッドシナリオ
3,449万円(120.0万円/坪、10年間で+13.7%を予想) - ノーマルシナリオ
3,040万円(105.8万円/坪、10年間で+0.2%を予想) - バッドシナリオ
2,612万円(90.9万円/坪、10年間で▲13.9%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲10.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆神奈川県海老名市勝瀬の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 110.0万円/坪 |
5年 | 103.3万円/坪 |
10年 | 95.6万円/坪 |
15年 | 85.3万円/坪 |
20年 | 69.6万円/坪 |
25年 | 75.5万円/坪 |
30年 | 79.1万円/坪 |
35年 | 79.7万円/坪 |
40年 | 68.5万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆海老名市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
海老名-1 | 住居表示 | 神奈川県海老名市大谷北2−19−8 | 50.2万円/坪 (16.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から1700m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-2 | 住居表示 | 神奈川県海老名市柏ケ谷字長ヲサ940番2 | 48.9万円/坪 (15.9万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | かしわ台駅から600m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-3 | 住居表示 | 神奈川県海老名市中新田3−21−19 | 54.8万円/坪 (17.8万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 厚木駅から950m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-4 | 住居表示 | 神奈川県海老名市河原口3−4−11 | 58.2万円/坪 (18.9万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 厚木駅から950m | ||
土地面積 | 153㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-5 | 住居表示 | 神奈川県海老名市東柏ケ谷4−6−10 | 55.1万円/坪 (17.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | さがみ野駅から750m | ||
土地面積 | 122㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
海老名-6 | 住居表示 | 神奈川県海老名市社家字小町26番2 | 39.1万円/坪 (12.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 社家駅から500m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-7 | 住居表示 | 神奈川県海老名市杉久保北4−15−11 | 36.3万円/坪 (11.8万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から4200m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
海老名-8 | 住居表示 | 神奈川県海老名市下今泉1−27−48 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から1400m | ||
土地面積 | 110㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-9 | 住居表示 | 神奈川県海老名市上今泉6−5−11 | 47.1万円/坪 (15.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | かしわ台駅から650m | ||
土地面積 | 205㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
海老名-10 | 住居表示 | 神奈川県海老名市今里2−12−10 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から3100m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-11 | 住居表示 | 神奈川県海老名市国分南1−6−38 | 76.6万円/坪 (24.9万円/㎡) 前年比+2.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から700m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-12 | 住居表示 | 神奈川県海老名市浜田町13−17 | 53.8万円/坪 (17.5万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から1800m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-13 | 住居表示 | 神奈川県海老名市大谷北4−8−17 | 40.3万円/坪 (13.1万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から2600m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-14 | 住居表示 | 神奈川県海老名市杉久保北5−10−8 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から4800m | ||
土地面積 | 159㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-15 | 住居表示 | 神奈川県海老名市門沢橋5−7−14 | 38.8万円/坪 (12.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 門沢橋駅から550m | ||
土地面積 | 146㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-16 | 住居表示 | 神奈川県海老名市中河内字中道1230番4 | 18.9万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から3800m | ||
土地面積 | 341㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
海老名-17 | 住居表示 | 神奈川県海老名市国分北2−18−15 | 51.4万円/坪 (16.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小田急海老名駅から1700m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
海老名-18 | 住居表示 | 神奈川県海老名市中新田2−13−35 | 60.0万円/坪 (19.5万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 厚木駅から250m | ||
土地面積 | 186㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
海老名市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、海老名市はどうなるのだろうか。
◆海老名市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 130,190 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 131,431 人 | 101.0 | |
2025年 | 131,091 人 | 100.7 | |
2030年 | 129,339 人 | 99.3 | |
2035年 | 126,673 人 | 97.3 | |
2040年 | 123,685 人 | 95.0 | |
2045年 | 120,575 人 | 92.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)神奈川県海老名市勝瀬のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
海老名市:92.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
藤沢市:99.1
厚木市:85.8
東大和市:96.7
座間市:82.6
綾瀬市:88.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
神奈川県海老名市勝瀬の中古戸建ての過去の売買事例
神奈川県海老名市勝瀬付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆海老名市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 5,800万円 ・155.2万円/坪 (50.4万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 4,000万円 ・129.6万円/坪 (42.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 5,100万円 ・149.5万円/坪 (48.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 6,500万円 ・71.4万円/坪 (23.2万円/m²) ・床面積280㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 3,800万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2010年 第1四半期 |
住居表示 | 神奈川県海老名市勝瀬 | 4,400万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 海老名駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 |
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