JR難波駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
JR難波駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、126万円/坪(10年前比+40.9%)
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JR難波駅(大阪府)の中古戸建て価格
- 10,300万円(126万円/坪)
- 10年前比+40.9%(前年比▲2.4%)
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 3.8分
- 平均専有面積 : 270.0㎡(81.8坪)
- 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
◆JR難波駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 104万円/坪 |
2010年 | 90万円/坪 |
2015年 | 109万円/坪 |
2020年(現在) | 126万円/坪 |
2025年 | 111万円/坪 |
2030年 | 95万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
JR難波駅:10,300万円(126万円/坪、10年前比+40.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市浪速区:11,397万円(140万円/坪、10年前比+40.4%)
大阪市西区:13,386万円(138万円/坪、10年前比+46.9%)
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%)
大阪市天王寺区:8,576万円(153万円/坪、10年前比+35.4%)
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%)
大阪市中央区:21,688万円(163万円/坪、10年前比+89.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+43.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲24.3%
- グッドシナリオ
10,063万円(123.2万円/坪、10年間で▲2.3%を予想) - ノーマルシナリオ
7,796万円(95.4万円/坪、10年間で▲24.3%を予想) - バッドシナリオ
5,958万円(72.9万円/坪、10年間で▲42.2%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市浪速区:8,069万円(99万円/坪、10年後は▲29.2%)
大阪市西区:15,681万円(162万円/坪、10年後は+17.1%)
大阪市大正区:2,408万円(80万円/坪、10年後は▲3.9%)
大阪市天王寺区:7,270万円(130万円/坪、10年後は▲15.2%)
大阪市西成区:2,824万円(89万円/坪、10年後は+2.5%)
大阪市中央区:29,154万円(219万円/坪、10年後は+34.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆JR難波駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 186.5万円/坪 |
5年 | 172.3万円/坪 |
10年 | 147.9万円/坪 |
15年 | 146.6万円/坪 |
20年 | 131.2万円/坪 |
25年 | 102.0万円/坪 |
30年 | 117.6万円/坪 |
35年 | 81.9万円/坪 |
40年 | 84.3万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市浪速区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪浪速-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市浪速区桜川1−4−12 | 122.2万円/坪 (39.7万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | なんば駅から450m | ||
土地面積 | 678㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
JR難波駅がある大阪市浪速区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、JR難波駅を含む、大阪市浪速区はどうなるのだろうか。
◆大阪市浪速区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 69,766 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 74,079 人 | 106.2 | |
2025年 | 76,593 人 | 109.8 | |
2030年 | 78,071 人 | 111.9 | |
2035年 | 78,493 人 | 112.5 | |
2040年 | 78,008 人 | 111.8 | |
2045年 | 76,673 人 | 109.9 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)JR難波駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市浪速区:109.9
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市西区:126.4
大阪市大正区:63.9
大阪市天王寺区:114.3
大阪市西成区:52.3
大阪市中央区:122.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査 |
JR難波駅の中古戸建ての過去の売買事例
JR難波駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市浪速区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区幸町 | 17,000万円 ・261.5万円/坪 (85.0万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1969年築、鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区元町 | 12,000万円 ・108.6万円/坪 (35.3万円/m²) ・床面積340㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、RC | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区稲荷 | 9,500万円 ・100.8万円/坪 (32.8万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1985年築、鉄骨造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区幸町 | 4,200万円 ・44.6万円/坪 (14.5万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、鉄骨造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区幸町 | 15,000万円 ・47.1万円/坪 (15.3万円/m²) ・床面積980㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1977年築、RC | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市浪速区桜川 | 4,800万円 ・101.9万円/坪 (33.1万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | JR難波駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 |
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