京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約87万円/坪となっており、10年前と比べて+36.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約71万円/坪となり、▲18.5%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

京都府京都市山科区大塚森町の公示地価はいくら？

代表的な地点としては、京都府京都市山科区大宅中小路町61番9外《地番》（椥辻駅から1400m、第1種住居地域）が、29万円/坪（9.3万円/㎡、前年比0.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？

公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

【AI予測】大塚森町の中古戸建て価格相場は2,174万円(10年前比+36.6%)! 10年後の価格推移も公開｜京都府京都市山科区

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科教授

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建ての価格・相場は？
- 現在の価格は、2,174万円（10年前比+36.6%）
価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
自分の年収でいくらの不動産が買える？

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、2,174万円（10年前比+36.6%）

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格

2,174万円（87万円/坪）
10年前比+36.6%（前年比▲1.9%）

築年 : 2001年
駅距離 : 9.0分
専有面積 : 90.0㎡（27.2坪）
土地面積 : 82.6㎡（25.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

年	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格推移
2009年	64万円／坪
2014年	64万円／坪
2019年	71万円／坪
2024年	87万円／坪
2029年	79万円／坪
2034年	78万円/坪（グッドシナリオ） 71万円/坪（ノーマルシナリオ） 64万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の中古戸建て価格

京都府京都市山科区大塚森町：2,174万円（87万円/坪、10年前比+36.6%）

（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）

【現在】京都府京都市山科区大塚森町の価格は過去10年で+36.6%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+21.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲18.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

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京都市山科区の戸建て相場ランキング（町＝大字）

順位	町名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	御陵牛尾町	111万円	7,311万円	16.1%
2	安朱東海道町	109万円	6,074万円	7.2%
3	安朱堂ノ後町	107万円	4,274万円	24.7%
4	竹鼻竹ノ街道町	107万円	3,201万円	35.8%
5	御陵田山町	102万円	3,766万円	25.9%
6	西野野色町	100万円	2,396万円	32.9%
7	椥辻平田町	97万円	3,283万円	38.4%
8	大宅五反畑町	94万円	2,167万円	35.2%
9	御陵平林町	94万円	4,212万円	21.5%
10	北花山河原町	92万円	2,017万円	33.3%
11	音羽伊勢宿町	91万円	3,079万円	32.0%
12	御陵大津畑町	90万円	2,156万円	50.4%
13	勧修寺平田町	89万円	1,475万円	56.7%
14	厨子奥苗代元町	89万円	2,319万円	40.3%
15	大塚野溝町	87万円	1,919万円	32.3%
16	東野八代	87万円	2,528万円	41.1%
17	勧修寺西金ケ崎	87万円	2,178万円	39.5%
18	大塚森町	87万円	2,174万円	36.6%
19	四ノ宮大将軍町	86万円	1,815万円	35.8%
20	安朱馬場ノ東町	85万円	5,588万円	16.5%
21	西野山桜ノ馬場町	84万円	2,701万円	34.7%
22	小野西浦	84万円	2,361万円	26.2%
23	竹鼻外田町	84万円	1,598万円	34.4%
24	大塚西浦町	84万円	1,765万円	40.9%
25	日ノ岡堤谷町	83万円	4,327万円	9.7%
26	勧修寺泉玉町	83万円	1,738万円	45.7%
27	小野御霊町	82万円	5,678万円	12.6%
28	勧修寺福岡町	82万円	3,021万円	26.4%
29	四ノ宮鎌手町	81万円	1,425万円	39.8%
30	御陵封ジ山町	81万円	3,870万円	8.1%
31	竹鼻西ノ口町	80万円	1,671万円	22.0%
32	音羽前出町	79万円	1,734万円	30.3%
33	大宅桟敷	79万円	4,331万円	44.7%
34	西野左義長町	79万円	1,413万円	38.9%
35	音羽沢町	78万円	2,228万円	31.5%
36	音羽森廻り町	78万円	1,482万円	36.5%
37	大塚高岩	78万円	6,759万円	19.4%
38	北花山寺内町	78万円	4,654万円	8.9%
39	御陵別所町	77万円	2,196万円	34.9%
40	北花山市田町	77万円	2,370万円	37.0%
41	御陵四丁野町	76万円	2,965万円	22.4%
42	椥辻草海道町	75万円	1,355万円	29.8%
43	大宅御所田町	75万円	1,957万円	43.5%
44	音羽乙出町	75万円	1,568万円	29.4%
45	音羽山等地	73万円	1,607万円	32.9%
46	勧修寺東北出町	73万円	1,789万円	25.1%
47	椥辻封シ川町	73万円	1,305万円	38.6%
48	椥辻番所ケ口町	72万円	1,362万円	30.1%
49	御陵大谷町	72万円	3,001万円	10.4%
50	音羽八ノ坪	71万円	1,564万円	30.4%
51	御陵原西町	71万円	3,481万円	26.2%
52	小山一石畑	71万円	1,491万円	41.1%
53	御陵荒巻町	70万円	1,719万円	34.3%
54	西野大手先町	68万円	1,687万円	23.2%
55	竹鼻立原町	67万円	1,067万円	22.3%
56	大宅早稲ノ内町	65万円	974万円	40.1%
57	御陵鴨戸町	65万円	1,295万円	32.3%
58	東野八反畑町	65万円	1,097万円	36.3%
59	西野岸ノ下町	64万円	1,978万円	25.1%
60	大宅沢町	64万円	1,339万円	29.9%
61	大宅細田町	63万円	1,014万円	32.7%
62	北花山山田町	63万円	3,226万円	10.6%
63	東野舞台町	63万円	1,689万円	18.4%
64	勧修寺西栗栖野町	62万円	1,122万円	33.1%
65	安朱奥ノ田	61万円	1,529万円	11.9%
66	勧修寺東栗栖野町	61万円	1,301万円	22.8%
67	音羽野田町	60万円	965万円	38.3%
68	竹鼻扇町	60万円	1,196万円	26.8%
69	勧修寺柴山	60万円	1,964万円	9.2%
70	大塚南溝町	59万円	1,095万円	41.4%
71	御陵三蔵町	58万円	993万円	32.8%
72	大宅御供田町	58万円	1,035万円	17.9%
73	日ノ岡石塚町	57万円	1,087万円	19.3%
74	上野御所ノ内町	56万円	958万円	16.3%
75	東野中井ノ上町	56万円	956万円	38.4%
76	東野百拍子町	56万円	1,002万円	16.6%
77	椥辻中在家町	56万円	1,001万円	25.4%
78	上花山講田町	56万円	1,196万円	29.3%
79	北花山西ノ野町	55万円	2,711万円	11.3%
80	勧修寺冷尻	55万円	1,701万円	11.8%
81	東野北井ノ上町	54万円	856万円	37.4%
82	西野八幡田町	52万円	1,519万円	30.8%
83	大塚檀ノ浦	52万円	1,590万円	15.7%
84	小野荘司町	52万円	1,397万円	10.0%
85	東野狐藪町	51万円	814万円	25.8%
86	大宅中小路町	51万円	965万円	25.7%
87	大宅辻脇町	50万円	907万円	32.7%
88	厨子奥若林町	50万円	793万円	46.4%
89	川田西浦町	49万円	789万円	25.3%
90	東野門口町	49万円	640万円	25.5%
91	西野山欠ノ上町	49万円	1,177万円	33.6%
92	大塚中溝	49万円	782万円	29.6%
93	御陵中筋町	49万円	1,244万円	17.4%
94	川田土仏	49万円	1,219万円	29.1%
95	御陵久保町	49万円	946万円	10.5%
96	西野様子見町	48万円	751万円	37.2%
97	西野山中臣町	48万円	726万円	22.3%
98	椥辻西浦町	48万円	862万円	18.7%
99	大宅関生町	48万円	618万円	17.2%
100	勧修寺東堂田町	48万円	617万円	24.2%
101	安朱馬場ノ西町	47万円	803万円	29.2%
102	八軒屋敷町	47万円	1,124万円	26.4%
103	小山西御所町	47万円	585万円	45.7%
104	音羽千本町	47万円	912万円	22.0%
105	北花山大林町	47万円	1,123万円	31.9%
106	栗栖野打越町	47万円	839万円	16.8%
107	東野南井ノ上町	46万円	971万円	21.8%
108	大塚大岩	46万円	1,569万円	14.0%
109	大塚元屋敷町	46万円	691万円	30.8%
110	御陵岡ノ西町	46万円	1,103万円	20.3%
111	上花山坂尻	45万円	2,035万円	16.0%
112	西野山中鳥井町	45万円	990万円	12.0%
113	音羽稲芝	44万円	832万円	21.3%
114	小野御所ノ内町	43万円	821万円	12.3%
115	東野森野町	43万円	648万円	26.0%
116	西野山射庭ノ上町	43万円	881万円	14.5%
117	厨子奥長通	43万円	811万円	39.0%
118	東野竹田	42万円	881万円	11.8%
119	四ノ宮岩久保町	42万円	921万円	29.7%
120	上花山桜谷	42万円	1,255万円	10.7%
121	日ノ岡ホッパラ町	42万円	873万円	7.4%
122	小山中ノ川町	41万円	538万円	34.5%
123	大宅古海道町	41万円	536万円	29.5%
124	小山北溝町	41万円	616万円	25.1%
125	音羽草田町	41万円	735万円	18.0%
126	勧修寺瀬戸河原町	41万円	608万円	15.9%
127	北花山中道町	40万円	765万円	18.5%
128	音羽珍事町	40万円	517万円	26.8%
129	小野高芝町	38万円	459万円	25.4%
130	小山南溝町	38万円	725万円	13.8%
131	大塚北溝町	38万円	495万円	28.0%
132	小山姫子町	38万円	568万円	29.9%
133	西野櫃川町	36万円	582万円	9.9%
134	西野大鳥井町	36万円	648万円	11.8%
135	川田御出町	35万円	637万円	16.9%
136	音羽初田町	35万円	527万円	28.9%
137	日ノ岡朝田町	35万円	726万円	10.6%
138	小山北林町	35万円	518万円	33.4%
139	上花山久保町	34万円	635万円	7.0%
140	川田山田	34万円	614万円	9.6%
141	小山谷田町	34万円	614万円	23.2%
142	西野楳本町	34万円	705万円	16.0%
143	川田菱尾田	33万円	427万円	6.3%
144	小山御坊ノ内町	33万円	522万円	35.2%
145	西野山百々町	33万円	489万円	14.9%
146	川田欠ノ上	32万円	486万円	7.7%
147	北花山六反田町	32万円	516万円	26.3%
148	四ノ宮川原町	32万円	378万円	18.4%
149	西野後藤	31万円	494万円	6.5%
150	大塚丹田	31万円	555万円	17.6%
151	御陵血洗町	31万円	736万円	18.0%
152	川田中畑町	31万円	350万円	7.9%
153	大宅坂ノ辻町	28万円	337万円	19.0%
154	小山中島町	25万円	324万円	16.2%
155	四ノ宮小金塚	24万円	659万円	9.9%
156	四ノ宮行者谷	18万円	267万円	18.2%

京都市山科区の戸建て相場ランキング（駅）

順位	駅名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	山科駅	66万円	1,640万円	18.2%
2	京阪山科駅	66万円	1,640万円	18.2%
3	小野駅	60万円	1,802万円	14.2%
4	御陵駅	51万円	1,220万円	12.2%
5	椥辻駅	48万円	918万円	22.9%
6	東野駅	44万円	828万円	19.2%
7	四宮駅	36万円	654万円	13.5%

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■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、京都府京都市山科区大塚森町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市山科区大塚森町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価
1分	70万円／坪
5分	67万円／坪
10分	63万円／坪
15分	61万円／坪
20分	60万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

築年数	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市山科区大塚森町の築年数別の中古戸建て坪単価
1年	105万円／坪
5年	91万円／坪
10年	83万円／坪
15年	76万円／坪
20年	70万円／坪
25年	62万円／坪
30年	56万円／坪
35年	52万円／坪
40年	50万円／坪

京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建ての過去の売買事例

　京都府京都市山科区大塚森町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、土地の価格相場算定の参考としよう。

◆京都市山科区の中古戸建ての成約事例

取引時期	2023年第3四半期	2023年第4四半期	2024年第1四半期	2024年第1四半期	2024年第1四半期	2024年第1四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2024年第3四半期	2024年第3四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第2四半期
住居表示	京都府京都市山科区四ノ宮川原町	京都府京都市山科区四ノ宮川原町	京都府京都市山科区安朱東海道町	京都府京都市山科区椥辻封シ川町	京都府京都市山科区四ノ宮鎌手町	京都府京都市山科区四ノ宮大将軍町	京都府京都市山科区西野山中畑町	京都府京都市山科区四ノ宮岩久保町	京都府京都市山科区安朱東海道町	京都府京都市山科区小山一石畑	京都府京都市山科区四ノ宮岩久保町	京都府京都市山科区西野野色町	京都府京都市山科区大宅古海道町	京都府京都市山科区北花山中道町	京都府京都市山科区小山神無森町	京都府京都市山科区大宅御所田町	京都府京都市山科区西野櫃川町	京都府京都市山科区東野南井ノ上町	京都府京都市山科区西野今屋敷町	京都府京都市山科区小山小川町
最寄駅	四宮駅から徒歩3分	四宮駅から徒歩2分	山科駅から徒歩4分	椥辻駅から徒歩8分	四宮駅から徒歩4分	四宮駅から徒歩3分	椥辻駅から徒歩20分	四宮駅から徒歩2分	山科駅から徒歩4分	四宮駅から徒歩19分	四宮駅から徒歩3分	御陵駅から徒歩14分	椥辻駅から徒歩15分	御陵駅から徒歩16分	追分（滋賀）駅から徒歩7分	椥辻駅から徒歩14分	東野（京都）駅から徒歩16分	東野（京都）駅から徒歩9分	山科駅から徒歩14分	追分（滋賀）駅から徒歩16分
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種中高層住居専用地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種中高層住居専用地域	第1種住居地域	第1種中高層住居専用地域
建物属性	2023年築、木造	1984年築、木造	1996年築、軽量鉄骨造	2002年築、木造	2013年築、木造	2023年築、木造	1976年築、鉄骨造	1992年築、木造	2024年築、木造	2014年築、木造	1994年築、木造	1962年築、木造	1972年築、木造	2008年築、木造	1998年築、木造	1997年築、木造	1971年築、木造	2025年築、木造	1988年築、木造	2018年築、木造
取引価格	3,400万円・118万円/坪（36万円/m²）・床面積95㎡（土地面積95㎡）	600万円・57万円/坪（17万円/m²）・床面積35㎡（土地面積35㎡）	4,500万円・135万円/坪（41万円/m²）・床面積110㎡（土地面積120㎡）	1,700万円・62万円/坪（19万円/m²）・床面積90㎡（土地面積85㎡）	1,900万円・74万円/坪（22万円/m²）・床面積85㎡（土地面積55㎡）	3,400万円・150万円/坪（45万円/m²）・床面積75㎡（土地面積65㎡）	2,500万円・57万円/坪（17万円/m²）・床面積145㎡（土地面積200㎡）	700万円・22万円/坪（6.7万円/m²）・床面積105㎡（土地面積75㎡）	5,200万円・181万円/坪（55万円/m²）・床面積95㎡（土地面積140㎡）	1,600万円・59万円/坪（18万円/m²）・床面積90㎡（土地面積100㎡）	3,200万円・124万円/坪（38万円/m²）・床面積85㎡（土地面積105㎡）	1,000万円・73万円/坪（22万円/m²）・床面積45㎡（土地面積75㎡）	310万円・23万円/坪（6.9万円/m²）・床面積45㎡（土地面積45㎡）	2,400万円・79万円/坪（24万円/m²）・床面積100㎡（土地面積85㎡）	780万円・32万円/坪（9.8万円/m²）・床面積80㎡（土地面積40㎡）	2,000万円・60万円/坪（18万円/m²）・床面積110㎡（土地面積90㎡）	700万円・39万円/坪（12万円/m²）・床面積60㎡（土地面積65㎡）	7,800万円・129万円/坪（39万円/m²）・床面積200㎡（土地面積110㎡）	1,400万円・33万円/坪（10万円/m²）・床面積140㎡（土地面積130㎡）	4,700万円・91万円/坪（28万円/m²）・床面積170㎡（土地面積210㎡）

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆京都市山科区の公示地価（2025年1月）

地点名	京都市山科区-1	京都市山科区-2	京都市山科区-3	京都市山科区-4	京都市山科区-5	京都市山科区-6	京都市山科区-7	京都市山科区-8	京都市山科区-9	京都市山科区-10	京都市山科区-11	京都市山科区-12	京都市山科区-13	京都市山科区-14	京都市山科区-15	京都市山科区-16	京都市山科区-17	京都市山科区-18	京都市山科区-19	京都市山科区-20	京都市山科区-21	京都市山科区-22	京都市山科区-23	京都市山科区-24	京都市山科区-25	京都市山科区-33
住居表示	京都府京都市山科区大宅中小路町61番9外《地番》	京都府京都市山科区東野八反畑町58番82《地番》	京都府京都市山科区御陵封ジ山町2番65《地番》	京都府京都市山科区御陵平林町1番31《地番》	京都府京都市山科区小野御所ノ内町1番93外《地番》	京都府京都市山科区大塚高岩6番66《地番》	京都府京都市山科区音羽初田町17番20《地番》	京都府京都市山科区音羽草田町42番5外《地番》	京都府京都市山科区御陵四丁野町58番1《地番》	京都府京都市山科区御陵中筋町21番21《地番》	京都府京都市山科区四ノ宮小金塚8番403《地番》	京都府京都市山科区小山谷田町15番14《地番》	京都府京都市山科区小野鐘付田町18番36《地番》	京都府京都市山科区西野岸ノ下町64番6外《地番》	京都府京都市山科区西野山射庭ノ上町67番41《地番》	京都府京都市山科区西野山中鳥井町140番31《地番》	京都府京都市山科区大宅打明町16番12《地番》	京都府京都市山科区大塚元屋敷町11番21《地番》	京都府京都市山科区東野八代48番70《地番》	京都府京都市山科区北花山中道町35番49《地番》	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35《地番》	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町164番《地番》	京都府京都市山科区大宅沢町172番《地番》	京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町32番1《地番》	京都府京都市山科区椥辻草海道町32番16《地番》	京都府京都市山科区大宅岩屋殿3番36外《地番》
最寄り駅	椥辻駅から1400m	椥辻駅から650m	御陵駅から500m	山科駅から530m	小野駅から700m	東野駅から1800m	東野駅から750m	四宮駅から560m	地下鉄山科駅から700m	御陵駅から1000m	四宮駅から1300m	地下鉄山科駅から2100m	小野駅から400m	東野駅から1100m	椥辻駅から2000m	椥辻駅から1500m	椥辻駅から770m	東野駅から1200m	東野駅から1300m	御陵駅から1200m	椥辻駅から700m	小野駅から900m	椥辻駅から590m	地下鉄山科駅から400m	椥辻駅から210m	椥辻駅から1600m
土地面積	102㎡	72㎡	215㎡	118㎡	130㎡	461㎡	73㎡	169㎡	115㎡	61㎡	112㎡	111㎡	55㎡	101㎡	92㎡	175㎡	72㎡	82㎡	105㎡	107㎡	97㎡	85㎡	202㎡	2189㎡	80㎡	367㎡
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域
取引価格	31万円/坪（9.3万円/㎡）前年比+0.2%	58万円/坪（18万円/㎡）前年比+4.2%	45万円/坪（14万円/㎡）前年比+1.5%	60万円/坪（18万円/㎡）前年比+4.0%	44万円/坪（13万円/㎡）前年比+3.1%	20万円/坪（6.2万円/㎡）前年比+0.5%	65万円/坪（20万円/㎡）前年比+5.4%	54万円/坪（16万円/㎡）前年比+5.1%	63万円/坪（19万円/㎡）前年比+4.9%	52万円/坪（16万円/㎡）前年比+3.9%	18万円/坪（5.3万円/㎡）前年比▲0.9%	26万円/坪（8.0万円/㎡）前年比+0.4%	53万円/坪（16万円/㎡）前年比+2.5%	52万円/坪（16万円/㎡）前年比+3.3%	40万円/坪（12万円/㎡）前年比+1.7%	45万円/坪（14万円/㎡）前年比+0.7%	52万円/坪（16万円/㎡）前年比+3.3%	46万円/坪（14万円/㎡）前年比+2.2%	50万円/坪（15万円/㎡）前年比+4.1%	48万円/坪（14万円/㎡）前年比+3.6%	49万円/坪（15万円/㎡）前年比+4.2%	48万円/坪（15万円/㎡）前年比+2.8%	57万円/坪（17万円/㎡）前年比+4.2%	94万円/坪（28万円/㎡）前年比+7.2%	59万円/坪（18万円/㎡）前年比+5.3%	16万円/坪（4.9万円/㎡）前年比+0.0%

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　京都市山科区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、京都市山科区はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2020年＝100)
◆京都市山科区の総人口推移予想
2020年	135,101人	100.0（基準年）
2025年	132,385人	98.0
2030年	128,470人	95.1
2035年	123,886人	91.7
2040年	118,686人	87.8
2045年	113,495人	84.0
2050年	108,599人	80.4

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）京都府京都市山科区大塚森町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都市山科区：80.4

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府京都市左京区：86.4
京都府京都市東山区：79.1
京都府京都市伏見区：79.2
滋賀県大津市：92.7

　京都市山科区の将来人口（2050年）は、2020年=100として、 80.4だ。周辺エリアの平均84.4に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査

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京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建てに関するFAQ

Q京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？: A
京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約87万円/坪となっており、10年前と比べて+36.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

Q京都府京都市山科区大塚森町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？: A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約71万円/坪となり、▲18.5%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

Q京都府京都市山科区大塚森町の公示地価はいくら？: A
代表的な地点としては、京都府京都市山科区大宅中小路町61番9外《地番》（椥辻駅から1400m、第1種住居地域）が、29万円/坪（9.3万円/㎡、前年比0.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？: A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？: A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

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＞＞すまいvalueの詳細記事はこちら

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運営会社	NTTデータ・ウィズ（東証プライム子会社）
＞＞HOME4Uの詳細記事はこちら

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対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数	最大9社
運営会社	SREホールディングス（東証プライム上場企業）
＞＞おうちクラベルの詳細記事はこちら

◆イエウール

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特徴	・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能・2600社以上の不動産会社と提携・対応可能な不動産の種類が多い
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数	最大6社
運営会社	Speee（東京スタンダード市場上場）
＞＞イエウールの詳細記事はこちら

◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

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紹介会社数	最大6社
運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
＞＞LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

◆マンションナビ

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特徴	・マンションの売却に特化・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応・2500社の不動産会社と提携
対応物件	マンション
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ
＞＞マンションナビの詳細記事はこちら

◆リビンマッチ

特徴	・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能・1700社の不動産会社と提携
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

◆いえカツLIFE

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特徴	・対応可能な不動産の種類がトップクラス・共有持ち分でも相談可能・訳あり物件（再建築不可物件、借地権、底地権など）の査定も対応可能
対応物件	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
運営会社	サムライ・アドウェイズ（上場子会社）
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら

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主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
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