【AI予測】南池袋の中古戸建て価格相場は5,385万円(10年前比+47.3%)! 10年後の価格推移も公開｜東京都豊島区

東京都豊島区南池袋の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

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東京都豊島区南池袋の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、5,385万円（10年前比+47.3%）

◆東京都豊島区南池袋の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	177万円／坪
2014年	183万円／坪
2019年	230万円／坪
2024年	269万円／坪
2029年	294万円／坪
2034年	318万円／坪

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

■現在の中古戸建て価格

東京都豊島区南池袋：5,385万円（269万円/坪、10年前比+47.3%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
東京都新宿区：6,187万円（281万円/坪、10年前比+60.3%）
東京都文京区：6,447万円（293万円/坪、10年前比+54.0%）
東京都中野区：5,961万円（248万円/坪、10年前比+62.5%）
東京都北区：2,730万円（152万円/坪、10年前比+56.4%）
東京都板橋区：3,600万円（164万円/坪、10年前比+48.4%）

10年後の予想価格は、+18.0%

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
東京都新宿区：7,439万円（338万円/坪、10年後は+20.2%）
東京都文京区：7,764万円（353万円/坪、10年後は+20.4%）
東京都中野区：7,165万円（299万円/坪、10年後は+20.2%）
東京都北区：3,198万円（178万円/坪、10年後は+17.1%）
東京都板橋区：4,188万円（190万円/坪、10年後は+16.3%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、東京都豊島区南池袋における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆東京都豊島区南池袋の徒歩距離別の中古戸建て坪単価
駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
1分	203万円／坪
5分	195万円／坪
10分	173万円／坪
15分	159万円／坪
20分	149万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東京都豊島区南池袋の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	242万円／坪
5年	229万円／坪
10年	232万円／坪
15年	222万円／坪
20年	214万円／坪
25年	204万円／坪
30年	200万円／坪
35年	194万円／坪
40年	193万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆豊島区の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　豊島区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、豊島区はどうなるのだろうか。

◆豊島区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	301,599人	100.0（基準年）
2025年	308,478人	102.3
2030年	317,153人	105.2
2035年	324,012人	107.4
2040年	328,611人	109.0
2045年	330,009人	109.4
2050年	329,403人	109.2

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）東京都豊島区南池袋のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
豊島区：109.2

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都新宿区：104.2
東京都文京区：113.1
東京都中野区：104.9
東京都北区：101.0
東京都板橋区：103.5

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査

東京都豊島区南池袋の中古戸建ての過去の売買事例

　東京都豊島区南池袋付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆豊島区の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」