森ノ宮駅（大阪府）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
森ノ宮駅（大阪府）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,495万円（10年前比+70.0%）
森ノ宮駅（大阪府）の中古戸建て価格
- 1,495万円（83万円/坪）
- 10年前比+70.0%（前年比+1.8%）
- 築年 : 1997年
- 駅距離 : 7.0分
- 専有面積 : 97.5㎡（29.5坪）
- 土地面積 : 59.5㎡（18.0坪）
◆森ノ宮駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 49万円／坪 |
| 2014年 | 49万円／坪 |
| 2019年 | 60万円／坪 |
| 2024年 | 83万円／坪 |
| 2029年 | 90万円／坪 |
| 2034年 |
107万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
「すまいステップ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を調べよう。査定依頼は「無料」だ。「すまいステップ」の売却査定サービスなら、大手不動産会社を含む最大4社に一括して査定依頼ができるので、ぜひ活用しよう（サービス提供：Speee）。
※以下step1～4の項目をすべて選んでから「無料査定スタート」を押してください
売却実績や保有資格などの基準をクリアした全国の優良不動産会社2,000社以上と提携しているので、地域に精通した会社が見つかるはずだ。
「SREリアルティ」の不動産査定
SREリアルティは、東証プライム上場のソニーグループ関連会社が運営する不動産仲介会社で、売却専門エージェントが担当する「片手仲介」が特徴。不動産業界で一般的な両手仲介にとらわれないため、売主に寄り添うサポート力に強みがあり、顧客満足度93％と高い評価を得ている。ソニーグループと共同開発したAI技術を査定にも活用しており、高値売却を目指したい方におすすめだ。※対応エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府
■現在の中古戸建て価格
森ノ宮駅：1,495万円（83万円/坪、10年前比+70.0%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+44.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+17.6%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+14.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
森ノ宮駅（大阪府）の土地、中古マンションを見る
最寄りの市区町村から探す
「リビンマッチ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
大阪市中央区の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 上町 | 324万円 | 25,244万円 | 14.1% |
| 2 | 瓦屋町 | 180万円 | 3,863万円 | 51.1% |
| 3 | 十二軒町 | 175万円 | 3,327万円 | 59.1% |
| 4 | 上本町西 | 140万円 | 2,232万円 | 71.5% |
| 5 | 玉造 | 122万円 | 3,647万円 | 34.4% |
| 6 | 森ノ宮中央 | 121万円 | 2,186万円 | 46.9% |
| 7 | 高津 | 118万円 | 3,537万円 | 90.1% |
| 8 | 谷町 | 113万円 | 1,699万円 | 62.4% |
| 9 | 日本橋 | 105万円 | 1,947万円 | 75.5% |
| 10 | 島之内 | 82万円 | 1,468万円 | 33.6% |
| 11 | 龍造寺町 | 58万円 | 754万円 | 34.3% |
大阪市中央区の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 谷町九丁目駅 | 171万円 | 4,362万円 | 57.9% |
| 2 | 谷町四丁目駅 | 144万円 | 3,968万円 | 43.6% |
| 3 | 松屋町駅 | 138万円 | 2,062万円 | 59.6% |
| 4 | 谷町六丁目駅 | 131万円 | 1,964万円 | 66.9% |
| 5 | 長堀橋駅 | 107万円 | 1,394万円 | 58.0% |
| 6 | 近鉄日本橋駅 | 107万円 | 2,030万円 | 82.3% |
| 7 | 日本橋駅 | 107万円 | 2,030万円 | 82.3% |
| 8 | 天満橋駅 | 100万円 | 2,791万円 | 50.8% |
| 9 | 森ノ宮駅 | 83万円 | 1,495万円 | 70.0% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、森ノ宮駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆森ノ宮駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 53万円／坪 |
| 5分 | 51万円／坪 |
| 10分 | 47万円／坪 |
| 15分 | 44万円／坪 |
| 20分 | 40万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆森ノ宮駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 104万円／坪 |
| 5年 | 91万円／坪 |
| 10年 | 79万円／坪 |
| 15年 | 70万円／坪 |
| 20年 | 62万円／坪 |
| 25年 | 55万円／坪 |
| 30年 | 47万円／坪 |
| 35年 | 41万円／坪 |
| 40年 | 40万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
森ノ宮駅の中古戸建ての過去の売買事例
森ノ宮駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市中央区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区上本町西 | 大阪府大阪市中央区上本町西 | 大阪府大阪市中央区上本町西 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区玉造 | 大阪府大阪市中央区玉造 | 大阪府大阪市中央区上町 | 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区龍造寺町 | 大阪府大阪市中央区上町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 | 大阪府大阪市中央区谷町 |
| 最寄駅 | 谷町六丁目駅から徒歩1分 | 谷町六丁目駅から徒歩4分 | 谷町六丁目駅から徒歩3分 | 松屋町駅から徒歩4分 | 松屋町駅から徒歩5分 | 谷町六丁目駅から徒歩4分 | 谷町六丁目駅から徒歩1分 | 玉造（大阪メトロ）駅から徒歩3分 | 玉造（大阪メトロ）駅から徒歩4分 | 玉造（大阪メトロ）駅から徒歩7分 | 森ノ宮駅から徒歩4分 | 松屋町駅から徒歩2分 | 松屋町駅から徒歩2分 | 松屋町駅から徒歩2分 | 谷町六丁目駅から徒歩2分 | 谷町六丁目駅から徒歩5分 | 松屋町駅から徒歩1分 | 松屋町駅から徒歩1分 | 谷町六丁目駅から徒歩4分 | 松屋町駅から徒歩2分 |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 近隣商業地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2016年築、軽量鉄骨造 | 年築、木造 | 1948年築、木造 | 1960年築、木造 | 1975年築、木造 | 2012年築、木造 | 年築、木造 | 1952年築、木造 | 1997年築、木造 | 1994年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 1965年築、木造 | 1947年築、木造 | 1986年築、木造 | 年築、木造 |
| 取引価格 |
7,900万円 ・237万円/坪 （72万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積50㎡） |
3,700万円 ・188万円/坪 （57万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積75㎡） |
3,100万円 ・256万円/坪 （78万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積75㎡） |
1,800万円 ・79万円/坪 （24万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積50㎡） |
6,200万円 ・273万円/坪 （83万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積60㎡） |
2,000万円 ・88万円/坪 （27万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積40㎡） |
6,800万円 ・236万円/坪 （72万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積65㎡） |
11,000万円 ・207万円/坪 （63万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積115㎡） |
4,000万円 ・203万円/坪 （62万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積45㎡） |
6,900万円 ・190万円/坪 （58万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積50㎡） |
11,000万円 ・303万円/坪 （92万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積100㎡） |
8,500万円 ・468万円/坪 （142万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積65㎡） |
8,600万円 ・315万円/坪 （96万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積65㎡） |
9,200万円 ・405万円/坪 （123万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積70㎡） |
2,200万円 ・242万円/坪 （73万円/m²） ・床面積30㎡ （土地面積45㎡） |
33,000万円 ・871万円/坪 （264万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積390㎡） |
4,100万円 ・541万円/坪 （164万円/m²） ・床面積25㎡ （土地面積60㎡） |
4,000万円 ・377万円/坪 （114万円/m²） ・床面積35㎡ （土地面積45㎡） |
2,000万円 ・94万円/坪 （29万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積45㎡） |
4,000万円 ・528万円/坪 （160万円/m²） ・床面積25㎡ （土地面積35㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市中央区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 大阪市中央区-1 | 大阪市中央区-2 | 大阪市中央区-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区瓦屋町1-7-8 | 大阪府大阪市中央区上町1-15-15 | 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5 |
| 最寄り駅 | 松屋町駅から300m | 玉造駅から550m | 森ノ宮駅から300m |
| 土地面積 | 64㎡ | 1672㎡ | 132㎡ |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 186万円/坪 （56万円/㎡） 前年比+7.2% |
304万円/坪 （92万円/㎡） 前年比+6.4% |
216万円/坪 （66万円/㎡） 前年比+9.5% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
森ノ宮駅がある大阪市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、森ノ宮駅を含む、大阪市中央区はどうなるのだろうか。
◆大阪市中央区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 103,726人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 115,685人 | 111.5 | |
| 2030年 | 116,290人 | 112.1 | |
| 2035年 | 116,906人 | 112.7 | |
| 2040年 | 116,800人 | 112.6 | |
| 2045年 | 115,423人 | 111.3 | |
| 2050年 | 113,063人 | 109.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）森ノ宮駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪市中央区：109.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府大阪市都島区：94.7
大阪府大阪市西区：110.7
大阪府大阪市天王寺区：106.0
大阪府大阪市浪速区：100.0
大阪府大阪市東成区：91.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
森ノ宮駅（大阪府）の土地、中古マンションを見る
最寄りの市区町村から探す
森ノ宮駅(大阪府)の中古戸建てに関するFAQ
- Q森ノ宮駅(大阪府)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
森ノ宮駅(大阪府)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約83万円/坪となっており、10年前と比べて+70.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q森ノ宮駅(大阪府)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約98万円/坪となり、+17.6%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q森ノ宮駅(大阪府)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府大阪市中央区瓦屋町1-7-8（松屋町駅から300m、第2種住居地域）が、173万円/坪（56万円/㎡、前年比7.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
「すまいステップ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を調べよう。査定依頼は「無料」だ。「すまいステップ」の売却査定サービスなら、大手不動産会社を含む最大4社に一括して査定依頼ができるので、ぜひ活用しよう（サービス提供：Speee）。
※以下step1～4の項目をすべて選んでから「無料査定スタート」を押してください
売却実績や保有資格などの基準をクリアした全国の優良不動産会社2,000社以上と提携しているので、地域に精通した会社が見つかるはずだ。
