土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

ドーム前千代崎駅(大阪府)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

ドーム前千代崎駅(大阪府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

ドーム前千代崎駅(大阪府)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、124万円/坪(10年前比+42.6%)

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ドーム前千代崎駅(大阪府)の土地価格

  • 3,379万円(124万円/坪)
  • 10年前比+42.6%(前年比+4.7%
  • 平均駅距離 : 5.62分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 90.0㎡(27.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
ドーム前千代崎駅(大阪府)の土地価格推移

◆ドーム前千代崎駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 83万円/坪
2010年 87万円/坪
2015年 95万円/坪
2020年(現在) 124万円/坪
2025年 80万円/坪
2030年 35万円/坪
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■現在の土地価格

ドーム前千代崎駅:3,379万円(124万円/坪、10年前比+42.6%)

(参考)周囲の土地価格は?
大阪市西区:3,947万円(145万円/坪、10年前比+42.2%
大阪市福島区:3,252万円(140万円/坪、10年前比+23.0%
大阪市此花区:3,946万円(109万円/坪、10年前比+12.8%
大阪市港区:2,740万円(91万円/坪、10年前比+7.7%
大阪市大正区:2,578万円(74万円/坪、10年前比▲0.4%
大阪市浪速区:5,280万円(129万円/坪、10年前比▲6.8%

ドーム前千代崎駅(大阪府)の価格は過去10年で+42.6%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+15.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲71.4%

2030年のドーム前千代崎駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,247万円(45.8万円/坪、10年間で▲63.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    966万円(35.5万円/坪、10年間で▲71.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    657万円(24.1万円/坪、10年間で▲80.6%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
大阪市西区:2,688万円(99万円/坪、10年後は▲31.9%
大阪市福島区:4,776万円(205万円/坪、10年後は+46.9%
大阪市此花区:4,299万円(118万円/坪、10年後は+8.9%
大阪市港区:3,266万円(108万円/坪、10年後は+19.2%
大阪市大正区:3,150万円(91万円/坪、10年後は+22.1%
大阪市浪速区:3,856万円(94万円/坪、10年後は▲27.0%

ノーマルシナリオで、10年後に▲71.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆大阪市西区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪西-1 住居表示 大阪府大阪市西区北堀江4−13−5 204.0万円/坪
(66.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西長堀駅から400m
土地面積 1029㎡
用途区分 商業地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 ドーム前千代崎駅がある大阪市西区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、ドーム前千代崎駅を含む、大阪市西区はどうなるのだろうか。

◆大阪市西区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 92,430 人 100.0(基準年)
2020年 100,066 人 108.3
2025年 106,440 人 115.2
2030年 111,535 人 120.7
2035年 114,873 人 124.3
2040年 116,509 人 126.1
2045年 116,799 人 126.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市西区の将来推計人口

(参考)ドーム前千代崎駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市西区:126.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市福島区:117.4
大阪市此花区:94.7
大阪市港区:68.7
大阪市大正区:63.9
大阪市浪速区:109.9

 大阪市西区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 126.4だ。周辺エリアの平均90.9に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

ドーム前千代崎駅の土地の過去の売買事例

 ドーム前千代崎駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市西区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2016年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 7,700万円
・116.9万円/坪
(38.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩8分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.7m、長方形
2016年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 1,300万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4m、ほぼ台形
2015年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市西区千代崎 15,000万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
土地面積300㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口12m、ほぼ整形
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西区千代崎 1,800万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口5.2m、長方形
2014年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 4,700万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.3m、長方形
2014年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西区千代崎 8,100万円
・86.2万円/坪
(28.0万円/m²)
土地面積290㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口16.5m、正方形
2013年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西区千代崎 20,000万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積430㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口14.4m、ほぼ長方形
2012年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西区境川 4,500万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.2m、ほぼ長方形
2010年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西区千代崎 4,000万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩8分
用途区分 商業地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2010年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西区南堀江 4,600万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10m、長方形
2009年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 750万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4.4m、長方形
2009年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 9,900万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積610㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2005年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西区九条南 1,500万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 ドーム前千代崎駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.1m、ほぼ整形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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