土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三重県桑名市西正和台の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三重県桑名市西正和台の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三重県桑名市西正和台の土地の価格・相場は?

現在の価格は、21万円/坪(10年前比▲16.0%)

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三重県桑名市西正和台の土地価格

  • 1,429万円(21万円/坪)
  • 10年前比▲16.0%(前年比+0.5%
  • 平均駅距離 : 36.5分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 230.0㎡(69.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
三重県桑名市西正和台の土地価格推移

◆三重県桑名市西正和台の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 27万円/坪
2010年 24万円/坪
2015年 21万円/坪
2020年(現在) 21万円/坪
2025年 20万円/坪
2030年 19万円/坪
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■現在の土地価格

三重県桑名市西正和台:1,429万円(21万円/坪、10年前比-16.0%)

(参考)周囲の土地価格は?
四日市市:1,935万円(25万円/坪、10年前比▲4.7%
いなべ市:745万円(8万円/坪、10年前比▲39.5%
桑名郡木曽岬町:1,096万円(10万円/坪、10年前比+2.6%
員弁郡東員町:755万円(10万円/坪、10年前比▲10.3%
三重郡朝日町:1,702万円(23万円/坪、10年前比+3.9%

三重県桑名市西正和台の価格は過去10年で▲16.0%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲6.8%

2030年の三重県桑名市西正和台の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,719万円(24.7万円/坪、10年間で+20.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,332万円(19.1万円/坪、10年間で▲6.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,021万円(14.7万円/坪、10年間で▲28.5%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲6.8%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆桑名市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
桑名-1 住居表示 三重県桑名市長島町出口字宮東199番5 11.6万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 近鉄長島駅から570m
土地面積 185㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
桑名-2 住居表示 三重県桑名市大字桑名字葭山647番39 21.2万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桑名駅から1200m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-3 住居表示 三重県桑名市大字東金井字古屋敷245番1外 6.2万円/坪
(2.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 伊勢朝日駅から1600m
土地面積 686㎡
用途区分
桑名-4 住居表示 三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀259番 13.6万円/坪
(4.4万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 蓮花寺駅から150m
土地面積 214㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-5 住居表示 三重県桑名市大字西汰上字中縄141番2 7.7万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 播磨駅から1100m
土地面積 489㎡
用途区分
桑名-6 住居表示 三重県桑名市中山町87番外 16.2万円/坪
(5.3万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 星川駅から800m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
桑名-7 住居表示 三重県桑名市大字桑部字中貝戸468番 9.2万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 蓮花寺駅から1500m
土地面積 330㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
桑名-8 住居表示 三重県桑名市大字上深谷部字壱町田804番 5.0万円/坪
(1.6万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 下野代駅から1000m
土地面積 314㎡
用途区分
桑名-9 住居表示 三重県桑名市大字安永字十区割1614番4 13.8万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 益生駅から2300m
土地面積 297㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-10 住居表示 三重県桑名市矢田磧97番 24.0万円/坪
(7.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桑名駅から1500m
土地面積 186㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
桑名-11 住居表示 三重県桑名市長島町又木字熊沢85番30 13.4万円/坪
(4.4万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 近鉄長島駅から1000m
土地面積 211㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-12 住居表示 三重県桑名市汐見町2丁目12番 26.3万円/坪
(8.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桑名駅から1300m
土地面積 280㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
桑名-13 住居表示 三重県桑名市大字東方字播磨前2339番3 17.0万円/坪
(5.5万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 播磨駅から600m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
桑名-14 住居表示 三重県桑名市大字蓮花寺字西広644番69 17.3万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 桑名駅から3900m
土地面積 222㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
桑名-15 住居表示 三重県桑名市大山田6丁目7番79 17.4万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 桑名駅から6500m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
桑名-16 住居表示 三重県桑名市多度町北猪飼字野添641番 3.8万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 多度駅から3000m
土地面積 191㎡
用途区分
桑名-17 住居表示 三重県桑名市外堀81番3 21.3万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 桑名駅から1600m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-18 住居表示 三重県桑名市大字江場字江場屋敷209番 17.4万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 益生駅から1300m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
桑名-19 住居表示 三重県桑名市西正和台3丁目8番20 12.8万円/坪
(4.2万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 星川駅から2500m
土地面積 188㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 桑名市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、桑名市はどうなるのだろうか。

◆桑名市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 140,303 人 100.0(基準年)
2020年 139,565 人 99.5
2025年 137,803 人 98.2
2030年 135,318 人 96.4
2035年 132,270 人 94.3
2040年 128,826 人 91.8
2045年 125,058 人 89.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

桑名市の将来推計人口

(参考)三重県桑名市西正和台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
桑名市:89.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
四日市市:91.1
いなべ市:88.7
桑名郡木曽岬町:59.0
員弁郡東員町:74.6
三重郡朝日町:123.5

 桑名市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 89.1だ。周辺エリアの平均87.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三重県桑名市西正和台の土地の過去の売買事例

 三重県桑名市西正和台付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆桑名市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2017年
第4四半期
住居表示 三重県桑名市西正和台 830万円
・12.9万円/坪
(4.2万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 星川駅から徒歩26分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10.5m、長方形
2007年
第2四半期
住居表示 三重県桑名市西正和台 1,300万円
・14.8万円/坪
(4.8万円/m²)
土地面積270㎡
最寄り駅 星川駅から徒歩47分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口13.5m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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