土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

中八木駅(兵庫県)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

中八木駅(兵庫県)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

中八木駅(兵庫県)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、24万円/坪(10年前比+15.8%)

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中八木駅(兵庫県)の土地価格

  • 1,142万円(24万円/坪)
  • 10年前比+15.8%(前年比▲1.6%
  • 平均駅距離 : 8.33分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 155.0㎡(47.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
中八木駅(兵庫県)の土地価格推移

◆中八木駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 23万円/坪
2010年 21万円/坪
2015年 23万円/坪
2020年(現在) 24万円/坪
2025年 24万円/坪
2030年 23万円/坪
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■現在の土地価格

中八木駅:1,142万円(24万円/坪、10年前比+15.8%)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市垂水区:3,062万円(60万円/坪、10年前比▲5.2%
神戸市西区:1,393万円(21万円/坪、10年前比▲19.3%
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%
加古郡稲美町:989万円(12万円/坪、10年前比+6.1%
加古郡播磨町:1,512万円(29万円/坪、10年前比+21.6%

中八木駅(兵庫県)の価格は過去10年で+15.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲2.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲5.8%

2030年の中八木駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,389万円(29.6万円/坪、10年間で+21.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,076万円(22.9万円/坪、10年間で▲5.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    725万円(15.5万円/坪、10年間で▲36.5%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市垂水区:2,902万円(56万円/坪、10年後は▲5.2%
神戸市西区:1,043万円(16万円/坪、10年後は▲25.1%
加古川市:1,550万円(28万円/坪、10年後は▲21.3%
加古郡稲美町:803万円(10万円/坪、10年後は▲18.7%
加古郡播磨町:1,907万円(37万円/坪、10年後は+26.1%

ノーマルシナリオで、10年後に▲5.8%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.9%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆明石市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
明石-1 住居表示 兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳937番2 21.5万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西江井ヶ島駅から350m
土地面積 247㎡
用途区分 第一種住居地域
明石-2 住居表示 兵庫県明石市材木町15−12 34.2万円/坪
(11.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 明石駅から1000m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
明石-3 住居表示 兵庫県明石市二見町西二見字山中157番60 24.2万円/坪
(7.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 土山駅から1300m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-4 住居表示 兵庫県明石市朝霧町1−7−10 37.2万円/坪
(12.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大蔵谷駅から550m
土地面積 137㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-5 住居表示 兵庫県明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1 39.7万円/坪
(12.9万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 大久保駅から550m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種住居地域
明石-6 住居表示 兵庫県明石市太寺4−8−7 54.8万円/坪
(17.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 明石駅から1300m
土地面積 219㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-7 住居表示 兵庫県明石市人丸町5−3 44.6万円/坪
(14.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 明石駅から900m
土地面積 171㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
明石-8 住居表示 兵庫県明石市二見町福里字池之下563番45 21.7万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 土山駅から650m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
明石-9 住居表示 兵庫県明石市東朝霧丘19−3 33.5万円/坪
(10.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 明石駅から3000m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-10 住居表示 兵庫県明石市大久保町大窪字北開知448番6 26.2万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比+1.8%
最寄り駅 大久保駅から850m
土地面積 155㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
明石-11 住居表示 兵庫県明石市王子2−16−8 35.7万円/坪
(11.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西新町駅から600m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
明石-12 住居表示 兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本839番4 24.9万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東二見駅から500m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
明石-13 住居表示 兵庫県明石市野々上2丁目7番5 38.2万円/坪
(12.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西明石駅から750m
土地面積 197㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
明石-14 住居表示 兵庫県明石市魚住町住吉3丁目722番16 24.8万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 山陽魚住駅から550m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
明石-15 住居表示 兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋634番7 21.5万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中八木駅から800m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
明石-16 住居表示 兵庫県明石市藤江字中尾890番38 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西明石駅から750m
土地面積 156㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-17 住居表示 兵庫県明石市大久保町高丘3丁目5番9 25.1万円/坪
(8.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大久保駅から2600m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
明石-18 住居表示 兵庫県明石市大久保町八木字道重105番4 28.7万円/坪
(9.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中八木駅から70m
土地面積 221㎡
用途区分 準工業地域
明石-19 住居表示 兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下2172番37 23.5万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 魚住駅から1400m
土地面積 72㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 中八木駅がある明石市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、中八木駅を含む、明石市はどうなるのだろうか。

◆明石市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 293,409 人 100.0(基準年)
2020年 292,443 人 99.7
2025年 288,870 人 98.5
2030年 283,726 人 96.7
2035年 277,161 人 94.5
2040年 269,525 人 91.9
2045年 261,401 人 89.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

明石市の将来推計人口

(参考)中八木駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
明石市:89.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市垂水区:84.5
神戸市西区:80.2
加古川市:86.2
加古郡稲美町:83.2
加古郡播磨町:87.6

 明石市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 89.1だ。周辺エリアの平均84.3に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

中八木駅の土地の過去の売買事例

 中八木駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆明石市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 15,000万円
・28.9万円/坪
(9.4万円/m²)
土地面積1600㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口40m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,700万円
・16.6万円/坪
(5.4万円/m²)
土地面積310㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩16分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口5m、不整形
2019年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 6,200万円
・26.5万円/坪
(8.6万円/m²)
土地面積720㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩14分
用途区分 工業地域
土地属性 間口60m、ほぼ整形
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町わかば 3,600万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12.3m、ほぼ整形
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,600万円
・24.3万円/坪
(7.9万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9.4m、ほぼ正方形
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,900万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.1m、ほぼ台形
2019年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 4,300万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積340㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口34.2m、ほぼ長方形
2019年
第3四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,200万円
・16.0万円/坪
(5.2万円/m²)
土地面積230㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩1分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口21m、ほぼ台形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,400万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩15分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7.6m、台形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 2,000万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩14分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口13m、長方形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,700万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7.4m、ほぼ長方形
2018年
第2四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,400万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7m、長方形
2018年
第3四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 2,300万円
・25.5万円/坪
(8.3万円/m²)
土地面積280㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13.7m、ほぼ台形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 2,500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩2分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17.3m、長方形
2017年
第3四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 4,500万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積420㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口30m、不整形
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,600万円
・30.2万円/坪
(9.8万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口3.1m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 9,200万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積800㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口22.1m、ほぼ長方形
2017年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,800万円
・11.4万円/坪
(3.7万円/m²)
土地面積490㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩3分
用途区分 工業地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形
2017年
第1四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 8,700万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
土地面積1700㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩2分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口48m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 兵庫県明石市大久保町 1,000万円
・26.2万円/坪
(8.5万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 中八木駅から徒歩2分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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