土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

五反野駅(東京都)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

五反野駅(東京都)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

五反野駅(東京都)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、130万円/坪(10年前比+7.8%)

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五反野駅(東京都)の土地価格

  • 3,944万円(130万円/坪)
  • 10年前比+7.8%(前年比+4.4%
  • 平均駅距離 : 8.05分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
五反野駅(東京都)の土地価格推移

◆五反野駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 127万円/坪
2010年 121万円/坪
2015年 121万円/坪
2020年(現在) 130万円/坪
2025年 132万円/坪
2030年 134万円/坪
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■現在の土地価格

五反野駅:3,944万円(130万円/坪、10年前比+7.8%)

(参考)周囲の土地価格は?
墨田区:5,587万円(231万円/坪、10年前比+30.1%
北区:5,003万円(195万円/坪、10年前比+47.4%
荒川区:5,228万円(192万円/坪、10年前比+24.6%
葛飾区:5,109万円(161万円/坪、10年前比+15.9%

五反野駅(東京都)の価格は過去10年で+7.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+39.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+2.7%

2030年の五反野駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,229万円(172.9万円/坪、10年間で+32.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,051万円(133.9万円/坪、10年間で+2.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,576万円(118.2万円/坪、10年間で▲9.3%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
墨田区:7,349万円(304万円/坪、10年後は+31.5%
北区:5,171万円(201万円/坪、10年後は+3.4%
荒川区:5,139万円(189万円/坪、10年後は▲1.7%
葛飾区:4,894万円(154万円/坪、10年後は▲4.2%

ノーマルシナリオで、10年後に+2.7%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、五反野駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆五反野駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 124.1万円/坪
5分 122.0万円/坪
10分 106.1万円/坪
15分 107.8万円/坪
20分 87.7万円/坪
五反野駅(東京都)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆足立区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
足立-1 住居表示 東京都足立区舎人5−27−1 82.8万円/坪
(26.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 見沼代親水公園駅から270m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
足立-2 住居表示 東京都足立区綾瀬4−10−20 161.5万円/坪
(52.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 綾瀬駅から230m
土地面積 75㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-3 住居表示 東京都足立区綾瀬2−43−8 150.2万円/坪
(48.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 綾瀬駅から690m
土地面積 106㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
足立-4 住居表示 東京都足立区扇1−52−2 80.9万円/坪
(26.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 扇大橋駅から500m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-5 住居表示 東京都足立区西竹の塚1−3−23 103.4万円/坪
(33.6万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 竹ノ塚駅から990m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
足立-6 住居表示 東京都足立区中川3−24−7 94.8万円/坪
(30.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀有駅から1000m
土地面積 69㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
足立-7 住居表示 東京都足立区舎人3−6−18 74.8万円/坪
(24.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 見沼代親水公園駅から500m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
足立-8 住居表示 東京都足立区神明1−3−4 62.8万円/坪
(20.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 六町駅から1400m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-9 住居表示 東京都足立区東和3−7−8 101.2万円/坪
(32.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北綾瀬駅から950m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-10 住居表示 東京都足立区皿沼1−16−17 71.1万円/坪
(23.1万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 舎人公園駅から1000m
土地面積 147㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-11 住居表示 東京都足立区六木3−34−16 71.1万円/坪
(23.1万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 八潮駅から1400m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
足立-12 住居表示 東京都足立区伊興本町1−13−19 92.3万円/坪
(30.0万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 竹ノ塚駅から870m
土地面積 120㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
足立-13 住居表示 東京都足立区綾瀬3−22−7 178.5万円/坪
(58.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 綾瀬駅から420m
土地面積 486㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-14 住居表示 東京都足立区保木間1−23−16 80.6万円/坪
(26.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 竹ノ塚駅から1700m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-15 住居表示 東京都足立区谷中1−17−5 106.5万円/坪
(34.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北綾瀬駅から530m
土地面積 101㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
足立-16 住居表示 東京都足立区東綾瀬1−18−7 131.1万円/坪
(42.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 綾瀬駅から750m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-17 住居表示 東京都足立区梅島1−19−9 111.4万円/坪
(36.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 梅島駅から340m
土地面積 166㎡
用途区分 第一種住居地域
足立-18 住居表示 東京都足立区西綾瀬3−15−9 101.2万円/坪
(32.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 綾瀬駅から710m
土地面積 93㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
足立-19 住居表示 東京都足立区西新井4−40−8 86.2万円/坪
(28.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 谷在家駅から220m
土地面積 156㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 五反野駅がある足立区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、五反野駅を含む、足立区はどうなるのだろうか。

◆足立区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 670,122 人 100.0(基準年)
2020年 657,810 人 98.2
2025年 643,199 人 96.0
2030年 628,028 人 93.7
2035年 613,390 人 91.5
2040年 599,673 人 89.5
2045年 586,011 人 87.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

足立区の将来推計人口

(参考)五反野駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
足立区:87.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
墨田区:105.4
北区:98.6
荒川区:107.9
葛飾区:91.0

 足立区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 87.4だ。周辺エリアの平均100.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

五反野駅の土地の過去の売買事例

 五反野駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆足立区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 東京都足立区梅田 4,100万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積195㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩24分
用途区分 工業地域
土地属性 間口4m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 東京都足立区梅田 2,700万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩11分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口7m、ほぼ整形
2020年
第2四半期
住居表示 東京都足立区梅田 2,200万円
・104.6万円/坪
(34.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口3m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 東京都足立区足立 1,200万円
・83.1万円/坪
(27.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8.7m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 東京都足立区足立 2,900万円
・116.9万円/坪
(38.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口5.9m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 東京都足立区足立 8,200万円
・116.9万円/坪
(38.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩2分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口13.1m、ほぼ長方形
2019年
第3四半期
住居表示 東京都足立区中央本町 2,800万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩18分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口14m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都足立区梅田 700万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩13分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口4.5m、長方形
2019年
第1四半期
住居表示 東京都足立区梅田 2,000万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩11分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口7.1m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都足立区梅田 3,100万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口6m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都足立区梅田 2,300万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩10分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都足立区梅田 17,000万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
土地面積340㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩9分
用途区分
土地属性 間口10.5m、不整形
2019年
第2四半期
住居表示 東京都足立区足立 1,200万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口8.8m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 東京都足立区足立 3,000万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口4m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都足立区足立 2,800万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩5分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口10.6m、ほぼ整形
2019年
第3四半期
住居表示 東京都足立区西綾瀬 11,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11m、長方形
2018年
第3四半期
住居表示 東京都足立区足立 2,300万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口10.6m、台形
2018年
第3四半期
住居表示 東京都足立区足立 42,000万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積1300㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口11m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 東京都足立区足立 6,600万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2018年
第4四半期
住居表示 東京都足立区足立 3,400万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積70㎡
最寄り駅 五反野駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口7.2m、台形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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