土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府木津川市山城町椿井の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府木津川市山城町椿井の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府木津川市山城町椿井の土地の価格・相場は?

現在の価格は、32万円/坪(10年前比▲4.8%)

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京都府木津川市山城町椿井の土地価格

  • 2,049万円(32万円/坪)
  • 10年前比▲4.8%(前年比+1.6%
  • 平均駅距離 : 18.5分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府木津川市山城町椿井の土地価格推移

◆京都府木津川市山城町椿井の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 33万円/坪
2010年 34万円/坪
2015年 29万円/坪
2020年(現在) 32万円/坪
2025年 31万円/坪
2030年 30万円/坪
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■現在の土地価格

京都府木津川市山城町椿井:2,049万円(32万円/坪、10年前比-4.8%)

(参考)周囲の土地価格は?
木津川市:1,649万円(26万円/坪、10年前比▲4.9%
京田辺市:3,656万円(60万円/坪、10年前比+2.7%
綴喜郡井手町:874万円(10万円/坪、10年前比+14.9%
相楽郡笠置町:660万円(12万円/坪、10年前比▲1.6%
相楽郡和束町:595万円(11万円/坪、10年前比▲2.3%
相楽郡精華町:1,864万円(27万円/坪、10年前比▲18.9%

京都府木津川市山城町椿井の価格は過去10年で▲4.8%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲7.4%

2030年の京都府木津川市山城町椿井の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,019万円(31.8万円/坪、10年間で▲1.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,897万円(29.9万円/坪、10年間で▲7.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,763万円(27.8万円/坪、10年間で▲14.0%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲7.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆木津川市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
木津川-1 住居表示 京都府木津川市山城町上狛藤原4番1外 11.9万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 上狛駅から340m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-2 住居表示 京都府木津川市山城町綺田南河原107番23 12.3万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 棚倉駅から830m
土地面積 122㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-3 住居表示 京都府木津川市山城町椿井舟戸30番1 7.8万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比▲3.1%
最寄り駅 上狛駅から1300m
土地面積 561㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-4 住居表示 京都府木津川市相楽城下20番25 22.3万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 山田川駅から500m
土地面積 101㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-5 住居表示 京都府木津川市木津宮ノ裏36番90 19.4万円/坪
(6.3万円/㎡)
前年比▲2.2%
最寄り駅 木津駅から1200m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
木津川-6 住居表示 京都府木津川市木津町宮ノ内54番 18.2万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 木津駅から850m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-7 住居表示 京都府木津川市相楽台5丁目11番8 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 高の原駅から900m
土地面積 322㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-8 住居表示 京都府木津川市木津池田101番3 19.8万円/坪
(6.4万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 木津駅から450m
土地面積 69㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-9 住居表示 京都府木津川市兜台4丁目8番11 37.2万円/坪
(12.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高の原駅から1300m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-10 住居表示 京都府木津川市相楽川ノ尻27番39 21.8万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比▲2.3%
最寄り駅 西木津駅から180m
土地面積 122㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-11 住居表示 京都府木津川市加茂町例幣正等庵7番 5.3万円/坪
(1.7万円/㎡)
前年比▲2.3%
最寄り駅 加茂駅から2400m
土地面積 685㎡
用途区分
木津川-12 住居表示 京都府木津川市木津川台7丁目21番4 27.0万円/坪
(8.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 木津川台駅から1700m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-13 住居表示 京都府木津川市兜台7丁目3番7 42.5万円/坪
(13.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 高の原駅から800m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-14 住居表示 京都府木津川市加茂町里中森10番8 11.8万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比▲5.4%
最寄り駅 加茂駅から350m
土地面積 97㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-15 住居表示 京都府木津川市相楽大里25番1 14.7万円/坪
(4.8万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 山田川駅から800m
土地面積 219㎡
用途区分 第一種住居地域
木津川-16 住居表示 京都府木津川市木津川台1丁目7番6 30.2万円/坪
(9.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 木津川台駅から600m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-17 住居表示 京都府木津川市鹿背山西大平6番外 8.0万円/坪
(2.6万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 木津駅から1900m
土地面積 614㎡
用途区分
木津川-18 住居表示 京都府木津川市南加茂台13丁目3番8 12.3万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲5.6%
最寄り駅 加茂駅から2800m
土地面積 167㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
木津川-19 住居表示 京都府木津川市加茂町里東上田16番5外 12.2万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲4.4%
最寄り駅 加茂駅から400m
土地面積 365㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 木津川市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、木津川市はどうなるのだろうか。

◆木津川市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 72,840 人 100.0(基準年)
2020年 74,949 人 102.9
2025年 76,003 人 104.3
2030年 76,025 人 104.4
2035年 75,245 人 103.3
2040年 73,941 人 101.5
2045年 72,400 人 99.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

木津川市の将来推計人口

(参考)京都府木津川市山城町椿井のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
木津川市:99.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京田辺市:103.4
綴喜郡井手町:56.1
相楽郡笠置町:33.6
相楽郡和束町:37.2
相楽郡精華町:86.8

 木津川市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 99.4だ。周辺エリアの平均63.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府木津川市山城町椿井の土地の過去の売買事例

 京都府木津川市山城町椿井付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆木津川市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2017年
第1四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 2,800万円
・8.3万円/坪
(2.7万円/m²)
土地面積1000㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩14分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第1四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 4,300万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
土地面積1400㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口20.1m、ほぼ台形
2014年
第4四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 14,000万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口40m、不整形
2013年
第3四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 210万円
・0.9万円/坪
(0.3万円/m²)
土地面積700㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩24分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口31m、不整形
2012年
第2四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 800万円
・14.8万円/坪
(4.8万円/m²)
土地面積165㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9.8m、ほぼ長方形
2011年
第4四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 310万円
・8.3万円/坪
(2.7万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口21.5m、不整形
2009年
第1四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 830万円
・6.5万円/坪
(2.1万円/m²)
土地面積390㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩27分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口15.9m、不整形
2008年
第1四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 130万円
・1.2万円/坪
(0.4万円/m²)
土地面積330㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10m、台形
2008年
第1四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 110万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17m、ほぼ長方形
2008年
第4四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 700万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
土地面積390㎡
最寄り駅 上狛駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口19.5m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 72万円
・1.9万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8m、ほぼ整形
2007年
第3四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 800万円
・6.2万円/坪
(2.0万円/m²)
土地面積410㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口22m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 130万円
・3.4万円/坪
(1.1万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口27m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 京都府木津川市山城町椿井 750万円
・2.9万円/坪
(1.0万円/m²)
土地面積790㎡
最寄り駅 棚倉駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口20m、不整形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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