土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県神戸市中央区下山手通の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県神戸市中央区下山手通の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県神戸市中央区下山手通の土地の価格・相場は?

現在の価格は、106万円/坪(10年前比+5.8%)

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兵庫県神戸市中央区下山手通の土地価格

  • 4,162万円(106万円/坪)
  • 10年前比+5.8%(前年比+2.6%
  • 平均駅距離 : 4.15分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 130.0㎡(39.4坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県神戸市中央区下山手通の土地価格推移

◆兵庫県神戸市中央区下山手通の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 97万円/坪
2010年 100万円/坪
2015年 95万円/坪
2020年(現在) 106万円/坪
2025年 105万円/坪
2030年 105万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県神戸市中央区下山手通:4,162万円(106万円/坪、10年前比+5.8%)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市灘区:4,930万円(163万円/坪、10年前比+34.2%
神戸市兵庫区:2,018万円(70万円/坪、10年前比+0.7%
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%

兵庫県神戸市中央区下山手通の価格は過去10年で+5.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+12.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲1.1%

2030年の兵庫県神戸市中央区下山手通の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,312万円(135.1万円/坪、10年間で+27.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,115万円(104.6万円/坪、10年間で▲1.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,944万円(74.9万円/坪、10年間で▲29.3%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲1.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、兵庫県神戸市中央区下山手通における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆兵庫県神戸市中央区下山手通の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 107.4万円/坪
5分 106.2万円/坪
10分 101.2万円/坪
15分 106.3万円/坪
20分 80.7万円/坪
兵庫県神戸市中央区下山手通の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆神戸市中央区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
神戸中央-1 住居表示 兵庫県神戸市中央区中山手通6−4−30 136.6万円/坪
(44.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 県庁前駅から400m
土地面積 175㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-2 住居表示 兵庫県神戸市中央区山本通2−13−23 109.2万円/坪
(35.5万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 三ノ宮駅から760m
土地面積 268㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-3 住居表示 兵庫県神戸市中央区熊内町8−3−10 56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 地下鉄新神戸駅から800m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸中央-4 住居表示 兵庫県神戸市中央区神仙寺通2−4−18 62.5万円/坪
(20.3万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 王子公園駅から1400m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸中央-5 住居表示 兵庫県神戸市中央区楠町1−10−10 82.5万円/坪
(26.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大倉山駅から150m
土地面積 255㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-6 住居表示 兵庫県神戸市中央区宮本通2−3−20 87.7万円/坪
(28.5万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 灘駅から580m
土地面積 98㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
神戸中央-7 住居表示 兵庫県神戸市中央区熊内町4−3−16 105.2万円/坪
(34.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 地下鉄新神戸駅から360m
土地面積 283㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸中央-8 住居表示 兵庫県神戸市中央区熊内橋通3−2−5 75.1万円/坪
(24.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 阪急春日野道駅から500m
土地面積 124㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-9 住居表示 兵庫県神戸市中央区再度筋町12−6 79.1万円/坪
(25.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 県庁前駅から900m
土地面積 203㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸中央-10 住居表示 兵庫県神戸市中央区山本通1−6−30 168.6万円/坪
(54.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 三ノ宮駅から800m
土地面積 282㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-11 住居表示 兵庫県神戸市中央区山本通4−14−21 112.6万円/坪
(36.6万円/㎡)
前年比+2.2%
最寄り駅 県庁前駅から690m
土地面積 876㎡
用途区分 第二種住居地域
神戸中央-12 住居表示 兵庫県神戸市中央区山本通3−19−22 60.6万円/坪
(19.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 県庁前駅から940m
土地面積 107㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸中央-13 住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通7−2−11 92.0万円/坪
(29.9万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 花隈駅から400m
土地面積 79㎡
用途区分 第二種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 神戸市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、神戸市中央区はどうなるのだろうか。

◆神戸市中央区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 135,153 人 100.0(基準年)
2020年 142,718 人 105.6
2025年 147,778 人 109.3
2030年 150,732 人 111.5
2035年 151,692 人 112.2
2040年 150,968 人 111.7
2045年 149,003 人 110.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

神戸市中央区の将来推計人口

(参考)兵庫県神戸市中央区下山手通のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市中央区:110.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市灘区:97.8
神戸市兵庫区:87.9
神戸市北区:70.3

 神戸市中央区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 110.2だ。周辺エリアの平均85.3に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県神戸市中央区下山手通の土地の過去の売買事例

 兵庫県神戸市中央区下山手通付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆神戸市中央区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 3,800万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 元町駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 16,000万円
・196.9万円/坪
(64.0万円/m²)
土地面積250㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口24.5m、ほぼ長方形
2017年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 78,000万円
・430.8万円/坪
(140.0万円/m²)
土地面積550㎡
最寄り駅 三ノ宮駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口15m、ほぼ整形
2017年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 7,100万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩4分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口10m、長方形
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 2,800万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 西元町駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口7.5m、ほぼ台形
2016年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 3,800万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積145㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口12.8m、ほぼ長方形
2015年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 4,100万円
・126.2万円/坪
(41.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 元町駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10m、ほぼ正方形
2015年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 3,100万円
・169.2万円/坪
(55.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 元町駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4.5m、不整形
2014年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 310万円
・30.5万円/坪
(9.9万円/m²)
土地面積30㎡
最寄り駅 三ノ宮駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口2.7m、ほぼ長方形
2014年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 1,100万円
・22.2万円/坪
(7.2万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 西元町駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口7.4m、ほぼ長方形
2014年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 90万円
・4.9万円/坪
(1.6万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口4.8m、ほぼ長方形
2013年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 4,000万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 花隈駅から徒歩4分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口11.8m、ほぼ台形
2012年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 11,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積300㎡
最寄り駅 県庁前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口18.7m、ほぼ台形
2011年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 6,300万円
・523.1万円/坪
(170.0万円/m²)
土地面積35㎡
最寄り駅 三ノ宮駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口3m、ほぼ長方形
2011年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 540万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積35㎡
最寄り駅 西元町駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口4.5m、ほぼ長方形
2010年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 380万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積35㎡
最寄り駅 神戸駅から徒歩8分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口4.6m、長方形
2010年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 2,600万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩5分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口5m、ほぼ長方形
2009年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 1,700万円
・30.2万円/坪
(9.8万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 大倉山駅から徒歩5分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口7m、長方形
2008年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 5,000万円
・212.3万円/坪
(69.0万円/m²)
土地面積70㎡
最寄り駅 元町駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4m、ほぼ長方形
2006年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市中央区下山手通 1,600万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 三ノ宮駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口5.5m、長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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