兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格推移・相場は? 10年後は+10.9%を予想!

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格推移・相場は? 10年後は+10.9%を予想!

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地の価格・相場は?

現在の価格は、121万円/坪(10年前比+23.7%)

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格

  • 5,139万円(121万円/坪)
  • 10年前比+23.7%(前年比+1.6%
  • 平均駅距離 : 6.46分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格推移

◆兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 112万円/坪
2010年 98万円/坪
2015年 110万円/坪
2020年(現在) 121万円/坪
2025年 128万円/坪
2030年 135万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県神戸市東灘区御影郡家:5,139万円(121万円/坪、10年前比+23.7%)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市灘区:4,930万円(163万円/坪、10年前比+34.2%
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%
芦屋市:8,300万円(131万円/坪、10年前比+31.1%

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の価格は過去10年で+23.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+10.9%

2030年の兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,284万円(148.4万円/坪、10年間で+22.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    5,701万円(134.6万円/坪、10年間で+10.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,945万円(93.2万円/坪、10年間で▲23.2%を予想)

(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
神戸市灘区:6,067万円(201万円/坪、10年後は+23.0%
神戸市北区:1,203万円(18万円/坪、10年後は+3.7%
芦屋市:11,011万円(173万円/坪、10年後は+32.7%

ノーマルシナリオで、10年後に+10.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+19.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆神戸市東灘区の公示地価(2021年1月)

地点名 神戸東灘-1 神戸東灘-2 神戸東灘-3 神戸東灘-4 神戸東灘-5 神戸東灘-6 神戸東灘-7 神戸東灘-8 神戸東灘-9 神戸東灘-10 神戸東灘-11 神戸東灘-12 神戸東灘-13 神戸東灘-14 神戸東灘-15 神戸東灘-16 神戸東灘-17 神戸東灘-18 神戸東灘-19 神戸東灘-20
住居表示 兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原1−10−23 兵庫県神戸市東灘区御影郡家2−5−21 兵庫県神戸市東灘区森北町7−23−5 兵庫県神戸市東灘区本山中町3−8−20 兵庫県神戸市東灘区魚崎北町8−3−3 兵庫県神戸市東灘区岡本2−9−26 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町7−4−11 兵庫県神戸市東灘区御影石町4−14−3 兵庫県神戸市東灘区深江南町1−9−17 兵庫県神戸市東灘区西岡本5−9−7 兵庫県神戸市東灘区住吉台13−17 兵庫県神戸市東灘区深江北町1−11−16 兵庫県神戸市東灘区本山南町5−1−27 兵庫県神戸市東灘区森北町6−8−13 兵庫県神戸市東灘区住吉本町1−16−3 兵庫県神戸市東灘区深江本町4−3−1 兵庫県神戸市東灘区本山北町6−6−5 兵庫県神戸市東灘区御影山手6−4−23 兵庫県神戸市東灘区住吉山手3−1−9 兵庫県神戸市東灘区西岡本7−9−9
最寄り駅 阪急御影駅から620m 阪急御影駅から330m 甲南山手駅から1300m 摂津本山駅から620m 魚崎駅から650m 岡本駅から380m 魚崎駅から530m 石屋川駅から730m 阪神芦屋駅から1000m 住吉駅から1300m 阪急御影駅から2200m 阪神芦屋駅から690m 青木駅から410m 甲南山手駅から710m 住吉駅から500m 深江駅から350m 岡本駅から210m 阪急御影駅から1400m 住吉駅から1000m 住吉駅から1800m
土地面積 168㎡ 366㎡ 179㎡ 505㎡ 186㎡ 330㎡ 170㎡ 129㎡ 95㎡ 227㎡ 303㎡ 510㎡ 214㎡ 174㎡ 290㎡ 115㎡ 232㎡ 110㎡ 243㎡ 229㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域
取引価格 69.8万円/坪
(22.7万円/㎡)
前年比+0.0%
166.2万円/坪
(54.0万円/㎡)
前年比+0.0%
43.1万円/坪
(14.0万円/㎡)
前年比▲3.4%
133.2万円/坪
(43.3万円/㎡)
前年比+1.9%
102.5万円/坪
(33.3万円/㎡)
前年比+0.0%
180.0万円/坪
(58.5万円/㎡)
前年比+0.0%
72.9万円/坪
(23.7万円/㎡)
前年比+0.0%
98.2万円/坪
(31.9万円/㎡)
前年比+2.6%
69.5万円/坪
(22.6万円/㎡)
前年比+0.9%
123.7万円/坪
(40.2万円/㎡)
前年比+0.0%
36.6万円/坪
(11.9万円/㎡)
前年比▲3.3%
105.2万円/坪
(34.2万円/㎡)
前年比+1.5%
104.6万円/坪
(34.0万円/㎡)
前年比+0.9%
72.6万円/坪
(23.6万円/㎡)
前年比+0.0%
148.9万円/坪
(48.4万円/㎡)
前年比+1.9%
75.7万円/坪
(24.6万円/㎡)
前年比+0.8%
141.5万円/坪
(46.0万円/㎡)
前年比+0.0%
70.5万円/坪
(22.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
89.8万円/坪
(29.2万円/㎡)
前年比+1.0%
49.2万円/坪
(16.0万円/㎡)
前年比▲0.6%

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 神戸市東灘区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、神戸市東灘区はどうなるのだろうか。

◆神戸市東灘区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 213,634 人 100.0(基準年)
2020年 215,307 人 100.8
2025年 214,352 人 100.3
2030年 211,945 人 99.2
2035年 208,447 人 97.6
2040年 203,684 人 95.3
2045年 198,202 人 92.8

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

神戸市東灘区の将来推計人口

(参考)兵庫県神戸市東灘区御影郡家のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市東灘区:92.8

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市灘区:97.8
神戸市北区:70.3
芦屋市:91.3

 神戸市東灘区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 92.8だ。周辺エリアの平均86.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,535万円 5.0万円
300万円 2,303万円 7.5万円
400万円 3,071万円 10.0万円
500万円 3,839万円 12.5万円
600万円 4,606万円 15.0万円
700万円 5,374万円 17.5万円
800万円 6,142万円 20.0万円
900万円 6,909万円 22.5万円
1,000万円 7,677万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.50%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年2月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県神戸市東灘区御影郡家の土地の過去の売買事例

 兵庫県神戸市東灘区御影郡家付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆神戸市東灘区の土地の成約事例

取引時期 2019年 第3四半期 2017年 第1四半期 2017年 第3四半期 2017年 第4四半期 2017年 第2四半期 2016年 第4四半期 2016年 第2四半期 2015年 第1四半期 2014年 第4四半期 2013年 第4四半期 2013年 第4四半期 2012年 第2四半期 2012年 第1四半期 2011年 第2四半期 2011年 第2四半期 2010年 第4四半期 2010年 第2四半期 2010年 第3四半期 2010年 第4四半期 2010年 第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家 兵庫県神戸市東灘区御影郡家
最寄駅 御影駅から徒歩5分 御影駅から徒歩9分 御影駅から徒歩9分 住吉駅から徒歩7分 住吉駅から徒歩6分 御影駅から徒歩7分 御影駅から徒歩3分 御影駅から徒歩7分 住吉駅から徒歩8分 御影駅から徒歩7分 御影駅から徒歩4分 御影駅から徒歩8分 御影駅から徒歩4分 住吉駅から徒歩10分 御影駅から徒歩8分 住吉駅から徒歩6分 御影駅から徒歩4分 御影駅から徒歩4分 御影駅から徒歩4分 御影駅から徒歩3分
用途区分 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種住居地域 第1種中高層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形 間口11.8m、袋地等 間口6m、ほぼ長方形 間口18.2m、不整形 間口10.7m、ほぼ長方形 間口16m、ほぼ正方形 間口10m、ほぼ長方形 間口7.7m、ほぼ台形 間口2.8m、袋地等 間口15m、長方形 間口5m、長方形 間口18m、不整形 間口11.8m、不整形 間口13.1m、ほぼ台形 間口9m、ほぼ台形 間口3.3m、ほぼ長方形 間口11.8m、ほぼ整形 間口11.8m、ほぼ整形 間口9m、ほぼ整形 間口14.8m、ほぼ台形
取引価格 11,000万円
・206.2万円/坪
(67.0万円/m²)
土地面積165㎡
4,200万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積85㎡
6,400万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積140㎡
18,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積500㎡
10,000万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
土地面積175㎡
19,000万円
・212.3万円/坪
(69.0万円/m²)
土地面積280㎡
4,100万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積90㎡
3,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
土地面積60㎡
2,400万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積80㎡
14,000万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積300㎡
2,800万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積120㎡
16,000万円
・113.8万円/坪
(37.0万円/m²)
土地面積440㎡
8,200万円
・98.5万円/坪
(32.0万円/m²)
土地面積260㎡
7,300万円
・147.7万円/坪
(48.0万円/m²)
土地面積150㎡
2,700万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積75㎡
240万円
・20.0万円/坪
(6.5万円/m²)
土地面積35㎡
9,500万円
・116.9万円/坪
(38.0万円/m²)
土地面積250㎡
3,600万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積85㎡
3,600万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積85㎡
8,400万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積180㎡

※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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