兵庫県神戸市東灘区森南町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市東灘区森南町の土地の価格・相場は?
現在の価格は、149万円/坪(10年前比+23.7%)
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兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格
- 6,293万円(149万円/坪)
- 10年前比+23.7%(前年比+1.6%)
- 平均駅距離 : 5分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
◆兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 137万円/坪 |
2010年 | 120万円/坪 |
2015年 | 134万円/坪 |
2020年(現在) | 149万円/坪 |
2025年 | 157万円/坪 |
2030年 | 165万円/坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県神戸市東灘区森南町:6,293万円(149万円/坪、10年前比+23.7%)
(参考)周囲の土地価格は?
神戸市灘区:4,930万円(163万円/坪、10年前比+34.2%)
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%)
芦屋市:8,300万円(131万円/坪、10年前比+31.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+10.9%
- グッドシナリオ
7,695万円(181.7万円/坪、10年間で+22.3%を予想) - ノーマルシナリオ
6,982万円(164.9万円/坪、10年間で+10.9%を予想) - バッドシナリオ
4,831万円(114.1万円/坪、10年間で▲23.2%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+19.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市東灘区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸東灘-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原1−10−23 | 69.8万円/坪 (22.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急御影駅から620m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区御影郡家2−5−21 | 166.2万円/坪 (54.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急御影駅から330m | ||
土地面積 | 366㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森北町7−23−5 | 43.1万円/坪 (14.0万円/㎡) 前年比▲3.4% |
最寄り駅 | 甲南山手駅から1300m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区本山中町3−8−20 | 133.2万円/坪 (43.3万円/㎡) 前年比+1.9% |
最寄り駅 | 摂津本山駅から620m | ||
土地面積 | 505㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区魚崎北町8−3−3 | 102.5万円/坪 (33.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 魚崎駅から650m | ||
土地面積 | 186㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区岡本2−9−26 | 180.0万円/坪 (58.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岡本駅から380m | ||
土地面積 | 330㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町7−4−11 | 72.9万円/坪 (23.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 魚崎駅から530m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸東灘-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区御影石町4−14−3 | 98.2万円/坪 (31.9万円/㎡) 前年比+2.6% |
最寄り駅 | 石屋川駅から730m | ||
土地面積 | 129㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区深江南町1−9−17 | 69.5万円/坪 (22.6万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 阪神芦屋駅から1000m | ||
土地面積 | 95㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区西岡本5−9−7 | 123.7万円/坪 (40.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 住吉駅から1300m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区住吉台13−17 | 36.6万円/坪 (11.9万円/㎡) 前年比▲3.3% |
最寄り駅 | 阪急御影駅から2200m | ||
土地面積 | 303㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区深江北町1−11−16 | 105.2万円/坪 (34.2万円/㎡) 前年比+1.5% |
最寄り駅 | 阪神芦屋駅から690m | ||
土地面積 | 510㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区本山南町5−1−27 | 104.6万円/坪 (34.0万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 青木駅から410m | ||
土地面積 | 214㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸東灘-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森北町6−8−13 | 72.6万円/坪 (23.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 甲南山手駅から710m | ||
土地面積 | 174㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区住吉本町1−16−3 | 148.9万円/坪 (48.4万円/㎡) 前年比+1.9% |
最寄り駅 | 住吉駅から500m | ||
土地面積 | 290㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸東灘-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区深江本町4−3−1 | 75.7万円/坪 (24.6万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 深江駅から350m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸東灘-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区本山北町6−6−5 | 141.5万円/坪 (46.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岡本駅から210m | ||
土地面積 | 232㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区御影山手6−4−23 | 70.5万円/坪 (22.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 阪急御影駅から1400m | ||
土地面積 | 110㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸東灘-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区住吉山手3−1−9 | 89.8万円/坪 (29.2万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 住吉駅から1000m | ||
土地面積 | 243㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市東灘区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市東灘区はどうなるのだろうか。
◆神戸市東灘区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 213,634 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 215,307 人 | 100.8 | |
2025年 | 214,352 人 | 100.3 | |
2030年 | 211,945 人 | 99.2 | |
2035年 | 208,447 人 | 97.6 | |
2040年 | 203,684 人 | 95.3 | |
2045年 | 198,202 人 | 92.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)兵庫県神戸市東灘区森南町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市東灘区:92.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市灘区:97.8
神戸市北区:70.3
芦屋市:91.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査 |
兵庫県神戸市東灘区森南町の土地の過去の売買事例
兵庫県神戸市東灘区森南町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市東灘区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 9,400万円 ・160.0万円/坪 (52.0万円/m²) 土地面積180㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.8m、ほぼ長方形 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 13,000万円 ・141.5万円/坪 (46.0万円/m²) 土地面積280㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口15m、ほぼ長方形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 9,500万円 ・163.1万円/坪 (53.0万円/m²) 土地面積180㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 9,500万円 ・144.6万円/坪 (47.0万円/m²) 土地面積200㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口11m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 4,900万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) 土地面積110㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11m、ほぼ正方形 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 10,000万円 ・120.0万円/坪 (39.0万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口13.7m、ほぼ長方形 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 31,000万円 ・193.8万円/坪 (63.0万円/m²) 土地面積490㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口20.5m、長方形 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 3,800万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) 土地面積120㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6.4m、ほぼ長方形 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 6,800万円 ・138.5万円/坪 (45.0万円/m²) 土地面積150㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口19m、不整形 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 42,000万円 ・283.1万円/坪 (92.0万円/m²) 土地面積460㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口20.5m、ほぼ整形 | ||
2007年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 45,000万円 ・218.5万円/坪 (71.0万円/m²) 土地面積630㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口24.5m、ほぼ長方形 | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 11,000万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) 土地面積220㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口12.5m、ほぼ長方形 | ||
2006年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 3,300万円 ・120.0万円/坪 (39.0万円/m²) 土地面積85㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口7.2m、長方形 | ||
2006年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 2,200万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) 土地面積50㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口4.3m、長方形 | ||
2006年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市東灘区森南町 | 870万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) 土地面積45㎡ |
最寄り駅 | 甲南山手駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口4m、ほぼ長方形 |
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