土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県神戸市東灘区森南町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県神戸市東灘区森南町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、149万円/坪(10年前比+23.7%)

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兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格

  • 6,293万円(149万円/坪)
  • 10年前比+23.7%(前年比+1.6%
  • 平均駅距離 : 5分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格推移

◆兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 137万円/坪
2010年 120万円/坪
2015年 134万円/坪
2020年(現在) 149万円/坪
2025年 157万円/坪
2030年 165万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県神戸市東灘区森南町:6,293万円(149万円/坪、10年前比+23.7%)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市灘区:4,930万円(163万円/坪、10年前比+34.2%
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%
芦屋市:8,300万円(131万円/坪、10年前比+31.1%

兵庫県神戸市東灘区森南町の価格は過去10年で+23.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+10.9%

2030年の兵庫県神戸市東灘区森南町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    7,695万円(181.7万円/坪、10年間で+22.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,982万円(164.9万円/坪、10年間で+10.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    4,831万円(114.1万円/坪、10年間で▲23.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+10.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+19.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆神戸市東灘区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
神戸東灘-1 住居表示 兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原1−10−23 69.8万円/坪
(22.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 阪急御影駅から620m
土地面積 168㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-2 住居表示 兵庫県神戸市東灘区御影郡家2−5−21 166.2万円/坪
(54.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 阪急御影駅から330m
土地面積 366㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-3 住居表示 兵庫県神戸市東灘区森北町7−23−5 43.1万円/坪
(14.0万円/㎡)
前年比▲3.4%
最寄り駅 甲南山手駅から1300m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-4 住居表示 兵庫県神戸市東灘区本山中町3−8−20 133.2万円/坪
(43.3万円/㎡)
前年比+1.9%
最寄り駅 摂津本山駅から620m
土地面積 505㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-5 住居表示 兵庫県神戸市東灘区魚崎北町8−3−3 102.5万円/坪
(33.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 魚崎駅から650m
土地面積 186㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-6 住居表示 兵庫県神戸市東灘区岡本2−9−26 180.0万円/坪
(58.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岡本駅から380m
土地面積 330㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-7 住居表示 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町7−4−11 72.9万円/坪
(23.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 魚崎駅から530m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸東灘-8 住居表示 兵庫県神戸市東灘区御影石町4−14−3 98.2万円/坪
(31.9万円/㎡)
前年比+2.6%
最寄り駅 石屋川駅から730m
土地面積 129㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-9 住居表示 兵庫県神戸市東灘区深江南町1−9−17 69.5万円/坪
(22.6万円/㎡)
前年比+0.9%
最寄り駅 阪神芦屋駅から1000m
土地面積 95㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-10 住居表示 兵庫県神戸市東灘区西岡本5−9−7 123.7万円/坪
(40.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 住吉駅から1300m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-11 住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉台13−17 36.6万円/坪
(11.9万円/㎡)
前年比▲3.3%
最寄り駅 阪急御影駅から2200m
土地面積 303㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-12 住居表示 兵庫県神戸市東灘区深江北町1−11−16 105.2万円/坪
(34.2万円/㎡)
前年比+1.5%
最寄り駅 阪神芦屋駅から690m
土地面積 510㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-13 住居表示 兵庫県神戸市東灘区本山南町5−1−27 104.6万円/坪
(34.0万円/㎡)
前年比+0.9%
最寄り駅 青木駅から410m
土地面積 214㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸東灘-14 住居表示 兵庫県神戸市東灘区森北町6−8−13 72.6万円/坪
(23.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 甲南山手駅から710m
土地面積 174㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-15 住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉本町1−16−3 148.9万円/坪
(48.4万円/㎡)
前年比+1.9%
最寄り駅 住吉駅から500m
土地面積 290㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
神戸東灘-16 住居表示 兵庫県神戸市東灘区深江本町4−3−1 75.7万円/坪
(24.6万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 深江駅から350m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸東灘-17 住居表示 兵庫県神戸市東灘区本山北町6−6−5 141.5万円/坪
(46.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岡本駅から210m
土地面積 232㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-18 住居表示 兵庫県神戸市東灘区御影山手6−4−23 70.5万円/坪
(22.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 阪急御影駅から1400m
土地面積 110㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸東灘-19 住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉山手3−1−9 89.8万円/坪
(29.2万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 住吉駅から1000m
土地面積 243㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 神戸市東灘区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、神戸市東灘区はどうなるのだろうか。

◆神戸市東灘区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 213,634 人 100.0(基準年)
2020年 215,307 人 100.8
2025年 214,352 人 100.3
2030年 211,945 人 99.2
2035年 208,447 人 97.6
2040年 203,684 人 95.3
2045年 198,202 人 92.8

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

神戸市東灘区の将来推計人口

(参考)兵庫県神戸市東灘区森南町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市東灘区:92.8

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市灘区:97.8
神戸市北区:70.3
芦屋市:91.3

 神戸市東灘区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 92.8だ。周辺エリアの平均86.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県神戸市東灘区森南町の土地の過去の売買事例

 兵庫県神戸市東灘区森南町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆神戸市東灘区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 9,400万円
・160.0万円/坪
(52.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口7.8m、ほぼ長方形
2017年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 13,000万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積280㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口15m、ほぼ長方形
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 9,500万円
・163.1万円/坪
(53.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩2分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 9,500万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 4,900万円
・135.4万円/坪
(44.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ正方形
2014年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 10,000万円
・120.0万円/坪
(39.0万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口13.7m、ほぼ長方形
2010年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 31,000万円
・193.8万円/坪
(63.0万円/m²)
土地面積490㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口20.5m、長方形
2010年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 3,800万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口6.4m、ほぼ長方形
2007年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 6,800万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口19m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 42,000万円
・283.1万円/坪
(92.0万円/m²)
土地面積460㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口20.5m、ほぼ整形
2007年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 45,000万円
・218.5万円/坪
(71.0万円/m²)
土地面積630㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口24.5m、ほぼ長方形
2007年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 11,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口12.5m、ほぼ長方形
2006年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 3,300万円
・120.0万円/坪
(39.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.2m、長方形
2006年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 2,200万円
・132.3万円/坪
(43.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩4分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口4.3m、長方形
2006年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区森南町 870万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 甲南山手駅から徒歩3分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口4m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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