土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、16万円/坪(10年前比▲17.3%)

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兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地価格

  • 1,540万円(16万円/坪)
  • 10年前比▲17.3%(前年比+6.2%
  • 平均駅距離 : 9分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 310.0㎡(93.9坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地価格推移

◆兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 21万円/坪
2010年 20万円/坪
2015年 16万円/坪
2020年(現在) 16万円/坪
2025年 15万円/坪
2030年 14万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県西脇市黒田庄町船町:1,540万円(16万円/坪、10年前比-17.3%)

(参考)周囲の土地価格は?
加西市:1,515万円(13万円/坪、10年前比▲71.0%
丹波市:894万円(9万円/坪、10年前比▲5.7%
加東市:1,022万円(12万円/坪、10年前比▲24.2%
多可郡多可町:1,231万円(14万円/坪、10年前比▲2.2%

兵庫県西脇市黒田庄町船町の価格は過去10年で▲17.3%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲25.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲12.9%

2030年の兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,731万円(18.5万円/坪、10年間で+12.4%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,341万円(14.3万円/坪、10年間で▲12.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    907万円(9.7万円/坪、10年間で▲41.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲12.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆西脇市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
西脇-1 住居表示 兵庫県西脇市野村町字大日ノ上1236番5 10.2万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 西脇市駅から500m
土地面積 153㎡
用途区分 第一種住居地域
西脇-2 住居表示 兵庫県西脇市野村町字苦木1795番275 10.6万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 西脇市駅から1300m
土地面積 258㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西脇-3 住居表示 兵庫県西脇市郷瀬町字河原山665番229 7.4万円/坪
(2.4万円/㎡)
前年比▲2.4%
最寄り駅 新西脇駅から2400m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西脇-4 住居表示 兵庫県西脇市野村町字緑風台1815番32 9.3万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 西脇市駅から2800m
土地面積 252㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西脇-5 住居表示 兵庫県西脇市和田町字東嶋田96番1外 6.8万円/坪
(2.2万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 新西脇駅から1300m
土地面積 561㎡
用途区分 準工業地域
西脇-6 住居表示 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外 4.6万円/坪
(1.5万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 比延駅から700m
土地面積 625㎡
用途区分
西脇-7 住居表示 兵庫県西脇市野中町字国影21番2 3.6万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 西脇市駅から6600m
土地面積 303㎡
用途区分
西脇-8 住居表示 兵庫県西脇市坂本字坂本337番3 4.8万円/坪
(1.6万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 日本へそ公園駅から1800m
土地面積 124㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 西脇市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、西脇市はどうなるのだろうか。

◆西脇市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 40,866 人 100.0(基準年)
2020年 38,775 人 94.9
2025年 36,583 人 89.5
2030年 34,341 人 84.0
2035年 32,067 人 78.5
2040年 29,823 人 73.0
2045年 27,617 人 67.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

西脇市の将来推計人口

(参考)兵庫県西脇市黒田庄町船町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
西脇市:67.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加西市:69.3
丹波市:69.0
加東市:88.6
多可郡多可町:52.2

 西脇市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 67.6だ。周辺エリアの平均69.8に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県西脇市黒田庄町船町の土地の過去の売買事例

 兵庫県西脇市黒田庄町船町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆西脇市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県西脇市黒田庄町船町 3,000万円
・2.7万円/坪
(0.9万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 船町口駅から徒歩8分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口60m、不整形
2014年
第4四半期
住居表示 兵庫県西脇市黒田庄町船町 2,500万円
・7.1万円/坪
(2.3万円/m²)
土地面積650㎡
最寄り駅 船町口駅から徒歩10分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口11.8m、ほぼ正方形
2010年
第1四半期
住居表示 兵庫県西脇市黒田庄町船町 55万円
・0.7万円/坪
(0.2万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 船町口駅から徒歩13分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口12m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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