土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県高砂市西畑の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県高砂市西畑の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県高砂市西畑の土地の価格・相場は?

現在の価格は、28万円/坪(10年前比▲18.2%)

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兵庫県高砂市西畑の土地価格

  • 1,658万円(28万円/坪)
  • 10年前比▲18.2%(前年比▲1.2%
  • 平均駅距離 : 12.67分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 197.0㎡(59.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県高砂市西畑の土地価格推移

◆兵庫県高砂市西畑の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 32万円/坪
2010年 34万円/坪
2015年 28万円/坪
2020年(現在) 28万円/坪
2025年 24万円/坪
2030年 20万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県高砂市西畑:1,658万円(28万円/坪、10年前比-18.2%)

(参考)周囲の土地価格は?
姫路市:1,452万円(24万円/坪、10年前比▲17.2%
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%

兵庫県高砂市西畑の価格は過去10年で▲18.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲14.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲29.6%

2030年の兵庫県高砂市西畑の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,507万円(25.3万円/坪、10年間で▲9.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,167万円(19.6万円/坪、10年間で▲29.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    788万円(13.2万円/坪、10年間で▲52.5%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲29.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲17.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆高砂市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
高砂-1 住居表示 兵庫県高砂市西畑1−4−6 22.0万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 高砂駅から750m
土地面積 126㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
高砂-2 住居表示 兵庫県高砂市荒井町東本町7−8 24.9万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 荒井駅から700m
土地面積 225㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高砂-3 住居表示 兵庫県高砂市梅井4−3−9 18.1万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 伊保駅から600m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種住居地域
高砂-4 住居表示 兵庫県高砂市北濱町北脇字地見ノ下32番51 16.9万円/坪
(5.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大塩駅から1000m
土地面積 154㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高砂-5 住居表示 兵庫県高砂市春日野町7−14 17.8万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 曽根駅から630m
土地面積 97㎡
用途区分 第二種住居地域
高砂-6 住居表示 兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下1128番2 16.6万円/坪
(5.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 山陽曽根駅から1400m
土地面積 130㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
高砂-7 住居表示 兵庫県高砂市金ケ田町5−22 14.8万円/坪
(4.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 曽根駅から550m
土地面積 110㎡
用途区分 第一種住居地域
高砂-8 住居表示 兵庫県高砂市米田町米田字大橋307番3 26.7万円/坪
(8.7万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 宝殿駅から780m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
高砂-9 住居表示 兵庫県高砂市伊保東2−5−11 7.0万円/坪
(2.3万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 伊保駅から1200m
土地面積 396㎡
用途区分
高砂-10 住居表示 兵庫県高砂市伊保1−2−21 17.8万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 伊保駅から500m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種住居地域
高砂-11 住居表示 兵庫県高砂市百合丘1−54 20.1万円/坪
(6.5万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 宝殿駅から1900m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高砂-12 住居表示 兵庫県高砂市曽根町字中濱2833番14 15.6万円/坪
(5.1万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 山陽曽根駅から450m
土地面積 133㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高砂-13 住居表示 兵庫県高砂市阿弥陀町北池字村前105番14 18.4万円/坪
(6.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 曽根駅から1400m
土地面積 117㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 高砂市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、高砂市はどうなるのだろうか。

◆高砂市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 91,030 人 100.0(基準年)
2020年 87,562 人 96.2
2025年 83,565 人 91.8
2030年 79,120 人 86.9
2035年 74,355 人 81.7
2040年 69,528 人 76.4
2045年 64,963 人 71.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

高砂市の将来推計人口

(参考)兵庫県高砂市西畑のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
高砂市:71.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2
加古川市:86.2

 高砂市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 71.4だ。周辺エリアの平均86.2に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県高砂市西畑の土地の過去の売買事例

 兵庫県高砂市西畑付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆高砂市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 900万円
・21.8万円/坪
(7.1万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩14分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口10.5m、長方形
2016年
第4四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 910万円
・20.0万円/坪
(6.5万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 荒井駅から徒歩16分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口11m、長方形
2015年
第3四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 1,300万円
・16.3万円/坪
(5.3万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩15分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第2四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 550万円
・11.7万円/坪
(3.8万円/m²)
土地面積145㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩10分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口12.5m、ほぼ正方形
2014年
第2四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 950万円
・23.1万円/坪
(7.5万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩15分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口10.5m、長方形
2014年
第1四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 1,200万円
・24.3万円/坪
(7.9万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12.8m、ほぼ長方形
2013年
第3四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 1,300万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩10分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12.9m、ほぼ正方形
2012年
第4四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 7,800万円
・12.6万円/坪
(4.1万円/m²)
土地面積1900㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩10分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口36m、ほぼ長方形
2009年
第3四半期
住居表示 兵庫県高砂市西畑 1,300万円
・27.4万円/坪
(8.9万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 高砂駅から徒歩15分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口11.6m、ほぼ正方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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