土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

初芝駅(大阪府)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

初芝駅(大阪府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

初芝駅(大阪府)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、55万円/坪(10年前比▲12.8%)

 初芝駅(大阪府)の土地価格相場は坪単価 55万円(16.6万円/㎡)となった。過去10年間で▲12.8%となっている。これは初芝駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。

初芝駅(大阪府)の土地価格

  • 2,515万円(55万円/坪)
  • 10年前比▲12.8%(前年比▲4.3%
  • 平均駅距離 : 18.75分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 150.0㎡(45.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
初芝駅(大阪府)の土地価格推移

■現在の土地価格

初芝駅:2,515万円(55万円/坪、10年前比-12.8%)

(参考)周囲の土地価格は?
堺市東区:2,695万円(56万円/坪、10年前比+14.8%
堺市中区:2,970万円(49万円/坪、10年前比+17.1%
堺市北区:3,724万円(75万円/坪、10年前比+29.2%
堺市美原区:4,256万円(59万円/坪、10年前比▲3.4%
大阪狭山市:2,783万円(56万円/坪、10年前比▲11.7%

初芝駅(大阪府)の価格は過去10年で▲12.8%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲12.2%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,849万円(62.8万円/坪、10年間で+13.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,207万円(48.6万円/坪、10年間で▲12.2%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,487万円(32.8万円/坪、10年間で▲40.8%を予想)

■10年後の土地価格

初芝駅:2,207万円(48.6万円/坪、10年後は▲12.2%

(参考)周囲の土地価格は?
堺市東区:2,517万円(52万円/坪、10年後は▲6.6%
堺市中区:3,416万円(56万円/坪、10年後は+15.0%
堺市北区:4,417万円(89万円/坪、10年後は+18.6%
堺市美原区:2,464万円(34万円/坪、10年後は▲42.1%
大阪狭山市:2,556万円(51万円/坪、10年後は▲8.2%

ノーマルシナリオで、10年後に▲12.2%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆初芝駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 65万円/坪
2010年 64万円/坪
2015年 63万円/坪
2020年(現在) 55万円/坪
2025年 52万円/坪
2030年 49万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

堺市東区の土地価格一覧

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坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、初芝駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆初芝駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 46.0万円/坪
5分 38.9万円/坪
10分 41.9万円/坪
15分 43.3万円/坪
20分 39.0万円/坪
初芝駅(大阪府)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆堺市東区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
堺東-1 住居表示 大阪府堺市東区南野田554番7外 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 狭山駅から340m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-2 住居表示 大阪府堺市東区菩提町5丁45番 31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から1100m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-3 住居表示 大阪府堺市東区北野田472番16 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 北野田駅から600m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-4 住居表示 大阪府堺市東区西野146番7 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北野田駅から960m
土地面積 254㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-5 住居表示 大阪府堺市東区引野町2丁90番8 36.0万円/坪
(11.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から1300m
土地面積 265㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-6 住居表示 大阪府堺市東区大美野4番2 49.2万円/坪
(16.0万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 北野田駅から520m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-7 住居表示 大阪府堺市東区草尾714番43 30.2万円/坪
(9.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北野田駅から1100m
土地面積 119㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-8 住居表示 大阪府堺市東区日置荘原寺町227番7 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 萩原天神駅から500m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-9 住居表示 大阪府堺市東区丈六445番31 38.5万円/坪
(12.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北野田駅から1400m
土地面積 102㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-10 住居表示 大阪府堺市東区中茶屋1番37 34.2万円/坪
(11.1万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 北野田駅から1900m
土地面積 129㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-11 住居表示 大阪府堺市東区野尻町70番104 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から950m
土地面積 199㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-12 住居表示 大阪府堺市東区高松263番40 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北野田駅から1100m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
堺東-13 住居表示 大阪府堺市東区日置荘西町6−30−13 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から640m
土地面積 258㎡
用途区分 第一種住居地域
堺東-14 住居表示 大阪府堺市東区野尻町241番17 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から500m
土地面積 117㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
堺東-15 住居表示 大阪府堺市東区日置荘西町5−6−22 41.8万円/坪
(13.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 初芝駅から450m
土地面積 98㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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初芝駅の土地の過去の売買事例

 初芝駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆堺市東区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市美原区太井 100万円
・1.0万円/坪
(0.3万円/m²)
土地面積290㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩57分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口15m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市美原区大保 80万円
・6.2万円/坪
(2.0万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩56分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口7.4m、不整形
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市美原区阿弥 100万円
・4.0万円/坪
(1.3万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩56分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12m、不整形
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市美原区太井 75万円
・0.2万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積1000㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩50分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口20m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市美原区太井 1,700万円
・20.9万円/坪
(6.8万円/m²)
土地面積250㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩36分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口14.6m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市美原区大饗 1,500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩26分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口3.4m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区引野町 2,100万円
・20.3万円/坪
(6.6万円/m²)
土地面積320㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口12.4m、ほぼ整形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘北町 600万円
・21.5万円/坪
(7.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩16分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.6m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市東区菩提町 800万円
・23.4万円/坪
(7.6万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩15分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11.8m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘北町 1,800万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8.1m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘北町 3,300万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口13.7m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区引野町 2,400万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口14m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区野尻町 1,300万円
・21.2万円/坪
(6.9万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12.4m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘西町 30万円
・1.6万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口4.4m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区引野町 1,900万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区引野町 1,900万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘西町 9,600万円
・83.1万円/坪
(27.0万円/m²)
土地面積350㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩3分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口16.8m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区日置荘西町 1,000万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩3分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口5.9m、長方形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府堺市東区引野町 1,500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府堺市東区野尻町 2,100万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 初芝駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.9m、ほぼ整形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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※実質金利とは、表面金利(貸出金利)に手数料や保証料を加えたもの

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