土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県松戸市西馬橋相川町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県松戸市西馬橋相川町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、52万円/坪(10年前比▲2.0%)

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千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格

  • 2,537万円(52万円/坪)
  • 10年前比▲2.0%(前年比+0.7%
  • 平均駅距離 : 13.3分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 160.0㎡(48.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格推移

◆千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 54万円/坪
2010年 53万円/坪
2015年 50万円/坪
2020年(現在) 52万円/坪
2025年 51万円/坪
2030年 49万円/坪
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■現在の土地価格

千葉県松戸市西馬橋相川町:2,537万円(52万円/坪、10年前比-2.0%)

(参考)周囲の土地価格は?
松戸市:2,788万円(58万円/坪、10年前比▲2.0%
市川市:6,356万円(145万円/坪、10年前比+4.7%
柏市:2,587万円(49万円/坪、10年前比▲2.6%
流山市:3,238万円(65万円/坪、10年前比+13.6%
鎌ヶ谷市:1,854万円(37万円/坪、10年前比▲21.8%

千葉県松戸市西馬橋相川町の価格は過去10年で▲2.0%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲5.8%

2030年の千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,860万円(59.1万円/坪、10年間で+12.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,390万円(49.4万円/坪、10年間で▲5.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,176万円(45.0万円/坪、10年間で▲14.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲5.8%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆松戸市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
松戸-1 住居表示 千葉県松戸市松戸字神田1098番3外 74.5万円/坪
(24.2万円/㎡)
前年比+2.1%
最寄り駅 松戸駅から650m
土地面積 193㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-2 住居表示 千葉県松戸市樋野口字大道通912番5 55.7万円/坪
(18.1万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 松戸駅から960m
土地面積 232㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-3 住居表示 千葉県松戸市松戸字米山2265番35 45.2万円/坪
(14.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 松戸駅から1500m
土地面積 118㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
松戸-4 住居表示 千葉県松戸市小金きよしケ丘1丁目12番15 52.0万円/坪
(16.9万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 北小金駅から460m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-5 住居表示 千葉県松戸市小金清志町2丁目72番3外 38.5万円/坪
(12.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新松戸駅から850m
土地面積 121㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-6 住居表示 千葉県松戸市東平賀字源内105番26 35.7万円/坪
(11.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北小金駅から830m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-7 住居表示 千葉県松戸市五香4丁目11番6 30.2万円/坪
(9.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 元山駅から850m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-8 住居表示 千葉県松戸市常盤平双葉町8番9 45.8万円/坪
(14.9万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 常盤平駅から900m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-9 住居表示 千葉県松戸市小金原7丁目24番11 30.2万円/坪
(9.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 常盤平駅から1600m
土地面積 248㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-10 住居表示 千葉県松戸市常盤平陣屋前2番8 54.2万円/坪
(17.6万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 八柱駅から500m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-11 住居表示 千葉県松戸市三矢小台3丁目16番12 44.9万円/坪
(14.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 矢切駅から1200m
土地面積 113㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-12 住居表示 千葉県松戸市小山字町田121番2 39.1万円/坪
(12.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 松戸駅から1500m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-13 住居表示 千葉県松戸市岩瀬字住吉町23番3外 77.8万円/坪
(25.3万円/㎡)
前年比+1.6%
最寄り駅 松戸駅から550m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-14 住居表示 千葉県松戸市栄町7丁目544番3 36.6万円/坪
(11.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 馬橋駅から1000m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
松戸-15 住居表示 千葉県松戸市新松戸3丁目173番3 73.5万円/坪
(23.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新松戸駅から650m
土地面積 183㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-16 住居表示 千葉県松戸市五香6丁目9番3 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 五香駅から550m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
松戸-17 住居表示 千葉県松戸市五香南3丁目14番12 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 元山駅から280m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種住居地域
松戸-18 住居表示 千葉県松戸市稔台7丁目12番3 48.6万円/坪
(15.8万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 みのり台駅から300m
土地面積 199㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
松戸-19 住居表示 千葉県松戸市松戸新田字東中町490番83 38.5万円/坪
(12.5万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 松戸新田駅から380m
土地面積 145㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 松戸市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、松戸市はどうなるのだろうか。

◆松戸市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 483,480 人 100.0(基準年)
2020年 482,556 人 99.8
2025年 476,845 人 98.6
2030年 467,391 人 96.7
2035年 456,193 人 94.4
2040年 444,980 人 92.0
2045年 433,700 人 89.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

松戸市の将来推計人口

(参考)千葉県松戸市西馬橋相川町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
松戸市:89.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市川市:96.8
柏市:98.3
流山市:114.7
鎌ヶ谷市:91.8

 松戸市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 89.7だ。周辺エリアの平均100.4に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県松戸市西馬橋相川町の土地の過去の売買事例

 千葉県松戸市西馬橋相川町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆松戸市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2016年
第1四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 3,900万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積230㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11m、長方形
2015年
第3四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 3,300万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積195㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口12m、ほぼ長方形
2014年
第1四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 3,100万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10m、長方形
2014年
第2四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 1,700万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口6.2m、長方形
2013年
第2四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 7,200万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積450㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口31.9m、ほぼ長方形
2013年
第2四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 1,700万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口6.2m、長方形
2013年
第2四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 2,100万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8.3m、長方形
2013年
第4四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 2,300万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形
2011年
第2四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 1,900万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口2.7m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 千葉県松戸市西馬橋相川町 1,100万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 馬橋駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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