土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

向島駅(京都府)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

向島駅(京都府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

向島駅(京都府)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、38万円/坪(10年前比▲15.3%)

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向島駅(京都府)の土地価格

  • 3,889万円(38万円/坪)
  • 10年前比▲15.3%(前年比+7.7%
  • 平均駅距離 : 18.85分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 340.0㎡(103.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
向島駅(京都府)の土地価格推移

◆向島駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 44万円/坪
2010年 45万円/坪
2015年 35万円/坪
2020年(現在) 38万円/坪
2025年 36万円/坪
2030年 34万円/坪
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■現在の土地価格

向島駅:3,889万円(38万円/坪、10年前比-15.3%)

(参考)周囲の土地価格は?
京都市伏見区:3,361万円(67万円/坪、10年前比+13.3%
京都市東山区:4,801万円(151万円/坪、10年前比▲0.6%
京都市南区:3,653万円(75万円/坪、10年前比+43.8%
京都市山科区:2,415万円(55万円/坪、10年前比+13.2%
宇治市:2,310万円(49万円/坪、10年前比▲7.6%
向日市:3,584万円(79万円/坪、10年前比+11.9%

向島駅(京都府)の価格は過去10年で▲15.3%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲10.9%

2030年の向島駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,474万円(43.5万円/坪、10年間で+15.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,466万円(33.7万円/坪、10年間で▲10.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,426万円(33.3万円/坪、10年間で▲11.9%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
京都市伏見区:3,953万円(79万円/坪、10年後は+17.6%
京都市東山区:4,971万円(157万円/坪、10年後は+3.5%
京都市南区:4,028万円(82万円/坪、10年後は+10.3%
京都市山科区:2,602万円(59万円/坪、10年後は+7.8%
宇治市:1,771万円(38万円/坪、10年後は▲23.3%
向日市:3,343万円(74万円/坪、10年後は▲6.7%

ノーマルシナリオで、10年後に▲10.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市伏見区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都伏見-1 住居表示 京都府京都市伏見区桃山毛利長門東町34番56 81.2万円/坪
(26.4万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 近鉄丹波橋駅から570m
土地面積 250㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-2 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐新開3番21 45.5万円/坪
(14.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 石田駅から500m
土地面積 69㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-3 住居表示 京都府京都市伏見区納所町586番10外 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 淀駅から700m
土地面積 67㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-4 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐落保町64番 36.9万円/坪
(12.0万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 醍醐駅から830m
土地面積 274㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-5 住居表示 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28 48.6万円/坪
(15.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 JR藤森駅から550m
土地面積 82㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-6 住居表示 京都府京都市伏見区桃山町泰長老31番29 59.7万円/坪
(19.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 桃山駅から350m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-7 住居表示 京都府京都市伏見区深草大亀谷古御香町128番2 29.7万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 JR藤森駅から1200m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-8 住居表示 京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1 85.5万円/坪
(27.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 近鉄丹波橋駅から600m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-9 住居表示 京都府京都市伏見区深草柴田屋敷町23番74 67.7万円/坪
(22.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 伏見駅から130m
土地面積 100㎡
用途区分 第二種住居地域
京都伏見-10 住居表示 京都府京都市伏見区向島中島町21番22外 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 観月橋駅から600m
土地面積 83㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-11 住居表示 京都府京都市伏見区久我森ノ宮町14番73 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 中書島駅から4200m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-12 住居表示 京都府京都市伏見区桃山紅雪町109番 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 桃山南口駅から1200m
土地面積 225㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-13 住居表示 京都府京都市伏見区小栗栖森本町20番37 40.9万円/坪
(13.3万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 石田駅から660m
土地面積 193㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-14 住居表示 京都府京都市伏見区向島上林町9番15 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 向島駅から1200m
土地面積 81㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-15 住居表示 京都府京都市伏見区深草西浦町3丁目26番 52.3万円/坪
(17.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 龍谷大前深草駅から800m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-16 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐大高町4番13 39.4万円/坪
(12.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 小野駅から1000m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-17 住居表示 京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1 31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 中書島駅から2600m
土地面積 244㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-18 住居表示 京都府京都市伏見区桃山町大島25番111 56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桃山南口駅から600m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-19 住居表示 京都府京都市伏見区下鳥羽西柳長町93番 41.2万円/坪
(13.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 丹波橋駅から2200m
土地面積 136㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 向島駅がある京都市伏見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、向島駅を含む、京都市伏見区はどうなるのだろうか。

◆京都市伏見区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 280,655 人 100.0(基準年)
2020年 277,333 人 98.8
2025年 270,984 人 96.6
2030年 262,579 人 93.6
2035年 252,743 人 90.1
2040年 241,994 人 86.2
2045年 230,921 人 82.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市伏見区の将来推計人口

(参考)向島駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市伏見区:82.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市東山区:78.4
京都市南区:92.6
京都市山科区:83.4
宇治市:70.1
向日市:78.2

 京都市伏見区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 82.3だ。周辺エリアの平均80.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

向島駅の土地の過去の売買事例

 向島駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆京都市伏見区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 9,000万円
・17.2万円/坪
(5.6万円/m²)
土地面積1600㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩29分
用途区分 工業地域
土地属性 間口12.8m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 1,400万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6.8m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 51,000万円
・23.4万円/坪
(7.6万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口21.2m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府久世郡久御山町東一口 1,800万円
・7.1万円/坪
(2.3万円/m²)
土地面積790㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩58分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口14.5m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府久世郡久御山町東一口 3,000万円
・6.2万円/坪
(2.0万円/m²)
土地面積1500㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩49分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口22m、台形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府久世郡久御山町東一口 770万円
・7.1万円/坪
(2.3万円/m²)
土地面積340㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩35分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口27.2m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島鷹場町 260万円
・0.6万円/坪
(0.2万円/m²)
土地面積1400㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩23分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口11.8m、不整形
2019年
第3四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 8,500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積680㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩21分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口20m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 500万円
・28.0万円/坪
(9.1万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口4.5m、長方形
2019年
第3四半期
住居表示 京都府宇治市小倉町 1,000万円
・16.9万円/坪
(5.5万円/m²)
土地面積190㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ整形
2019年
第3四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 1,600万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩12分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6.5m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 1,400万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口14.7m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 2,100万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6.5m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 2,100万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13m、ほぼ正方形
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 750万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島東定請 7,000万円
・19.4万円/坪
(6.3万円/m²)
土地面積1100㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩7分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口39m、ほぼ台形
2018年
第2四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 8,700万円
・20.0万円/坪
(6.5万円/m²)
土地面積1300㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口13m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 4,500万円
・20.0万円/坪
(6.5万円/m²)
土地面積700㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口7m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 京都府宇治市槇島町 4,600万円
・27.1万円/坪
(8.8万円/m²)
土地面積520㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩12分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12.6m、長方形
2018年
第4四半期
住居表示 京都府京都市伏見区向島丸町 1,500万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 向島駅から徒歩12分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口6.5m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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