福岡県福岡市南区の土地価格推移・相場は? 10年後は▲11.4%を予想!

福岡県福岡市南区の土地価格推移・相場は? 10年後は▲11.4%を予想!

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

福岡県福岡市南区の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

福岡県福岡市南区の土地の価格・相場は?

現在の価格は、93万円/坪(10年前比+29.5%)

福岡県福岡市南区の土地価格

  • 6,162万円(93万円/坪)
  • 10年前比+29.5%(前年比▲0.7%
  • 平均駅距離 : 32.28分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
福岡県福岡市南区の土地価格推移

◆福岡県福岡市南区の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 77万円/坪
2010年 71万円/坪
2015年 83万円/坪
2020年(現在) 93万円/坪
2025年 87万円/坪
2030年 82万円/坪
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■現在の土地価格

福岡県福岡市南区:6,162万円(93万円/坪、10年前比+29.5%)

(参考)福岡県福岡市南区のあるエリアの土地価格は?
福岡県:1,580万円(20万円/坪、10年前比▲2.2%

(参考)周囲の土地価格は?
福岡市博多区:6,127万円(92万円/坪、10年前比+66.6%
福岡市中央区:8,125万円(128万円/坪、10年前比+48.7%
福岡市城南区:3,005万円(50万円/坪、10年前比+18.5%
福岡市早良区:5,064万円(84万円/坪、10年前比+26.3%
春日市:4,658万円(73万円/坪、10年前比+30.3%

福岡県福岡市南区の価格は過去10年で+29.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+38.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲11.4%

2030年の福岡県福岡市南区の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,183万円(92.9万円/坪、10年間で+0.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    5,461万円(82.1万円/坪、10年間で▲11.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,357万円(80.5万円/坪、10年間で▲13.1%を予想)

(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
福岡市博多区:8,348万円(125万円/坪、10年後は+36.3%
福岡市中央区:13,730万円(216万円/坪、10年後は+69.0%
福岡市城南区:2,471万円(41万円/坪、10年後は▲17.8%
福岡市早良区:3,919万円(65万円/坪、10年後は▲22.6%
春日市:4,202万円(66万円/坪、10年後は▲9.8%

ノーマルシナリオで、10年後に▲11.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+11.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、福岡県福岡市南区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆福岡県福岡市南区の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 78.1万円/坪
5分 78.3万円/坪
10分 67.1万円/坪
15分 53.8万円/坪
20分 42.1万円/坪
福岡県福岡市南区の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆福岡市南区の公示地価(2021年1月)

地点名 福岡南-1 福岡南-2 福岡南-3 福岡南-4 福岡南-5 福岡南-6 福岡南-7 福岡南-8 福岡南-9 福岡南-10 福岡南-11 福岡南-12 福岡南-13 福岡南-14 福岡南-15 福岡南-16 福岡南-17 福岡南-18 福岡南-19 福岡南-20
住居表示 福岡県福岡市南区高宮2−10−25 福岡県福岡市南区曰佐2−10−33 福岡県福岡市南区鶴田2−11−14 福岡県福岡市南区長住2−8−4 福岡県福岡市南区大橋3−7−37 福岡県福岡市南区清水3−22−12 福岡県福岡市南区大楠3−26−10 福岡県福岡市南区三宅1−24−7 福岡県福岡市南区井尻2−2−29 福岡県福岡市南区野多目1−17−21 福岡県福岡市南区井尻4−13−2 福岡県福岡市南区柏原6−40−6 福岡県福岡市南区柳瀬1−18−24 福岡県福岡市南区平和2−16−16 福岡県福岡市南区屋形原3−20−16 福岡県福岡市南区老司3−23−5 福岡県福岡市南区大楠1−19−2 福岡県福岡市南区野間1−20−30 福岡県福岡市南区若久6−53−3 福岡県福岡市南区長丘5−6−21
最寄り駅 西鉄平尾駅から710m 井尻駅から1500m 大橋駅から5500m 高宮駅から2800m 大橋駅から830m 高宮駅から700m 高宮駅から350m 大橋駅から1400m 井尻駅から950m 大橋駅から2100m 井尻駅から390m 大橋駅から7000m 井尻駅から2500m 西鉄平尾駅から1500m 大橋駅から4200m 大橋駅から3600m 高宮駅から680m 高宮駅から830m 高宮駅から2800m 高宮駅から2800m
土地面積 1262㎡ 278㎡ 269㎡ 281㎡ 167㎡ 552㎡ 314㎡ 231㎡ 266㎡ 208㎡ 198㎡ 230㎡ 185㎡ 330㎡ 218㎡ 246㎡ 297㎡ 283㎡ 171㎡ 238㎡
用途区分 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第二種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第二種住居地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域
取引価格 105.5万円/坪
(34.3万円/㎡)
前年比+0.6%
31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比+3.5%
20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比+2.5%
47.4万円/坪
(15.4万円/㎡)
前年比+0.7%
56.9万円/坪
(18.5万円/㎡)
前年比+5.1%
70.5万円/坪
(22.9万円/㎡)
前年比+5.0%
87.1万円/坪
(28.3万円/㎡)
前年比+5.2%
40.0万円/坪
(13.0万円/㎡)
前年比+3.2%
43.1万円/坪
(14.0万円/㎡)
前年比+2.9%
32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比+2.9%
51.1万円/坪
(16.6万円/㎡)
前年比+2.5%
22.2万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比+0.8%
29.7万円/坪
(9.6万円/㎡)
前年比+0.7%
47.7万円/坪
(15.5万円/㎡)
前年比+3.3%
21.8万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比+2.0%
23.1万円/坪
(7.5万円/㎡)
前年比+1.9%
69.2万円/坪
(22.5万円/㎡)
前年比+4.7%
61.5万円/坪
(20.0万円/㎡)
前年比+1.5%
32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+1.0%
42.8万円/坪
(13.9万円/㎡)
前年比+0.7%

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 福岡市南区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、福岡市南区はどうなるのだろうか。

◆福岡市南区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 255,797 人 100.0(基準年)
2020年 263,172 人 102.9
2025年 265,823 人 103.9
2030年 266,928 人 104.4
2035年 266,132 人 104.0
2040年 263,382 人 103.0
2045年 259,285 人 101.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

福岡市南区の将来推計人口

(参考)福岡県福岡市南区のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市南区:101.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市博多区:112.1
福岡市中央区:114.3
福岡市城南区:98.4
福岡市早良区:101.7
春日市:97.1

 福岡市南区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 101.4だ。周辺エリアの平均104.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,535万円 5.0万円
300万円 2,303万円 7.5万円
400万円 3,071万円 10.0万円
500万円 3,839万円 12.5万円
600万円 4,606万円 15.0万円
700万円 5,374万円 17.5万円
800万円 6,142万円 20.0万円
900万円 6,909万円 22.5万円
1,000万円 7,677万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.50%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年2月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

福岡県福岡市南区の土地の過去の売買事例

 福岡県福岡市南区付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆福岡市南区の土地の成約事例

取引時期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第2四半期 2020年 第2四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第2四半期 2020年 第1四半期 2020年 第2四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第2四半期 2020年 第1四半期 2020年 第1四半期 2020年 第2四半期
住居表示 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区 福岡県福岡市南区
最寄駅 高宮駅から徒歩15分 井尻駅から徒歩14分 西鉄平尾駅から徒歩14分 西鉄平尾駅から徒歩14分 高宮駅から徒歩14分 高宮駅から徒歩13分 竹下駅から徒歩12分 高宮駅から徒歩11分 井尻駅から徒歩9分 高宮駅から徒歩8分 高宮駅から徒歩8分 西鉄平尾駅から徒歩7分 高宮駅から徒歩6分 竹下駅から徒歩6分 井尻駅から徒歩6分 高宮駅から徒歩4分 井尻駅から徒歩4分 竹下駅から徒歩3分 大橋駅から徒歩3分 井尻駅から徒歩3分
用途区分 第1種低層住居専用地域 第1種住居地域 第1種中高層住居専用地域 第1種低層住居専用地域 第2種住居地域 第1種住居地域 準工業地域 第1種低層住居専用地域 準住居地域 第2種住居地域 近隣商業地域 第1種住居地域 第1種中高層住居専用地域 第2種住居地域 第2種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 商業地域 第1種住居地域
土地属性 間口12m、ほぼ長方形 間口10.8m、ほぼ正方形 間口13.5m、台形 間口2m、不整形 間口5m、ほぼ長方形 間口17m、ほぼ長方形 間口4.5m、ほぼ長方形 間口6m、ほぼ整形 間口40m、不整形 間口12m、ほぼ整形 間口15m、ほぼ整形 間口10m、長方形 間口15m、ほぼ整形 間口10.5m、長方形 間口25.3m、不整形 間口5.6m、長方形 間口20.5m、ほぼ台形 間口3.1m、台形 間口18m、長方形 間口15m、不整形
取引価格 2,500万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積185㎡
2,200万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積125㎡
4,600万円
・104.6万円/坪
(34.0万円/m²)
土地面積135㎡
1,700万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積160㎡
2,500万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積80㎡
20,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
土地面積680㎡
400万円
・24.9万円/坪
(8.1万円/m²)
土地面積50㎡
2,600万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積120㎡
10,000万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積510㎡
4,500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積390㎡
14,000万円
・160.0万円/坪
(52.0万円/m²)
土地面積260㎡
5,700万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
土地面積190㎡
20,000万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
土地面積860㎡
5,700万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積175㎡
5,600万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積500㎡
4,200万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積115㎡
13,000万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積870㎡
3,100万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積75㎡
53,000万円
・258.5万円/坪
(84.0万円/m²)
土地面積630㎡
3,800万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積180㎡

※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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