芦原橋駅（大阪府）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
芦原橋駅（大阪府）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、131万円／坪（10年前比+59.7%）
芦原橋駅（大阪府）の土地価格
- 13,003万円（131万円/坪）
- 10年前比+59.7%（前年比+1.1%）
- 駅距離 : 5.0分
- 平均土地面積 : 327.3㎡（99.0坪）
◆芦原橋駅の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 80万円／坪 |
| 2014年 | 82万円／坪 |
| 2019年 | 104万円／坪 |
| 2024年 | 131万円／坪 |
| 2029年 | 139万円／坪 |
| 2034年 | 146万円／坪 |
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■現在の土地価格
芦原橋駅：13,003万円（131万円/坪、10年前比+59.7%）
（参考）周囲の土地価格は？
大阪府大阪市西区：13,376万円（334万円/坪、10年前比+95.0%）
大阪府大阪市大正区：2,218万円（72万円/坪、10年前比+23.1%）
大阪府大阪市天王寺区：8,601万円（239万円/坪、10年前比+53.9%）
大阪府大阪市西成区：2,883万円（85万円/坪、10年前比+41.1%）
大阪府大阪市中央区：15,916万円（354万円/坪、10年前比+69.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+47.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+11.2%
- ノーマルシナリオ
14,455万円（146万円/坪、10年間で+11.2%を予想）
（参考）周囲の土地価格は？
大阪府大阪市西区：14,405万円（360万円/坪、10年後は+7.7%）
大阪府大阪市大正区：1,897万円（61万円/坪、10年後は▲14.5%）
大阪府大阪市天王寺区：10,045万円（279万円/坪、10年後は+16.8%）
大阪府大阪市西成区：2,202万円（65万円/坪、10年後は▲23.6%）
大阪府大阪市中央区：16,732万円（372万円/坪、10年後は+5.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.7%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
大阪市浪速区内の土地価格を見る
駅の価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、芦原橋駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆芦原橋駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 97万円／坪 |
| 5分 | 89万円／坪 |
| 10分 | 83万円／坪 |
| 15分 | 77万円／坪 |
| 20分 | 74万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
芦原橋駅がある大阪市浪速区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、芦原橋駅を含む、大阪市浪速区はどうなるのだろうか。
◆大阪市浪速区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 75,504人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 79,744人 | 105.6 | |
| 2030年 | 80,221人 | 106.2 | |
| 2035年 | 80,190人 | 106.2 | |
| 2040年 | 79,432人 | 105.2 | |
| 2045年 | 77,697人 | 102.9 | |
| 2050年 | 75,480人 | 100.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）芦原橋駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪市浪速区：100.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府大阪市西区：110.7
大阪府大阪市大正区：62.8
大阪府大阪市天王寺区：106.0
大阪府大阪市西成区：63.7
大阪府大阪市中央区：109.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
芦原橋駅の土地の過去の売買事例
芦原橋駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市浪速区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市浪速区浪速東 | 大阪府大阪市浪速区大国 | 大阪府大阪市浪速区戎本町 | 大阪府大阪市浪速区恵美須東 | 大阪府大阪市浪速区桜川 | 大阪府大阪市浪速区恵美須東 | 大阪府大阪市浪速区浪速東 | 大阪府大阪市浪速区大国 | 大阪府大阪市浪速区大国 | 大阪府大阪市浪速区日本橋 | 大阪府大阪市浪速区敷津東 | 大阪府大阪市浪速区元町 | 大阪府大阪市浪速区戎本町 | 大阪府大阪市浪速区大国 | 大阪府大阪市浪速区戎本町 | 大阪府大阪市浪速区難波中 | 大阪府大阪市浪速区桜川 | 大阪府大阪市浪速区塩草 | 大阪府大阪市浪速区大国 | 大阪府大阪市浪速区敷津東 |
| 最寄駅 | 芦原橋駅から徒歩4分 | 大国町駅から徒歩6分 | 大国町駅から徒歩0分 | 恵美須町駅から徒歩3分 | 桜川（大阪）駅から徒歩4分 | 恵美須町駅から徒歩3分 | 芦原橋駅から徒歩2分 | 大国町駅から徒歩4分 | 大国町駅から徒歩6分 | 日本橋（大阪）駅から徒歩7分 | 大国町駅から徒歩4分 | 大国町駅から徒歩7分 | 大国町駅から徒歩7分 | 大国町駅から徒歩3分 | 大国町駅から徒歩7分 | なんば（大阪メトロ）駅から徒歩1分 | 桜川（大阪）駅から徒歩4分 | 芦原橋駅から徒歩4分 | 今宮駅から徒歩2分 | 大国町駅から徒歩4分 |
| 用途区分 | 準住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 |
| 土地属性 | 間口20.5m、ほぼ長方形 | 間口19.5m、ほぼ長方形 | 間口8m、ほぼ長方形 | 間口13m、不整形 | 間口9.3m、ほぼ台形 | 間口30.6m、不整形 | 間口50.0m以上m、台形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口5.8m、ほぼ台形 | 間口12.1m、長方形 | 間口6.4m、長方形 | 間口12.6m、ほぼ長方形 | 間口5m、長方形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口18.2m、長方形 | 間口3.6m、ほぼ台形 | 間口11.6m、不整形 | 間口20m、ほぼ長方形 | 間口6.8m、ほぼ長方形 | 間口4.9m、ほぼ台形 |
| 取引価格 |
19,000万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・土地面積500㎡ |
16,000万円 ・220万円/坪 （67万円/m²） ・土地面積240㎡ |
39,000万円 ・460万円/坪 （139万円/m²） ・土地面積280㎡ |
14,000万円 ・330万円/坪 （100万円/m²） ・土地面積140㎡ |
4,100万円 ・118万円/坪 （36万円/m²） ・土地面積115㎡ |
78,000万円 ・384万円/坪 （116万円/m²） ・土地面積670㎡ |
100,000万円 ・194万円/坪 （59万円/m²） ・土地面積1700㎡ |
9,700万円 ・207万円/坪 （63万円/m²） ・土地面積155㎡ |
3,000万円 ・180万円/坪 （55万円/m²） ・土地面積55㎡ |
15,000万円 ・215万円/坪 （65万円/m²） ・土地面積230㎡ |
2,300万円 ・169万円/坪 （51万円/m²） ・土地面積45㎡ |
48,000万円 ・609万円/坪 （185万円/m²） ・土地面積260㎡ |
4,600万円 ・276万円/坪 （84万円/m²） ・土地面積55㎡ |
18,000万円 ・383万円/坪 （116万円/m²） ・土地面積155㎡ |
15,000万円 ・283万円/坪 （86万円/m²） ・土地面積175㎡ |
9,000万円 ・424万円/坪 （129万円/m²） ・土地面積70㎡ |
40,000万円 ・322万円/坪 （98万円/m²） ・土地面積410㎡ |
30,000万円 ・146万円/坪 （44万円/m²） ・土地面積680㎡ |
18,000万円 ・440万円/坪 （133万円/m²） ・土地面積135㎡ |
2,000万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・土地面積40㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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芦原橋駅(大阪府)の土地に関するFAQ
- Q芦原橋駅(大阪府)の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
芦原橋駅(大阪府)の土地価格は、現在の平均価格が約131万円/坪となっており、10年前と比べて+59.7％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q芦原橋駅(大阪府)の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約146万円/坪となり、+11.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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