戸田駅（埼玉県）の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
戸田駅（埼玉県）の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、3,192万円（10年前比+81.4%）
戸田駅（埼玉県）の中古マンション価格
- 3,192万円（177万円/坪）
- 10年前比+81.4%（前年比+2.7%）
- 築年 : 2005年
- 駅距離 : 9.0分
- 専有面積 : 59.5㎡（18.0坪）
◆戸田駅の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 85万円／坪 |
| 2014年 | 98万円／坪 |
| 2019年 | 131万円／坪 |
| 2024年 | 177万円／坪 |
| 2029年 | 201万円／坪 |
| 2034年 | 225万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
戸田駅：3,192万円（177万円/坪、10年前比+81.4%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
埼玉県さいたま市南区：3,818万円（201万円/坪、10年前比+81.9%）
埼玉県川口市：3,585万円（199万円/坪、10年前比+107.6%）
埼玉県蕨市：3,102万円（172万円/坪、10年前比+115.7%）
埼玉県朝霞市：3,129万円（165万円/坪、10年前比+57.6%）
埼玉県和光市：2,682万円（141万円/坪、10年前比+77.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+73.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+27.1%
- ノーマルシナリオ
4,058万円（225万円/坪、10年間で+27.1%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
埼玉県さいたま市南区：4,890万円（257万円/坪、10年後は+28.1%）
埼玉県川口市：5,656万円（314万円/坪、10年後は+57.7%）
埼玉県蕨市：4,092万円（227万円/坪、10年後は+31.9%）
埼玉県朝霞市：3,909万円（206万円/坪、10年後は+24.9%）
埼玉県和光市：3,469万円（183万円/坪、10年後は+29.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+33.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、戸田駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆戸田駅の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 118万円／坪 |
| 5分 | 106万円／坪 |
| 10分 | 102万円／坪 |
| 15分 | 97万円／坪 |
| 20分 | 86万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆戸田駅の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 177万円／坪 |
| 5年 | 153万円／坪 |
| 10年 | 134万円／坪 |
| 15年 | 118万円／坪 |
| 20年 | 101万円／坪 |
| 25年 | 84万円／坪 |
| 30年 | 74万円／坪 |
| 35年 | 61万円／坪 |
| 40年 | 55万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆戸田市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 戸田市-1 | 戸田市-2 | 戸田市-3 | 戸田市-4 | 戸田市-5 | 戸田市-6 | 戸田市-7 | 戸田市-8 | 戸田市-9 | 戸田市-10 | 戸田市-11 | 戸田市-12 | 戸田市-13 | 戸田市-14 | 戸田市-18 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県戸田市下前1-4-11 | 埼玉県戸田市喜沢2丁目9番63 《地番》 | 埼玉県戸田市笹目南町20-6 | 埼玉県戸田市上戸田4-12-7 | 埼玉県戸田市新曽南2-4-17 | 埼玉県戸田市大字新曽字芦原2348番3 《地番》 | 埼玉県戸田市中町1丁目30番23 《地番》 | 埼玉県戸田市美女木1丁目28番11 《地番》 | 埼玉県戸田市美女木7丁目5番22 《地番》 | 埼玉県戸田市本町3-14-7 | 埼玉県戸田市本町5-11-3 | 埼玉県戸田市笹目4丁目3番22 《地番》 | 埼玉県戸田市大字新曽字稲荷1490番4 《地番》 | 埼玉県戸田市上戸田2-30-14 | 埼玉県戸田市大字新曽字芦原2266番5 《地番》 |
| 最寄り駅 | 戸田公園駅から850m | 西川口駅から1300m | 戸田駅から1900m | 戸田駅から630m | 戸田公園駅から1100m | 戸田駅から1000m | 西川口駅から1600m | 北戸田駅から2400m | 北戸田駅から2600m | 戸田公園駅から770m | 戸田公園駅から300m | 戸田駅から1900m | 北戸田駅から450m | 戸田駅から1000m | 北戸田駅から500m |
| 土地面積 | 166㎡ | 148㎡ | 157㎡ | 164㎡ | 148㎡ | 165㎡ | 104㎡ | 106㎡ | 85㎡ | 148㎡ | 145㎡ | 227㎡ | 109㎡ | 189㎡ | 186㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 100万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+6.7% |
97万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+6.1% |
85万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+6.7% |
123万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+6.3% |
93万円/坪 （28万円/㎡） 前年比+6.0% |
86万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+6.1% |
88万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+5.6% |
70万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+5.4% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+5.8% |
122万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+6.6% |
119万円/坪 （36万円/㎡） 前年比+6.5% |
81万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+6.0% |
112万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+6.9% |
111万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+6.0% |
112万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+5.6% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
戸田駅がある戸田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、戸田駅を含む、戸田市はどうなるのだろうか。
◆戸田市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 140,899人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 145,357人 | 103.2 | |
| 2030年 | 148,217人 | 105.2 | |
| 2035年 | 150,241人 | 106.6 | |
| 2040年 | 151,284人 | 107.4 | |
| 2045年 | 151,415人 | 107.5 | |
| 2050年 | 150,760人 | 107.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）戸田駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
戸田市：107.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
埼玉県さいたま市南区：103.0
埼玉県川口市：100.9
埼玉県蕨市：98.2
埼玉県朝霞市：104.2
埼玉県和光市：100.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
戸田駅の中古マンションの過去の売買事例
戸田駅付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆戸田市の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県戸田市喜沢南 | 埼玉県戸田市喜沢南 | 埼玉県戸田市南町 | 埼玉県戸田市美女木 | 埼玉県戸田市大字新曽 | 埼玉県戸田市川岸 | 埼玉県戸田市喜沢南 | 埼玉県戸田市南町 | 埼玉県戸田市川岸 | 埼玉県戸田市本町 | 埼玉県戸田市南町 | 埼玉県戸田市氷川町 | 埼玉県戸田市大字上戸田 | 埼玉県戸田市本町 | 埼玉県戸田市本町 | 埼玉県戸田市川岸 | 埼玉県戸田市喜沢南 | 埼玉県戸田市氷川町 | 埼玉県戸田市喜沢南 | 埼玉県戸田市川岸 |
| 最寄駅 | 戸田公園駅から徒歩21分 | 戸田公園駅から徒歩21分 | 戸田公園駅から徒歩9分 | 北戸田駅から徒歩ー分 | 戸田（埼玉）駅から徒歩15分 | 戸田公園駅から徒歩13分 | 戸田公園駅から徒歩21分 | 戸田公園駅から徒歩9分 | 戸田公園駅から徒歩11分 | 戸田公園駅から徒歩4分 | 戸田公園駅から徒歩ー分 | 戸田公園駅から徒歩23分 | 戸田（埼玉）駅から徒歩9分 | 戸田公園駅から徒歩7分 | 戸田公園駅から徒歩10分 | 戸田公園駅から徒歩11分 | 戸田公園駅から徒歩15分 | 戸田公園駅から徒歩23分 | 戸田公園駅から徒歩20分 | 戸田公園駅から徒歩18分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1982年築、3LDK、SRC | 1982年築、3LDK、SRC | 1988年築、3LDK、SRC | 1992年築、3LDK、RC | 1994年築、2LDK、RC | 1994年築、2LDK、RC | 1982年築、4LDK、SRC | 1988年築、4LDK、SRC | 1994年築、3LDK、RC | 1995年築、3LDK、SRC | 1996年築、3LDK、SRC | 1999年築、3LDK、RC | 2010年築、3LDK、SRC | 2013年築、3LDK、RC | 1993年築、3LDK、RC | 1994年築、2LDK、RC | 1994年築、3LDK、RC | 1999年築、3LDK、RC | 2010年築、3LDK、RC | 2012年築、4LDK、RC |
| 取引価格 |
2,300万円 ・117万円/坪 （35万円/m²） ・床面積65㎡ |
1,200万円 ・57万円/坪 （17万円/m²） ・床面積70㎡ |
3,200万円 ・163万円/坪 （49万円/m²） ・床面積65㎡ |
3,100万円 ・146万円/坪 （44万円/m²） ・床面積70㎡ |
2,700万円 ・178万円/坪 （54万円/m²） ・床面積50㎡ |
2,000万円 ・120万円/坪 （36万円/m²） ・床面積55㎡ |
3,100万円 ・136万円/坪 （41万円/m²） ・床面積75㎡ |
3,900万円 ・161万円/坪 （49万円/m²） ・床面積80㎡ |
1,800万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積60㎡ |
3,900万円 ・215万円/坪 （65万円/m²） ・床面積60㎡ |
3,200万円 ・176万円/坪 （53万円/m²） ・床面積60㎡ |
2,700万円 ・137万円/坪 （42万円/m²） ・床面積65㎡ |
5,300万円 ・206万円/坪 （62万円/m²） ・床面積85㎡ |
4,800万円 ・244万円/坪 （74万円/m²） ・床面積65㎡ |
1,900万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積50㎡ |
3,200万円 ・192万円/坪 （58万円/m²） ・床面積55㎡ |
3,000万円 ・180万円/坪 （55万円/m²） ・床面積55㎡ |
3,500万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・床面積70㎡ |
2,800万円 ・142万円/坪 （43万円/m²） ・床面積65㎡ |
4,200万円 ・173万円/坪 （53万円/m²） ・床面積80㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
戸田市内の中古マンション価格を見る
戸田市の駅周辺の価格を見る
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戸田駅(埼玉県)の中古マンションに関するFAQ
- Q戸田駅(埼玉県)の中古マンション価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
戸田駅(埼玉県)の中古マンション価格は、現在の平均価格が約177万円/坪となっており、10年前と比べて+81.4％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q戸田駅(埼玉県)の中古マンション価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約225万円/坪となり、+27.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q戸田駅(埼玉県)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、埼玉県戸田市下前1-4-11（戸田公園駅から850m、第1種住居地域）が、93万円/坪（30万円/㎡、前年比6.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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