東京都福生市本町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都福生市本町の中古マンションの価格・相場は?
現在の価格は、327万円/坪(10年前比+25.1%)
東京都福生市本町の中古マンション価格相場は坪単価 327万円(98.9万円/㎡)となった。過去10年間で+25.1%となっている。これは東京都福生市本町周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古マンションの価格・相場となる。
東京都福生市本町の中古マンション価格
- 4,946万円(327万円/坪)
- 10年前比+25.1%(前年比+4.2%)
- 平均築年 : 1992年
- 平均駅距離 : 4.27分
- 平均専有面積 : 50.0㎡(15.2坪)

■現在の中古マンション価格
東京都福生市本町:4,946万円(327万円/坪、10年前比+25.1%)
(参考)周囲の中古マンション価格は?
八王子市:2,647万円(135万円/坪、10年前比+6.8%)
立川市:3,972万円(219万円/坪、10年前比+20.6%)
昭島市:3,287万円(155万円/坪、10年前比+15.2%)
武蔵村山市:4,250万円(216万円/坪、10年前比▲5.5%)
羽村市:1,966万円(118万円/坪、10年前比+7.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+8.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、+36.2%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
7,445万円(492.2万円/坪、10年間で+50.5%を予想) - ノーマルシナリオ
6,738万円(445.5万円/坪、10年間で+36.2%を予想) - バッドシナリオ
4,661万円(308.2万円/坪、10年間で▲5.8%を予想)
■10年後の中古マンション価格
東京都福生市本町:6,738万円(445.5万円/坪、10年後は+36.2%)
(参考)周囲の中古マンション価格(ノーマルシナリオ)は?
八王子市:2,670万円(136万円/坪、10年後は+0.9%)
立川市:3,043万円(168万円/坪、10年後は▲23.4%)
昭島市:3,965万円(187万円/坪、10年後は+20.6%)
武蔵村山市:3,881万円(197万円/坪、10年後は▲8.7%)
羽村市:1,831万円(110万円/坪、10年後は▲6.9%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆東京都福生市本町の中古マンション価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 290万円/坪 |
2010年 | 261万円/坪 |
2015年 | 267万円/坪 |
2020年(現在) | 327万円/坪 |
2025年 | 386万円/坪 |
2030年 | 445万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
福生市の中古マンション価格一覧
東京都福生市本町の土地、中古戸建てを見る
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提携社数 | 2000以上 | 1800以上 | 1900以上 | 3691以上 | 1700以上 | 2500 |
最大紹介会社数 | 10 (物件所在地によって異なる) |
6 | 6 | 6 | 6 | 9 |
主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション |
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■築年数で価格はどうなる?
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆東京都福生市本町の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 119.1万円/坪 |
5年 | 111.6万円/坪 |
10年 | 104.2万円/坪 |
15年 | 92.4万円/坪 |
20年 | 83.6万円/坪 |
25年 | 72.8万円/坪 |
30年 | 61.2万円/坪 |
35年 | 59.5万円/坪 |
40年 | 46.3万円/坪 |

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆福生市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
福生-1 | 住居表示 | 東京都福生市志茂18番3 | 51.4万円/坪 (16.7万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 牛浜駅から630m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
福生-2 | 住居表示 | 東京都福生市大字熊川字北583番1外 | 49.8万円/坪 (16.2万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 熊川駅から330m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-3 | 住居表示 | 東京都福生市大字熊川字北853番18外 | 53.2万円/坪 (17.3万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 牛浜駅から450m | ||
土地面積 | 123㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-4 | 住居表示 | 東京都福生市南田園3丁目6番12 | 46.5万円/坪 (15.1万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 熊川駅から750m | ||
土地面積 | 154㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-5 | 住居表示 | 東京都福生市東町6番5 | 70.2万円/坪 (22.8万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 福生駅から200m | ||
土地面積 | 161㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
福生-6 | 住居表示 | 東京都福生市大字福生字奈賀1173番5 | 46.8万円/坪 (15.2万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 福生駅から750m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-7 | 住居表示 | 東京都福生市大字福生字武蔵野2263番8 | 42.8万円/坪 (13.9万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 東福生駅から550m | ||
土地面積 | 97㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-8 | 住居表示 | 東京都福生市大字熊川字南43番4 | 39.7万円/坪 (12.9万円/㎡) 前年比▲2.3% |
最寄り駅 | 拝島駅から1300m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-9 | 住居表示 | 東京都福生市武蔵野台2丁目8番9 | 52.3万円/坪 (17.0万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 福生駅から750m | ||
土地面積 | 135㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
福生-10 | 住居表示 | 東京都福生市大字熊川字東262番22 | 52.3万円/坪 (17.0万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 拝島駅から800m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福生-11 | 住居表示 | 東京都福生市大字福生字武蔵野2322番21 | 46.2万円/坪 (15.0万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 牛浜駅から550m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
福生市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、福生市はどうなるのだろうか。
◆福生市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 58,395 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 54,729 人 | 93.7 | |
2025年 | 50,941 人 | 87.2 | |
2030年 | 47,052 人 | 80.6 | |
2035年 | 43,052 人 | 73.7 | |
2040年 | 39,088 人 | 66.9 | |
2045年 | 35,227 人 | 60.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)

(参考)東京都福生市本町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福生市:60.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
八王子市:83.9
立川市:96.4
昭島市:85.5
武蔵村山市:89.3
羽村市:73.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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東京都福生市本町の中古マンションの過去の売買事例
東京都福生市本町付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆福生市の中古マンションの成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,500万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積50㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、2LDK、0 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,100万円 ・52.1万円/坪 (16.9万円/m²) ・床面積65㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、3LDK、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,100万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) ・床面積50㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、3LDK、RC | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 530万円 ・65.2万円/坪 (21.2万円/m²) ・床面積25㎡ |
最寄り駅 | 羽村駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、1DK、SRC | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 600万円 ・23.1万円/坪 (7.5万円/m²) ・床面積80㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、オープンフロア、SRC | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,700万円 ・80.5万円/坪 (26.2万円/m²) ・床面積65㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、3LDK、RC | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,600万円 ・98.5万円/坪 (32.0万円/m²) ・床面積50㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、3LDK、RC | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 200万円 ・12.3万円/坪 (4.0万円/m²) ・床面積50㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、3LDK、SRC | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 2,500万円 ・102.6万円/坪 (33.3万円/m²) ・床面積75㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2001年築、3LDK、RC | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 350万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) ・床面積25㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、1DK、SRC | ||
2013年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 900万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積60㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、2LDK、SRC | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,800万円 ・85.2万円/坪 (27.7万円/m²) ・床面積65㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2001年築、3LDK、RC | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,000万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積50㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1984年築、3DK、RC | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 400万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積25㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、1DK、SRC | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 2,700万円 ・103.8万円/坪 (33.8万円/m²) ・床面積80㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2001年築、3LDK、RC | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 2,200万円 ・96.7万円/坪 (31.4万円/m²) ・床面積70㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2001年築、3LDK、RC | ||
2010年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 430万円 ・24.1万円/坪 (7.8万円/m²) ・床面積55㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1984年築、2LDK、SRC | ||
2010年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都福生市本町 | 1,500万円 ・83.9万円/坪 (27.3万円/m²) ・床面積55㎡ |
最寄り駅 | 福生駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、3LDK、RC |
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