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家の固定資産税の計算方法と、最新の軽減措置は? 忘れずしっかり申告を【2021年度版】

2021年9月4日公開(2021年9月3日更新)
竹内英二

家(マンション、戸建て)の固定資産税には、さまざまな軽減措置が存在します。特に「建物」に関しては複数の軽減措置メニューがあり、措置を受けるためには申告が必要なものもあります。これから家を購入する、または新築する人のために、軽減措置や、固定資産税がいくらになるかについて、解説します。

1.家の固定資産税の課税原則は?

固定資産税
固定資産税は多数の軽減措置がある(出所:PIXTA)

 固定資産税とは、1月1日時点で家(建物や土地)の所有者に対して毎年課される市区町村税(東京23区は都税)のことです。また、都市計画で指定されている市街化区域内の建物や土地には都市計画税も課されます。

 固定資産税は、納期前になると毎年市区町村から納税通知書が送られてきます。納期はいつかというと、4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分かれていることが通常です。

 購入する家の毎年の固定資産税がいくらになるのかを事前に知りたい人は、計算式から求めることもできます。

 固定資産税と都市計画税は、以下の式から算出できます。

  • ・固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
  • ・都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%(制限税率=上限)

 課税標準額とは、家を購入した金額とは異なります。税金を直接計算するための金額で、実際の購入金額よりもかなり割安になります。

 そして、固定資産税には以下のような軽減措置があります。

・「土地」 固定資産税評価額に対して、後述するような、恒常的な軽減措置(最高6分の1になる)がある
「建物」 固定資産税評価額がそのまま課税標準額となるが、後述するように1年~5年の税額の軽減措置がある

 また、固定資産税は課税標準額が土地なら30万円、建物なら20万円に満たない場合は課税されないルールとなっています。土地と建物で計算方法、金額が違うということに注意しましょう。

【関連記事】>>新築マンションを購入したら固定資産税はいくらかかる? 計算方法、相場、軽減措置を解説!

2.家の固定資産税の軽減措置メニューは?

 では、家の固定資産税の軽減措置について見ていきましょう。

2-1.住宅用地の軽減措置(土地)最大「1/6」

 固定資産税は土地にも建物にも課税されますが、住宅として使われている土地については「住宅用地の軽減措置」という制度があります。

 一定の要件を満たす住宅の敷地では、課税標準額は以下のルールで減税されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3 

※東京23区の小規模住宅用地における都市計画税では、さらに2分の1が乗じられる。

 一定の要件を満たす住宅とは、以下の条件を満たす住宅のことを指します。

【住宅用地の軽減措置の対象となる住宅】

以下のいずれかに該当するものが対象となる。

  • (イ)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

  • (ロ)併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

    家屋の種類 居住部分の割合
    下に掲げる家屋以外の家屋 1/4以上1/2未満 0.5
    1/2以上 1.0
    地上5階以上を有する耐火建築物である家屋 1/4以上1/2未満 0.5
    1/2以上3/4未満 0.75
    3/4以上 1.0

    ※居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積

 たとえば、住宅の土地が180㎡(約54坪)であればすべて小規模住宅用地が適用され、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の1/6となります。

 また、住宅の土地が250㎡(約76坪)であれば、200㎡までの部分が小規模住宅用地として、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の1/6となり、残りの50㎡が一般住宅用地として、課税標準額は固定資産税評価額の1/3となります。

 なお、住宅用地の軽減措置は土地の上に住宅が建てられていることがポイントであり、建物が取り壊されて更地となってしまった場合には住宅用地の軽減措置を受けることができず、土地の固定資産税が上がることになってしまうのです。※参考 東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

■実際の固定資産税はどのくらいになる?(編集部注)

 例えば、都会の戸建ての土地40坪(相場を4000万円とする)の場合、固定資産税評価額は、相場の7割程度となることが多いので、約2800万円です。

 課税標準額は、その1/6となる(小規模宅地の場合)ので、約467万円。固定資産税は、その1.4%なので、年7万円程度です(都市計画税を除く)。

 税率が1.4%ということで高額の固定資産税を想定する人がいるかもしれませんが、住宅の土地については軽減措置で税金が安くなっています。

2-2.新築住宅の減税制度(建物)最大5年間「1/2」

 一定の要件を満たす新築住宅(戸建て、マンションの建物部分=家屋)は、新築から一定期間、固定資産税が1/2に減税される制度があります。

 固定資産税が1/2に減税される期間および減税対象面積は、下表の通りです。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
戸建て 3年 120㎡(約36坪)まで 1/2
マンション 5年 120㎡(約36坪)まで 1/2

※地上3階以上の中高層耐火建築物のマンション

 減税の対象となる新築住宅(戸建て、マンション)の要件は、以下となります。

【新築住宅の要件】

  • ・時限措置:令和4年(2022年)3月31日までに建築されたもの
  • ・専用住宅や併用住宅であること(併用住宅については、居住部分の床面積の割合が2分の1以上のものに限られる。また、別荘は含まない)
  • ・床面積が50㎡以上(一戸建て以外の貸家住宅の場合は40㎡)280㎡以下であること ※参考 国土交通省「新築住宅に係る税額の減税措置」

■実際の固定資産税はどのくらいになる?(編集部注)

 例えば、新築した戸建て住宅の建築価格が2000万円(坪単価50万円×40坪)の場合はどうなるでしょうか。

 固定資産税評価額は、建築価格のおおよそ5割程度となることが多いので、約1000万円です。

 原則的な固定資産税は課税標準額が約1000万円なので税率1.4%に対し年14万円程度です。ただし、新築の戸建てなら税額が3年間だけその1/2となるので、当初3年間の固定資産税は、年7万円程度です​(都市計画税を除く)。軽減措置の存在は大きいですね。

2-3.中古住宅の耐震改修による減税制度(建物)1年間「1/2」

 中古住宅の場合、耐震改修によって建物の固定資産税が1/2に減税される制度があります。

 固定資産税が1/2に減税される期間および減税対象面積は下表の通りです。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
耐震改修された中古住宅 改修後1年 120㎡(約36坪)まで 1/2

 減税制度の対象となる住宅の要件は、以下となります。自治体への届け出が必要です。

【耐震改修による減税対象となる住宅】

  • ・昭和57年(1982年)1月1日以前に建てられた住宅であること
  • ・平成25年(2013年)1月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に、現行の耐震基準に適合する改修工事を行ったものであること
  • ・1戸当たりの工事費が50万円超であること
    ※参考 国土交通省「耐震改修に関する特例措置」

2-4.バリアフリー改修工事による減税制度(建物)1年間「1/3」

 バリアフリー改修工事によって建物の固定資産税が1/3に減税される制度があります。

 固定資産税が1/3に減税される期間および減税対象面積は下表の通りです。わずか1年ですが、減税幅が大きいので、自治体に必ず届け出るようにしましょう。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
バリアフリー改修工事された住宅 改修後1年 100㎡(約30坪)まで 1/3

 減税制度の対象となる住宅の要件は、以下となります。

【バリアフリー改修工事による減税対象となる住宅】

  • 1.新築された日から10年以上を経過した住宅であること
  • 2.次のいずれかの人が居住する既存の住宅であること(賃貸住宅を除く)
    ア.65歳以上の方
    イ.要介護認定又は要支援認定を受けている方
    ウ.障害のある方
  • 3.令和4年(2022年)3月31日までに、バリアフリー改修工事を行ったものであること
  • 4.改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
  • 5.次の工事で、補助金等を除く自己負担が50万円超のものであること
    ア.階段の勾配の緩和
    イ.浴室の改良
    ウ.便所の改良
    エ.手すりの取り付け
    オ.床の段差の解消
    カ.引き戸への取り替え
    キ.床表面の滑り止め化
     ※参考 国土交通省「バリアフリー改修に関する特例措置

2-5.省エネ改修工事による減税制度(建物)1年間「1/3」

 省エネ改修工事によって建物の固定資産税が1/3に減税される制度があります。

 固定資産税が1/3に減税される期間および減税対象面積は、下表の通りです。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
省エネ改修工事された住宅 改修後1年 120㎡(約36坪)まで 1/3

 減税の対象となる住宅の要件は、以下となります。自治体への届け出が必要です。

【省エネ改修工事による減税対象となる住宅】

  • 1.平成20年(2008年)1月1日以前に建てられた住宅であること
  • 2.平成20年(2008年)4月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に、省エネ改修工事を行ったものであること
  • 3.改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
  • 4.次の工事で、補助金等を除く自己負担が50万円超のものであること
    ア.窓の改修工事
    イ.床の断熱改修工事
    ウ.天井の断熱改修工事
    エ.壁の断熱改修工事

    ※アの工事は必ず行っていること。また、改修部位がいずれも現行の省エネ基準(平成18年基準)を満たし、外気などと接している部位の工事であること。※参考 国土交通省「省エネ改修に関する特例措置」

2-6.認定長期優良住宅に該当する家の減税制度(建物)「1/2」を最大2年間延長

認定長期優良住宅の認定にはお金もかかるが、メリットも多い(出所:PIXTA)
認定長期優良住宅の認定にはお金もかかるが、メリットも多い(出所:PIXTA)

 建物が認定長期優良住宅(以下、「長期優良住宅」)の場合、建物について、固定資産税の減税制度があります。 ※時限措置:令和4年(2022年)3月31日まで

 長期優良住宅とは、バリアフリーや耐震など、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がとられた優良な住宅です。

 新築の長期優良住宅の場合、新築の場合、家の固定資産税の減税期間が延長されます。戸建てなら5年間、マンションなら7年間の減税措置です。一般の住宅よりも2年間延長されるので、忘れずに届け出をしましょう。

 その他、既存建物を耐震改修や省エネ改修に伴い長期優良住宅としたときも、固定資産税の減税制度があります。

 一般の住宅と比較した場合の減税期間と減税率は、下表の通りです。

減税制度 一般の住宅 長期優良住宅
減税期間 減税率 減税期間 減税率
新築戸建て 3年間 1/2 5年間 1/2
新築マンション 5年間 1/2 7年間 1/2
耐震改修 1年間 1/2 1年間 2/3
バリアフリー改修 1年間 1/3 適用なし
省エネ改修 1年間 1/3 1年間 2/3

 長期優良住宅とするには、着工前に登録住宅性能評価機関による適合証の交付を受け、所轄行政庁へ認定の申請が必要となります。※参考 国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置

■コロナ禍で事業所得が減少した中小企業に対する特別軽減措置

 新型コロナウイルス感染症に関連し、事業収入が減少しているなか、一定の要件を満たす中小事業者などに対しては事業用家屋および償却資産の固定資産税の軽減措置があります。

 2020年2月~10月までの任意の連続する3カ月間の事業収入が、前年の同期間と比べて一定割合で減少している場合、固定資産税が減税されます。

対前年同期比減少率 減税割合
50%以上減少 全額
30%以上50%未満 2分の1

 減税の申請は、原則として2021年2月1日までに行うこととなっています。ただし、やむを得ない理由がある場合は、申請期限の延長が認められる場合もあるため、詳しくは市区町村へ直接確認しましょう。※参考 中小企業庁「新型コロナウイルス感染症の影響で事業収入が減少している中小企業者・小規模事業者に対して固定資産税・都市計画税の減免を行います」

3.家の固定資産税の計算方法は?

 では、固定資産税の計算方法を解説しましょう。減税されるケースで実際にいくらになるのかを計算してシミュレーションしてみます。

 固定資産税と都市計画税の計算式は、以下に再掲しておきます。

・固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
・都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%(制限税率=上限)

(試算の条件)
土地の固定資産税評価額:900万円
建物の固定資産税評価額:1500万円
建物(新築かつ一般の住宅):110㎡(120㎡以下)
土地:150㎡(200㎡以下)で東京23区外

 「更地のとき」「新築~3年目」「4年目以降」の固定資産税および都市計画税は計算の結果、下表の通りとなります。建物と土地を、別々に計算します。建物は、経年によって、評価額が下がっていきます。

不動産 更地のとき 新築~3年目 4年目以降
土地※1 (固定資産税)
630万円×1.4%=8.82万円
(都市計画税)
630万円×0.3%=1.89万円
(小計)
10.71万円
(固定資産税)
900万円×(1/6)×1.4%=2.1万円
(都市計画税)
900万円×(1/3)×0.3%=0.9万円
(小計)
3万円
(固定資産税)
900万円×(1/6)×1.4%=2.1万円
(都市計画税)
900万円×(1/3)×0.3%=0.9万円
(小計)
3万円
建物 なし (固定資産税)
1,500万円×1.4%×(1/2)=10.5万円
(都市計画税)
1,500万円×0.3%=4.5万円
(小計)
15万円

(固定資産税)※2
1,500万円×(0.68/0.8)×1.4%=17.85万円
(都市計画税)
1,500万円×(0.68/0.8)×0.3%=3.82万円
(小計)
21.67万円

合計 10.71万円 18万円 24.67万円

※1:更地の課税標準額を630万円とする。
※2:4年目の評価替えで、1~3年目の経年減点補正率を0.8、4年目の経年減点補正率を0.68とする。

 上記のケースで、軽減額を計算してみましょう。

 もし、新築でも認定長期優良住宅であれば、通常の住宅に比べて4年目以降2年分、1500万円×(0.68/0.8)×1.4%×(1/2)×2年=17.85万円も、固定資産税が軽減されます。

 省エネ改修、バリアフリー改修なら、1,500万円×1.4%×(1/3)=7万円の建物の固定資産税が軽減されます。

 ぜひ忘れずに届け出をしましょう。

4.各種減税の申告方法は?

 固定資産税の減税の適用を受けるには、工事の完了後に申告を行う必要があります。

減税制度 申告期間
住宅用地の軽減 新築した翌年の1月31日まで
新築住宅 新築した翌年の1月31日まで
耐震改修 改修工事完了後3カ月以内
バリアフリー改修 改修工事完了後3カ月以内
省エネ改修 改修工事完了後3カ月以内
長期優良住宅 新築は翌年の1月31日まで
改修は改修工事完了後3カ月以内

※市区町村によっては、一般住宅の新築の場合は申告が不要となることもある。

 申告をするのは、各自治体の固定資産税課です(東京都なら都税事務所など)。

 申告期限を過ぎてしまった場合は、理由書を添付または申告書に理由を記載して提出することで対応してもらえることが一般的です。

 申告については、各市区町村が定める減税申告書および各減税制度の添付書類が必要となります。

 それぞれの特例で必要となる一般的な添付書類は、以下の通りです。

減税制度 添付書類
新築住宅 ・建築確認申請書
・見積書
・請負契約書
・竣工図
・検査済証または建設住宅性能評価書
耐震改修 ・総務省令で定める耐震基準に適合することを証する書類
・耐震改修に要した費用を証する書類
・耐震改修に係る契約書
バリアフリー改修 ・所有者の住民票の写し
・次のうち、該当するいずれかの書類
ア 居住条件(65 歳以上の方の居住)を満たす者の住民票の写し
イ 要介護認定または要支援認定の被保険者証の写し
ウ 障害のある旨を証する書類等の写し
・工事明細書や写真等の関係書類、工事費用を支払った領収書等の写し
・補助金等の交付、給付決定を受けたことを確認できる書類等の写し
・バリアフリー改修に係る契約書の写し
省エネ改修 ・所有者の住民票の写し
・省エネ改修が行われたことの証明
・省エネ改修に要した費用を証する書類
・補助金などの交付決定を受けたことを確認できる書類等の写し
・省エネ改修に係る契約書の写し
長期優良住宅 ・認定通知書の写し

5.固定資産税が正しいかどうかチェックしよう

 固定資産税は、毎年納税通知書が送られてきますが、まれに間違って課税されていることもあります。通知をうのみにして高い固定資産税を払ってしまわないよう注意しましょう。

 そのためにも、以下の点を定期的にチェックしておきましょう。

【固定資産税の納税通知書のチェックポイント】

  • ・土地に住宅用地の特例が適用されているか
  • ・新築建物の軽減措置は適用されているか
  • ・耐震改修等による軽減措置は適用されているか

 土地については、全国地価マップにより固定資産税路線価を確認することができるため、土地の固定資産税評価額が高過ぎないかどうかを確認することも可能です。

 市区町村の固定資産税課は丁寧に対応してくれるので、疑問に感じる部分があったら市区町村に問い合わせてみるのがいいでしょう。

■固定資産税の相場は?(編集部注)

 家ごとの細かい条件によって異なりますが、戸建て住宅は12万円程度、マンションは10万円程度が固定資産税の相場だと言われています(都心はこれより高めになります)。

【関連記事はこちら】>>固定資産税・都市計画税の通知が送られてきたけど、間違っていることがあるの? プロの税理士兼不動産鑑定士が徹底解説

まとめ

 以上、住宅の固定資産税の軽減措置について解説しました。住宅の固定資産税は、課税標準額に1.4%を乗じて計算されるのが原則です。

 軽減措置としては、土地については住宅用地の特例が大きいですね。

 一方で、建物に関しては「新築住宅の減税制度」や「認定長期優良住宅に該当することとなった場合の減税」などの複数の期間限定の軽減措置が存在します。建物に関して要件に合致している人は、軽減を受けるために申告を忘れないことがポイントです。

 固定資産税は毎年課されるものなので、家を購入する前から正しい額をしっかりと納められるように金額を把握しておくといいでしょう。

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