【2023年版】住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説！ 100万円以上のメリットが多数あり！

住宅の新築や取得時には、さまざまな減税措置や税制優遇、補助金の制度があります。中古住宅やリフォームした住宅と比べると、補助制度は充実しており、金額が大きいものもあります。そこで、「【2022年度版】新築住宅の減税措置や税制優遇、補助金の制度」について解説し、いくら節約できるのかも試算してみました。

　新築住宅の取得を考えているなら、お得な住宅ローン金利、注文住宅ハウスメーカー各社の特徴や坪単価、エリアごとの人気新築マンションなどを知っておきたいですよね。ダイヤモンド不動産研究所では、新築住宅の取得におすすめの3つのコンテンツを用意しているので、ぜひ参考にしてください。

1.新築住宅の税制優遇制度について

　まずは、新築住宅の税制優遇制度について解説します。金額が大きく、申請などが必要となるので、気をつけましょう。

1-1.最大455万円減税の「住宅ローン控除」

　住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、2022年度に大きく改悪されました。とはいえメリットが大きな制度です。

　住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7％が、「所得税＋住民税の一部」から最大13年間控除（減税）される制度のことです。

　所得税などから控除される金額（ローン控除額）は、以下の式で計算されます。

ローン控除額　＝　年末借入金残高　×　控除率（0.7％）

　新築住宅（主な要件として床面積が原則として50㎡以上、2025年12月31日までの入居など）における住宅ローン控除の借入限度額と、控除期間、最大控除額は、下表の通りです。

物件タイプ別の住宅ローン最大控除額は？ (2022〜2025年、カッコ内は2024〜2025年に減額するケース)
住宅タイプ		住宅ローン残高上限 (A)	1年間の控除額 (B)=(A)×0.7%	控除期間 (C)	控除合計額 (B)×(C)
新築	長期優良住宅、 低炭素住宅	5000万円 (4500万円)	35万円 (31.5万円)	13年	455万円 (409.5万円)
	ＺＥＨ	4500万円 (3500万円)	31.5万円 (24.5万円)		409.5万円 (318.5万円)
	省エネ基準	4000万円 (3000万円)	28万円 (21万円)		364万円 (273万円)
	その他	3000万円 (0円)	21万円 (0円)		273万円 (0円)

　長期優良住宅とは、「劣化対策（劣化対策等級3以上）」「耐震性（耐震等級2以上）」「維持管理・更新の容易性（維持管理対策等級3以上）」「省エネルギー性（断熱等性能等級4以上）」「維持保全計画」などの項目について、すべて認定基準を満たす必要があります。

　低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出が抑制されている省エネ住宅のことを指し、「断熱性」「省エネルギー性」「低炭素化措置」を満たす必要があります。認定住宅とは、「長期優良住宅」と「低炭素住宅」の総称です。

　ZEH(ゼッチ) 水準省エネ住宅とは、断熱等性能等級(断熱等級)5かつ一次エネルギー消費量等級(一次エネ等級)6である住宅のことです。ZEHはNet Zero Energy Houseネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略になります。

　省エネ基準適合住宅とは、現行の省エネ性能を満たす基準、すなわち、日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級(断熱等級)4以上かつ一次エネルギー消費量等級(一次エネ等級)4以上の性能を有する住宅のことです。

　制度の適用を受けるには、初年度に確定申告が必要です。なお、翌年は会社員であれば年末調整で対応できます。

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1-2.住宅ローンを借りなくてもOK「認定住宅の所得税の特別控除」

　長期優良住宅または低炭素住宅、およびZEH水準省エネ住宅を、新築（または建築後使用されたことのない住宅）で取得した場合には、一定額を所得税から控除する制度「認定住宅を新築または取得した場合の所得税の特別控除」があります。

　この制度は「住宅ローン控除が利用できない人（住宅ローンを借りていない人）」でも適用できます。また、当該制度は住宅ローン控除とは併用できず、いずれか有利なほうを選択できる制度となります。

　特別控除額や主な要件は、以下の通りで、減税額は最大65万円（650万円×10%）です。確定申告を忘れないようにしましょう。

項目	内容
対象の住宅	認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）、またはZEH水準省エネ住宅
特別控除額	標準的な性能強化費用相当額※　×　10％ ※その額が650万円を超える場合は650万円が上限となる
選択適用	住宅ローン控除との選択適用となる
所得制限	その年分の合計所得が3000万円以下の場合に適用
繰越控除	その年分の所得税額から控除しきれない金額がある場合には、翌年分に繰り越して控除することができる
時限措置	令和5年（2023年）12月31日までに居住の用に供すること

※制度の詳細は未発表です。参考 国土交通省「令和4年度税制改正概要」、国税庁「認定住宅の新築等をした場合（認定住宅新築等特別税額控除）」

1-3.最大1000万円非課税「住宅取得等資金贈与の非課税特例」

　住宅取得等資金贈与の非課税特例は、住宅の取得のための贈与であれば一定額まで受贈者（お金をもらう子供）に贈与税を課さないという制度です（令和5年（2023年）12月31日までの時限措置）。

　贈与税は非常に税率が高いので、多額の住宅資金をもらうときは、ぜひこの制度を利用したいところです。新築住宅における非課税限度額の範囲は、下表のように定められています。

贈与時期	非課税限度額
	一般の住宅	質の高い住宅  「省エネ等住宅」
2022/04/01～2023/12/31	500万円	1000万円

　新築住宅における質の高い住宅とは、以下のいずれかの基準に適合する住宅を指します。

　ただし、非課税特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年の2月1日～3月15日までに住所地の税務署に贈与税の申告書を提出する必要があります。

※参考　制度の詳細は未発表です。参考 国土交通省「令和4年度税制改正概要」、国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

2.新築住宅の補助金について

　新築住宅を購入する際の補助金も、金額が大きめなので確認しましょう。2022年に利用できる新築住宅の補助金は以下のとおりです。

2-0.最大100万円補助「こどもエコすまい支援事業」

　子育て支援やCO2削減の観点から、「子育て世帯や若者夫婦世帯」に限定して、高い省エネ性能（ZEHレベル）をもつ新築住宅の取得に対して補助するものです。

　子育て世帯とは、18歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯で、夫婦のいずれかが39歳以下の世帯です。

　対象住宅と補助額は以下の通りです。

対象住宅	補助額
ZEH Nearly ZEH ZEH Ready ZEH Oriented 2022年10月1日以降に申請した以下の住宅 ・認定長期優良住宅 ・認定低炭素住宅 ・性能向上計画認定住宅	100万円／戸

※対象となる住宅の延べ面積は50㎡以上。土砂災害特別警戒区域における住宅は原則除外

　令和4年〜5年度だけの施策で、補正予算案閣議決定日（令和4年11月8日）以降に契約を締結し、令和4年1月中旬以降に着工したものに限ります。

　交付申請期限は令和6年（2024年）12月末までです。なお、完了報告期限は、住宅の規模に応じて変わりますが、遅くとも令和6年12月末までとなっています。それまでに新築工事全体が完了していない場合は、補助金返還の必要があります。

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2-2.最大112万円の「ZEH補助金制度」

　ZEHとは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称です。断熱性能の大幅な向上、高効率な設備・システムの導入による省エネ（省エネ基準比20％以上）を実現するだけでなく、再生可能エネルギー（太陽光発電など）も導入することで、 年間の一次エネルギーの収支をゼロとすることを目指した住宅です。

　断熱性能を高めるために、高性能の断熱材を使用することや、高断熱の窓ガラスを付ける必要があります。

　高効率な設備としては、性能の高い給湯器もあります。「エネファーム（家庭用燃料電池コージェネシステム）」「エコウィル（家庭用ガスコージェネシステム）」「エコジョーズ（家庭用ヒートポンプ式給湯器）」「エコキュート（潜熱回収型ガス給湯器）」などが代表的な商品です。

　ZEH対応にすることで新築住宅の建築費がアップするので（編集部注・通常の住宅で＋200万〜＋300万円）、補助金を出しています。

　新築でZEHを建てる場合、原則として1戸あたり最大55万円の補助金を受けることができます。さらに、「次世代HEMS実証事業ZEH支援事業」という補助金名では、1戸当たり最大112万円の補助を受けることが可能です。

項目	内容
補助額	ZEHは、55万円/戸（＋蓄電で20万円） ZEH＋なら、100万円/戸(＋直交集成板等で最 大90万円)
対象となる住宅	ZEH（Nearly ZEH、ZEH Orientedを含む）
主な要件	・ZEHロードマップにおける『ZEH』の定義を満たしていること ・SIIに登録されているZEHビルダー/プランナーが関与（設計、建築又は販売）する住宅であること ・ZEH＋はさらに以下の2つの要件を満たしていることが必要 Ⅰ．更なる省エネルギーの実現 （省エネ基準から25%以上の一次エネルギー消費量削減） Ⅱ．以下の再生可能エネルギーの自家消費拡大措置のうち2つ以上を導入すること 1.外皮性能の更なる強化 2.高度エネルギーマネジメント 3.電気自動車（PHV車を含む）を活用した自家消費の拡大措置のための充電設備又は充放電設備
公募方式	先着方式

※SII（Sustainable open Innovation Initiative）とは一般社団法人環境共創イニシアチブのこと。

　ZEH補助金を得るには、公募期限内に申請を行い、期限内に代金を支払い終える必要があります。補助金がいつもらえるかというと、大抵、竣工後3～5カ月後に振り込まれます。

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2-5.新築住宅向けの「自治体の補助金」

　新築住宅では、自治体の補助金もあります。

　たとえば、東京都北区ではバリアフリーなどの規定の要件を満たす住宅を新築する者に対し、一定額の補助金を助成する制度（三世代住宅建設助成）が設けられています。

【三世代住宅建設助成】

項目	内容
補助額	・50万円（要件を満たす三世代住宅を建設する場合） ・60万円（要件を満たす三世代住宅を建設する場合で、義務教育修了前の子どもが2人以上いる場合）
対象となる住宅	1.三世代住宅の用に供する部分の面積が、当該三世代住宅の用に供する建築物全体の延べ面積の2分の1以上であり、かつ、当該部分の面積が、次に掲げる面積以上であること。 ※面積（㎡）＝三世代住宅に居住する者の数×10㎡＋10㎡ 2.居室を4室以上有し、かつ、そのうちの1室は、高齢者の専用のもの 3.規定する「住宅性能の要件」に適合すること。 4.「建築基準法」を含む「法令」に適合すること。 5.「耐火建築物」又は「準耐火建築物」であること。 6.北区のまちづくりに関する事業に支障がないものとして、区長が認めるものであること。
対象者	以下の全ての要件を満たす者が対象となる。 1.親及び子、子及び孫、又は親及び祖父母と助成対象三世代住宅に同居すること。 2.建設する住宅に同居する者全員が、住民税を滞納していないこと、また暴力団関係者でないこと、および過去にこの助成金及びこれに類する助成金を受けたことがないこと。 3.「国のその他補助事業」を受けていないこと。

　新築の補助金制度はすべての自治体にあるわけではないため、まずは自分の自治体で補助金の有無を調べ、申請方法などについても確認しましょう。

2-6.補助金をもらうときの注意点

　補助金については注意点が2つあります。

１、確定申告書の提出の際、住宅の取得に関し補助金の交付を受けた場合には、その住宅の取得等の対価の額または費用の額からその補助金等の額を控除して（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を計算する必要があります。

２、一部補助金は併用できません（ZEH補助金、こどもエコすまい支援事業補助金、どちらも国の事業であり、いずれか1つしか選択できない）。

　以上の点について、気をつけましょう。

3.新築住宅の減税措置について

　新築住宅を取得、保有することに対する減税措置についても見ていきましょう。

3-1.登録免許税

　新築住宅は、一定の要件を満たしていれば、「建物」の登録免許税が軽減されます。登録免許税とは、登記簿謄本に権利の設定などをする際に法務局で支払う税金のことです。こちらは、数万円程度の税金で、減税額もさほど多くありません。

　登録免許税は、以下の式で計算されます。

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　税率
※編集部注　固定資産税評価額は、請負工事金額の半分程度になるケースが多い

　減税措置は、具体的に本則から税率が下がることで税額が減ります。建物の保存登記（新築住宅で初めて行う登記）の登録免許税の税率は下表の通りです。

住宅の種類	保存登記の税率
本則	0.4％
一般の住宅（新築）	0.15％
長期優良住宅（新築）	0.1％
低炭素住宅（新築）	0.1％

　減税措置の適用を受けることができる新築住宅は、以下の要件を満たす必要があります。

　軽減措置を受けるためには、法務局への登記の申請時に、長期優良住宅の「認定通知書」など、認定を証明できるものを提出します。※参考　国税庁「登録免許税の税額表」

3-2.不動産取得税

　床面積が「50㎡以上240㎡以下」の新築住宅は、「建物」の不動産取得税が軽減されます。不動産取得税とは、不動産を取得したときに課される都道府県税のことです。

　不動産取得税の計算式は、原則として以下の通りです。

　減税措置を受けることができる新築住宅では、建物の不動産取得税の課税標準額が以下のように減額されます。

　控除額は、下表の通りです。

住宅の種類	控除額
一般の住宅	1200万円
長期優良住宅（令和6年（2024年）3月31日まで）	1300万円

　新築住宅は課税標準額から控除額を減額することができるため、不動産取得税が減ることとなります。

　なお、軽減措置を受けるには所管する自治体の固定資産税課など（東京都なら都税事務所など）への申告が必要です。新築住宅を取得した場合、約60日以内に申告すると、不動産取得税の減税措置を受けることができます。※参考　東京都主税局「不動産取得税」

3-3.固定資産税

　一定の要件を満たす新築住宅では、「建物の固定資産税」が一定期間、2分の1に減額されます。固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に課される市区町村税（東京23区は都税）のことです。

　新築住宅の減額措置の適用期間は、下表のようになります。長期優良住宅であれば、一般の住宅よりも2年間、減税期間が長くなります。

住宅の種類	戸建て	マンション	軽減措置
一般の住宅	3年間	5年間	1/2
長期優良住宅	5年間	7年間	1/2

　軽減措置を受けることができる新築住宅の要件は、以下の通りです。

　要件はさほど厳しくないので、多くの住宅がこの減税措置を受けられます。なお、各自治体の固定資産税課への申告が必要です。※参考　国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

まとめ　新築住宅は、税制優遇などが充実

　以上、新築住宅の減税や優遇制度、補助金について解説しました。

　新築住宅は、さまざまな税制優遇や補助金制度が存在します。おとくな制度が多いので、よく調べたうえで賢く利用することをおすすめします。

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　新築住宅の取得を考えているなら、お得な住宅ローン金利、注文住宅ハウスメーカー各社の特徴や坪単価、エリアごとの人気新築マンションなどを知っておきたいですよね。ダイヤモンド不動産研究所では、新築住宅の取得におすすめの3つのコンテンツを用意しているので、ぜひ参考にしてください。