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【2022年度版】長期優良住宅のメリットとは? 認定基準や補助金、住宅ローン最大控除額455万円など徹底解説

2021年10月28日公開(2022年9月16日更新)
竹内英二 不動産鑑定士・宅地建物取引士

長期優良住宅とは、国が定めた認定基準を満たし、長期にわたり良好に使用可能なことが認められた住宅のこと。長期優良住宅では、税金や住宅ローンの金利、補助金などでさまざまな優遇措置が用意されている。ここでは長期優良住宅で利用できる特典やメリット・デメリットをわかりやすく解説する。なお、長期優良住宅は2022年度から認定基準などの改正があるのでよく確認しておこう。

長期優良住宅とは

中古住宅
劣化や耐震に強い家なら補助金がもらえる(画像:PIXTA)

 長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用できるように、「構造」と「設備」に基準を設けている住宅だ。

 長期優良住宅とするための認定基準には以下の項目があり、それぞれの要件を満たす必要がある。
参考:長期優良住宅(新築)認定基準の概要長期優良住宅(増築・改築)認定基準の概要

【認定基準項目】

  • 劣化対策:数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
    耐震性:極めてまれに発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること
    省エネルギー対策:必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること
    維持管理・更新の容易性:構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること
    居住環境:良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること
    住戸面積:良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
    維持保全計画:建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等などに関する計画が策定されていること
 
【長期優良住宅の認定基準(新築/増築・改築)】
項目 認定基準(新築) 認定基準(増築・改築)
劣化対策 劣化対策等級3(新築住宅)
・構造の種類に応じた以下の措置
【木造】床下・小屋裏に点検口を設置、床下空間の有効高さ330mmを確保
【鉄骨造】さらなる防錆措置又は木造と同様の措置
【RC 造】水セメント比を5%低減またはかぶり厚さを1cm増加
劣化対策等級3(既存住宅)
・構造の種類に応じた以下の措置
【木造・鉄骨造】新築と同じ
【RC造】新築と同じまたは中性化深さの測定値が一定値以内
・【木造・鉄骨造】劣化対策等級3を新築基準の代替基準で満たした場合、点検の頻度を多く設定
耐震性

①~③のいずれかを満たすこと

①耐震等級(倒壊等防止)等級1(新築住宅)
限界耐力計算を行い、安全限界変形 1/100(木造 1/40)以下を確認
②耐震等級(倒壊等防止)等級2(新築住宅)
③免震建築物であること

①②のいずれかを満たすこと
①耐震等級(倒壊等防止)等級1(既存住宅)
②免震建築物であること
省エネルギー対策 断熱等性能等級4 (新築住宅) ①②のいずれかを満たすこと
①断熱等性能等級4(既存住宅)
②断熱等性能等級3(既存住宅)かつ一次エネルギー消費量等級4(既存住宅)
維持管理・更新の容易性

①~③のいずれかを満たすこと

①維持管理対策等級(専用配管)等級3(新築住宅)

②維持管理対策等級(共用配管)等級3(新築住宅)※1

③更新対策等級(共用排水管)等級3(新築住宅)※1

①~③のいずれかを満たすこと

①維持管理対策等級(専用配管)等級3(既存住宅)※2

②維持管理対策等級(共用配管)等級3(既存住宅)※2

③更新対策等級(共用排水管)等級3(既存住宅)※2

居住環境 地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容に適合すること 新築と同じ
住戸面積 床面積の合計が75㎡以上
※少なくとも一の階の床面積が40㎡以上(階段部分を除く)
※所管行政庁が地域の実情を勘案して別に基準を定めることが可能
新築と同じ
維持保全計画 維持保全計画に以下の事項を定めること
・構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備について、仕様に応じた点検の項目・時期(点検の時期の間隔が10年以内であること)
・点検の結果、必要に応じて補修等を行うこと
・地震・台風時に臨時点検を行うこと
・維持保全の実施期間が30年以上であること等
新築と同じ

赤字は長期優良住宅独自の追加措置を示す
青字は長期優良住宅独自の緩和措置を示す
※1
維持管理の円滑な実施のための必要な措置(管理者の立ち入りを認める居住者の協力義務を管理規約で定めること等)が講じられている場合は、共用配管・共用排水管を専用部分に立ち入らないで補修できる位置に露出させること又は専用部分に立ち入らないで補修できる開口をもつパイプスペース内に設置することを求めない
※2 ・①~③:現状支障なく使用できており、将来基準に適合するよう更新する場合、配管のコンクリート内への埋め込み及び地中埋設管の上へのコンクリートの打設に関する基準は適用しない
・②・③:維持管理の円滑な実施のための必要な措置(管理者の立ち入りを認める居住者の協力義務を管理規約で定めること等)が講じられている場合、共用配管・共用排水管を専用部分に立ち入らないで補修できる位置に露出させること又は専用部分に立ち入らないで補修できる開口をもつパイプスペース内に設置することを求めない

2022年から認定対象基準などが変更になる

 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の改正により、2022(令和4)年から認定基準などの変更があるため注意が必要だ。主な変更点は以下の通り。

①長期優良住宅認定対象の拡大
②認定手続きの合理化
③豪雨など災害リスクを配慮する基準の追加
④断熱基準の改定

①長期優良住宅の認定対象の拡大(2022年2月20日施行)

 長期優良住宅の認定対象が拡大され、区分所有住宅の一括住棟認定制度が創設。共同住宅については、区分所有者がそれぞれ認定を受ける必要があったが、今回の改正により、管理組合が一括して認定を受ける仕組みに変更される。

②認定手続きの合理化(2022年2月20日施行)

 これまでは、住宅性能評価を行う民間機関と、長期優良住宅の基準確認を行う機関が別だったため、それぞれの機関で認定手続きをする必要があった。今回の改正により、民間機関が行う住宅性能評価と併せて、長期優良住宅の確認申請を行えるようになる。

③豪雨など災害リスクを配慮する基準の追加(2022年2月20日施行)

 今回の法改正で、「自然災害による被害の発生防止又は軽減への配慮」が追加された。これにより、以下の災害リスクの高い地域は認定対象から除外、または必要な措置等が必要となる。

【長期優良住宅の認定を行わない区域等】

区域の種類 国の基本方針
(1)地すべり防止区域 認定しない
(2)急傾斜地崩壊危険区域
(3)土砂災害特別警戒区域
(4)災害危険区域 認定しないまたは必要な措置等
(5)津波災害特別警戒区域
(6)浸水被害防止区域
(7)洪水浸水想定区域 必要な措置等
(8)雨水出水浸水想定区域
(9)高潮浸水想定区域
(10)土砂災害警戒区域
(11)津波災害警戒区域

⑤断熱基準の改定(2022年10月1日施行)

 これまで、認定基準項目の省エネルギー対策は「断熱等性能等級4」だったが、2022年10月1日から「ZEH相当※」に基準が引き上げられる。

ZEH相当とは】
以下の(1)~(4)のすべてに適合した住宅
(1) ZEH強化外皮基準(地域区分1~8地域の平成 28 年省エネルギー基準(ηAC 値、気密・防露性能の確保等の留意事項)を満たした上で、UA 値[W/㎡K] 1・2地域:0.40以下、3地域:0.50以下、4~7地域:0.60以下)
(2) 再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から 20%以上の一次エネルギー消費量削減
(3) 再生可能エネルギーを導入(容量不問)
(4) 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から100%以上の一次エネルギー消費量削減

出典:ZEHの定義(改定版) <戸建住宅>平成31年2月

 なお、ZEH住宅を新築する場合や購入する場合、ZEH住宅の補助金も用意されている。
【関連記事はこちら】>>ZEH(ゼッチ)補助金は最大112万円! ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業を徹底解説

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長期優良住宅の7つのメリット

 長期優良住宅には主に7つのメリットがある。

①住宅ローン控除の最大控除額が増える(最大+182万円)
②登録免許税が軽減される(▲0.05%〜▲0.2%)
③不動産取得税が軽減される(▲100万円)
④住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなる(+500万円)
⑤固定資産税の減額措置の適用期間が延長される(+2年間)
⑥地域型住宅グリーン化事業(長寿命型)の補助金が得られる
⑦住宅ローンの金利が安くなる(フラット35金利が最大10年間▲0.25%)

 それぞれのメリットについて解説する。なお、①④については、2022年から変更されているため、よく確認しておこう。

メリット①
住宅ローン控除の最大控除額が増える(最大+182万円)<2022年から変更あり>

 長期優良住宅では、住宅ローン控除の最大控除額が増えるというメリットがある(入居期限:令和4年(2022年)12月31日まで)。

 住宅ローン控除とは、年末ローン残高の0.7%が所得税から13年間控除される制度のこと。
【関連記事はこちら】>>【2022年度版】住宅ローン控除率が0.7%は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は?

 所得税から控除される金額(ローン控除額)は、以下の式で計算される。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率(0.7%)

【一般の住宅と長期優良住宅の最大控除額(2022年度)】
売主 住宅の種類 控除対象借入限度額 控除期間 所得税の最大控除額
不動産会社等の
消費税課税事業者
一般の住宅 3,000万円 13年間 273万円
長期優良住宅 5,000万円 13年間 455万円

 売主が工務店や不動産会社などの消費税課税事業者の場合、一般の住宅では控除対象借入限度額が最大で3000万円となる。

 控除期間は入居期限が令和5年(2023年)12月31日までなら13年間であるため、3000万円以上の年末借入金残高が10年間続いた場合、最大で273万円が所得税から控除される。

 一方で、長期優良住宅では長期優良住宅では入居期限が令和5年(2023年)12月31日までなら、控除対象借入限度額が最大で5000万円となっていることから、5000万円以上の年末借入金残高が13年間(2022年度から)続いた場合、最大で455万円が所得税から控除される。

 よって、一般の住宅よりも長期優良住宅のほうが最大で100万円分の所得税を節税することができる

 また、中古住宅も、同様に長期優良住宅のほうが控除対象借入限度額が高く設定されているため、最大で100万円分の所得税を節税できるようになっている。

 中古住宅も買主が節税しやすいため、将来売却しやすく、長期優良住宅のほうが一般の住宅よりも資産価値は高いといえる。
参考:国土交通省「長期優良住宅に対する税の特例」

メリット②
登録免許税が軽減される(▲0.05%〜▲0.2%)

 長期優良住宅では、登録免許税が軽減されるというメリットもある(令和6年(2022年)3月31日までの時限措置)。

 登録免許税は、不動産の登記をする際に法務局(国)に支払う税金のことで、計算方法は、以下の通りだ。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

 一定の要件を満たす住宅の建物登録免許税の税率を下表に示す。
※一定の要件を満たす住宅とは、下表の「長期優良住宅の必要要件」を満たした住宅のこと。

【一定の要件を満たす住宅の建物登録免許税の税率】
住宅の種類 保存登記 移転登記
一般の住宅 0.15% 0.3%
長期優良住宅 0.1% 戸建て:0.2%
マンション:0.1%

 保存登記とは、新築建物のように初めて行う登記のこと。移転登記とは、中古住宅の売買時に行うような所有権を移転するときに行う登記のことである。

【長期優良住宅の必要要件】
新築住宅 中古住宅
・自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること
・マンションなどの区分所有のものについては、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上であること
左記の新築住宅の要件を満たした上で、以下のいずれかの要件を満たした住宅であること
イ.昭和57年以降に建築された住宅であること
ロ.築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと
ハ.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)

メリット③
不動産取得税が軽減される(▲100万円)

 長期優良住宅では、不動産取得税が軽減されるというメリットもある(令和6年(2024年)3月31日までの時限措置)。

 不動産取得税とは、不動産を新たに取得したときに課される税金のことで、原則として以下の式で計算される。なお、住宅の税率は原則4%だが、令和6年(2024年)3月31日までは3%となる。

不動産取得税 = 課税標準額(固定資産税評価額) × 税率

 新築住宅において、床面積が「50㎡以上240㎡以下」の建物である場合、不動産取得税は以下のように課税標準額が減額される措置がある。

不動産取得税 = (課税標準額 - 控除額) × 税率

 控除額は下表の通りだ。

【一般の住宅と長期優良住宅の不動産取得税の控除額】
住宅の種類 控除額
一般の住宅 1,200万円
長期優良住宅 1,300万円

 控除額が大きいほうが税額は少なく計算される仕組みとなっているため、長期優良住宅の方が不動産取得税は節税できる。

メリット④
住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなる(+500万円)<2022年から変更あり>

 長期優良住宅では、住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなるというメリットもある。

 こちらの適用期間は2年間延長されており、2023年(令和5年)12月31日までとなっている。

 住宅取得等資金贈与の非課税特例とは、住宅の取得のための贈与であれば一定額まで受贈者(お金をもらう子供)に贈与税を課さないという制度のことだ。

 非課税限度額の範囲は、下表のように定められている。

【住宅取得等資金贈与の非課税限度額】
贈与時期 一般の住宅 長期優良住宅
2022/01/01~2023/12/31 500万円 1,000万円

※贈与の時期は2021/04/01~2021/12/31

 長期優良住宅のほうが非課税限度額は高いため、親から多くの贈与を受けやすくなっている。
参考:国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

メリット⑤
固定資産税の減額措置の適用期間が延長される(+2年間)

 長期優良住宅では、固定資産税の減額措置の適用期間が延長されるというメリットもある。固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に課される市区町村税(東京23区は都税)だ。

 一定の要件を満たす新築住宅では、建物の固定資産税が一定期間2分の1になるという措置がある(令和6年(2024年)3月31日までの時限措置)。

 軽減措置を受けることができる新築住宅の要件は以下の通り。

【軽減措置を受けられる新築住宅の要件】

  • ・住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること
    ・居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること

 減額措置の適用期間は下表のようになる。

【減額措置の適用期間】
住宅種類 戸建て マンション
一般の住宅 3年間 5年間
長期優良住宅 5年間 7年間

メリット⑥
地域型住宅グリーン化事業(長寿命型)の補助金が得られる

 長期優良住宅では、地域型住宅グリーン化事業(長寿命型)の補助金が得られるというメリットもある(各年度単位の制度)。

 地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ(工務店などの集団のこと)が建てる省エネルギー性や耐久性等に優れた木造住宅に対して補助金が交付される制度である。

 地域型住宅グリーン化事業では、採択を受けたグループに対して補助が行われ、発注者はグループを通じて間接的に補助を受けることになる。

 長期優良住宅は、地域型住宅グリーン化事業においては「長寿命型」と呼ばれる住宅タイプに分類される。長寿命型では、建築費の10分の1以内の額で、かつ住宅 1戸当たり最大140万円を上限として補助が行われる。
参考:国土交通省「長期優良住宅のページ」

【関連記事はこちら】>>地域型住宅グリーン化事業とは? 高性能な地域木造住宅の110万円補助!

メリット⑦
住宅ローンの金利が安くなる(フラット35金利が最大10年間▲0.25%)

 長期優良住宅では、住宅ローンの金利が安くなるというメリットもある。

 フラット35を利用する場合、長期優良住宅は「フラット35S」というサービスを利用することができる。

 フラット35Sの金利Aプランにおいては、当初10年間の金利が年▲0.25%低くなる。

長期優良住宅の3つのデメリット

 上記のようなメリットがある一方、長期優良住宅には以下のようなデメリットもある。

①建築費が増える
②記録の作成・保存の義務が発生する
③設計プランに制約が発生する

デメリット①
建築費が増える

 長期優良住宅の建築費は、一般の住宅と比べるとおおむね1割程度加算されるイメージだ。

 割高な建築費の負担を抑えるために、各種税金の軽減措置や補助金などの制度があると考えておけばいいだろう。

デメリット②
記録の作成・保存の義務が発生する

 長期優良住宅は、記録の作成・保存の義務が発生するというデメリットもある。

 長期優良住宅を取得した者には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて、維持保全の状況に関する記録を作成し保存する義務が課せられる。

 メンテナンスは認定を受けた計画に基づき実施し、その状況に関する記録を作成・保存することが必要となっている。

デメリット③
設計プランに制約が発生する

 長期優良住宅は、維持管理・更新の容易性や耐震性など、住戸面積の要件を満たさないといけないため、発注者の判断でコストを削減することができない。そのため、設計プランに制約が発生する。

 また、劣化対策として床下や小屋裏に点検口を設置しなければならず、キッチンなどの住宅設備の配置にも一定の制限が加わることになる。

長期優良住宅の申請方法と費用は?

 長期優良住宅とするには、着工前に所管行政庁へ認定申請することが最大のポイントとなる。申請の流れは下図の通り。

長期優良住宅の申請方法

 所管行政庁へ認定申請をするには、長期優良住宅の適合証が必要となる。

 適合証は登録住宅性能評価機関により交付を受けるため、長期優良住宅を建てるにあたっては、まず同機関へ相談しよう。登録住宅性能評価機関とは、客観的に住宅の評価を行う機関のことだ。

 長期優良住宅の認定申請については、建築確認申請前に行うことも可能であり、建築確認済証の有無は問われない。
※建築確認申請とは、建築する建物や地盤が建築基準法に適合しているかを確認すること。自治体から指定を受けた民間の指定確認検査機関に申請を行う。

 適合証の交付の費用は、一戸建ての場合は6万円程度かかる。一般財団法人住宅金融普及協会であれば、1万円弱程度でも可能であるため、手数料に関しては設計者に幅広く確認してもらうことをおすすめする。

 竣工後は維持保全を行うとともに、建築・維持保全の状況について記録を作成し、保存する義務が発生することになる。

まとめ

 以上、長期優良住宅について解説してきた。

 長期優良住宅は一定のデメリットはあるものの、制度的なメリットは多いため、トータルとしては長期優良住宅を建築する価値は十分にある

 長期優良住宅を建てるなら、特典をできる限り利用することをおすすめする。

 

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