新米大家のレッド吉田さんが、百戦錬磨の先輩投資家から、賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは、平均利回り20％という高利回り中古アパートへの投資を軸に、約3800万円の家賃収入を得る石原博光さんです。起業家、そして著述家としても活躍する石原さんに、叶えられない夢はない？！ 石原さんの次の夢やお金を稼ぐためのゲン担ぎまで幅広く語り合った対談の第3弾。
［参考記事］
レッド吉田さん vs 石原博光さん
【第1回】利回り20％を実現するカリスマ大家が不動産投資を始めた理由
【第2回】不動産投資も芸能界もリスクの先に見えてくる景色がある！
今回は、銀行との金利交渉の話。石原さんの凄腕ぶりが分かります７年間で４度の金利ダウンに成功
レッド吉田さん(以下、レッド) 僕の１棟目は金利4.5％で１億円以上の借金をするかたちで始まりました。石原さんはどんなやり方で、不動産投資を始めたんですか？
石原博光さん(以下、石原) 僕が最初のアパートを買ったのは2004年の3月です。国民政策金融公庫に行ったら、６年しか貸せないと言われたので、「もっとわかる人を連れてきてください」とお願いして、「６年ではなく、もっと長い期間で融資を受けた方が経営が安定する」という話を理詰めで説明しました。そうしたら翌日に、「10年で貸します」と連絡がきましたよ。
レッド すごいですね。金融機関の担当者を説得するなんて、考えたこともなかったです。
石原
零細事業主ですし、融資付けには苦労した方だと思います。金利4.5％のＳ銀行では2つの物件で合計１億5000万円を超えるローンを組みました。でも、数カ月後には金利交渉をして、4.1％、3.5％、3.1％、2.6％と約7年の間に4度、金利を下げてもらいました。
レッド ええ？ 4.5％で始まって、最後は2.6％ですか？ 金利ってそんなに下がるんですか？
石原 レッドさん、金利は下がるんじゃなくて、下げるんです！ そこは交渉次第なんですよ。僕は築35年目を迎えた鉄骨造のアパートを、返済期間はそのままで金利1.5％へと借り換えも経験しています。そのときも修繕履歴を見せて物件の価値がしっかりあることを伝えました。相手だって貸したいわけですから、材料を揃えていけば可能性はあるんです。
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「不動産クラウドファンディング」サービス一覧 |
| CREAL (クリアル） | |
| ポイント | ・東証グロース上場企業が運営し、安定性がある ・投資対象の物件がバラエティー豊か ・新規案件数と口数が多く、応募しやすい |
|---|---|
| 想定利回り |
4%～5％（直近10件、2024年6月時点） |
| 最低出資額 | 1万円 |
| 物件種別 | アパート・マンション、商業施設、オフィス、保育園、学校、宿泊施設など |
| サービス開始 | 2018年 |
| 運営会社 | クリアル株式会社 |
| COZUCHI（コヅチ） | |
| ポイント | ・募集件数と口数が多く、初心者でも投資しやすい ・業界トップの累計調達額600億円超で、運用実績が豊富 ・途中解約が可能 |
|---|---|
| 想定利回り |
4%～18％（直近10件、2024年6月時点） |
| 最低出資額 | 1万円 |
| 物件種別 | アパート・マンション、商業施設、オフィス |
| サービス開始 | 2019年 |
| 運営会社 | LAETORI株式会社 |
| TSON FUNDING | |
| ポイント | ・新規案件数が多い ・対象不動産は戸建てやアパートがメイン ・全期間家賃保証などリスク低減の取り組みがある |
|---|---|
| 想定利回り |
5.5%～5.8%（直近10件、2024年6月時点） |
| 最低出資額 | 10万円 |
| 物件種別 | 戸建て、アパート・マンション |
| サービス開始 | 2020年 |
| 運営会社 | 株式会社TSON |
| Rimple（リンプル） | |
| ポイント | ・Rimple独自のポイントでも投資できる ・劣後出資割合は30％程度と高め ・想定利回りは低め |
|---|---|
| 想定利回り |
2.7%～5.0％（直近10件、2024年6月時点） |
| 最低出資額 | 1万円 |
| 物件種別 | アパート・マンション |
| サービス開始 | 2020年 |
| 運営会社 | 株式会社プロパティエージェント |
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