本業は新規事業開発を手掛ける会社員だが、アパート経営、不動産ブログ、経営コンサルで計4000万円の副業収入を得ているJOJOさん。前回の「お宝物件の探し方」に続き、不動産投資ブログで年間500万円稼ぐテクニック、そして「家賃減額＆金利上昇に備え、大家がやっておくべきこと」、ブログで副収入を得るための秘訣を教えてもらった。
【参考記事】
●アパート収入3300万円、ブログ収入500万円など、年間4000万円の副業収入を達成！ 大成功サラリーマン大家の"スゴ技"を公開 JOJO@不動産投資家 第1回
●スゴ腕サラリーマン大家が実践！「お宝物件」がガンガン見つかる
エリアマーケティング「驚きの手法」とは？JOJO@不動産投資家 第2回
副業収入4000万円のスゴ腕大家が教える
景気後退の前に「賃貸オーナーがやっておくべき3つのこと」
――コロナショックによる景気後退で、家賃の減額を求められる不動産オーナーも増えてきそうです。どんな対策をしたらいいでしょうか。
すぐにできることは2つあります。まずは、入居者に公的支援制度の告知をすることです。「住居確保給付金」などの公的な家賃補助や市区町村社会福祉協議会が行っている「生活福祉資金貸付制度」、日本政策金融公庫などの「新型コロナウイルス感染症特別貸付」といった公的支援制度の概要をわかりやすく1枚の紙にまとめ、入居者のポストに入れておくといいと思います。退去告知があってから制度を紹介するのでは遅いので、事前に入居者に知らせておくことが大切です。
――確かに、チラシとして配っておくのはいいアイデアですね。もう一つは何でしょう。
もう一つは、「テレワーク環境を整える」ことです。新型コロナの影響で、自宅でテレワークをする人が増えました。この流れは止まることはないでしょう。インターネット回線を導入し入居者のインターネット代を無料にすることで、アパートの価値が高まります。退去者が出て新しく入居者を募集する際にも家賃を下げずにすみます。
アパートの価値を上げるという意味では宅配ボックスもいいですね。在宅でウエブ会議をしている最中に宅配便がきても受け取れない。宅配ボックスがあるととても助かります。
――宅配を頼む回数は以前より増えていますからね。インターネット、宅配ボックスといった“巣ごもり設備”は、アパートの価値を上げるにはいい投資かもしれません。
ただし、大幅なリフォームは避けたほうがいい。今後しばらくは賃料下落が避けられないので、賃料が減っても耐えられるよう、手元の現金を増やしておくことが大事です。賃料が20%減少した場合にキャッシュフローが赤字になるような物件を持っている人は、早めに売却したほうがいいと思います。
――金利上昇リスクについてはどうでしょうか。JOJOさんは変動金利で融資を受けていますか？
バブルで大変な目にあった義父の教えもあり、住宅ローンは固定金利にしていますが（第1回参照）、投資物件はすべて変動金利です。なぜならば、インフレになって金利が上昇したとしても、不動産価格も上がるので家賃も上げられるからです。たとえ金利の上昇により返済金額が増えたとしても、家賃が増えれば問題ないですよね。
ただ、金利上昇と家賃上昇のタイミングは同じではありません。金利上昇の方が早く、家賃が上昇するまでには時間がかかります。そのため、家賃が上昇するまでの間、増えた返済に耐えられる体力が必要です。返済比率が高い人は繰り上げ返済をして下げておくか、手元資金を増やしておく必要があると思います。
――JOJOさんの場合は、不動産ブログの収入も年間500万円あるそうですね。家賃収入以外にも収入があるというのは、リスクヘッジになりますね。ブログの収入はアフィリエイト(成果報酬型広告)ですか？
純広告収入もあります。ページビューは月5万ほどですので、広告経由の紹介料が大きいですね。
もともとブログがお金になるとは思っていなくて、息子の中学受験を記録に残したいと思って書き始めたのが最初なんです。その後、投資仲間を増やしたいと思って、不動産関連のブログ「あそぶろ不動産」を始めました。実際にほかの投資家さんとのつながりも増えたし、大家飲み会でも「こういうことをやっています」と自己紹介の代わりになっていいですよ。
――ブログで稼ぐコツはありますか？
不動産に限らず、ブログで収益を上げるために必要なことは２つあります。１つめは「読み手の問題解決に役立つ文章を書くこと」です。
私のブログの70%が検索エンジンからの流入です。その他はtwitterからの流入となります。記事を読んでくれる方の大半は、何らかのキーワードを検索することで、私のブログにたどり着きます。つまり、読み手の方は何かの情報、つまり解決策を知りたいと思って検索している。そういった方のニーズを想像し、それに対する解決策を提示する文章を書いていけば自然とページビューは増えていくと思います。
――もう一つは何でしょう？
あとは、とにかく書き続けること。最近は週に1本ペースですが、始めたころは週に2～3本は書いていました。書けば書くほどライティング能力も上がるし、記事が100本くらいたまらないと検索エンジンから認知されないので、最初はページビューを気にせず、とにかく書くべし、書くべしです！
実は、ブログを初めて3年以上経ちますが、ページビューが増えてきたのはここ1年くらいなんです。少なくとも1年間はページビューが増えなくとも気にしないことが大事です。最初はブログで儲けようとは考えず、自分の経験や知識の備忘録として気楽に記事を書き続けたほうが長続きすると思います。失敗談であっても、自分の経験を伝えることは社会貢献になりますから、文章を書くのが嫌いでなかったら、ぜひやったほうがいいと思います。
(取材・文／タカチホ)
JOJO@不動産投資家 プロフィール
2011年からアパート経営を始め、東京23区内に4棟22戸の物件を所有。年間家賃収入3300万円。不動産ブログ「あそぶろ不動産」も好評で、年間500万円のブログ収入がある。中小企業診断士の資格も保有し、経営コンサルタントも行っている。本業は新規事業開発を手掛ける会社員。
手数料発生は、借り換え成功時だけ！
安心して借り換え先を探せる
不動産投資を始める前に
借入可能額が分かる！
