年間の家賃収入3300万円、不動産ブログ収入500万円、経営コンサル収入200万円と、計4000万円の副業収入を得ている会社員のJOJOさん。投資のきっかけは、元不動産会社社長である義父の痛烈なダメ出しだった。
義父の「不動産ブートキャンプ」でダメ出しの嵐
「クズ土地は買うな!」で資産性のある土地を探す
――2011年にアパート経営を始めて、わずか7年で年間家賃収入3000万円とはすごいですね。不動産投資を始めたきっかけは？
結婚して自宅用に新築マンションを購入しようとしたんです。契約の前日に妻が実家のお父さんに報告したら、烈火のごとく怒られまして。「新築は購入した瞬間に2割価値が下がる」「土地を他人と共有する区分マンションは維持するのが難しい」と痛烈なダメ出しが。実は、妻の父親は不動産会社の社長をしていたんです。聞けば、農地を転用して宅地造成を手掛けるなど、かなりの凄腕でした。
その義父に延々と説教され、「新築マンションを買うなら二度と家に来るな」とまで言われ、ついに妻も泣き出して。結局、新築マンションの契約は白紙に戻してもらうことにしたんです。
その後、戸建を検討したんですが、やはり義父から「私道にしか面していないクズ土地は買うな。公道に面している土地にしろ」「風呂場は2階にするな、１階にしろ」「住宅ローンは固定金利にしろ」などいろいろダメ出しを受けまして。結局、公道に面した高額な土地を2.5％という高い固定金利で泣く泣く購入し、一軒家を建てました。
――「住宅ローンは固定金利がいい」というのは、インフレ対策ですか？
そうです。「金利上昇リスクをなめるな」と。バブルのとき、ものすごい勢いで金利が上昇して恐ろしい目にあったそうなんです。インフレでも会社員の給料はなかなか上がらない。給料を原資にする住宅ローンは固定金利にしろ、というのが義父の教えでした。
そんな調子で、不動産に関する知識を徹底的に義父から叩きこまれまして。まさに「不動産ブートキャンプ」（笑）。ただ、いろいろ話を聞いていくうちに、義父のようにアパートの賃貸収入があったらと思うようにもなっていって。ゆくゆくは会社員を辞めて独立したいという思いもあったので、退職した時に賃貸収入があったほうが安心かなと。
――それで、アパートを購入したんですね
1棟目は、新居を建てた翌年の2011年に、都内の山手線の駅から徒歩1分、築7年と好条件の木造アパートがあったので、6500万円で購入しました。フルローンでしたので、ノンバンクで2.3％の利率で借りて、利回り8％。最初だったので価格交渉もせず決めてしまって。義父からは「高すぎる」と怒られましたが（笑）。
それが順調に回ったので、その2年後に、品川区内の駅徒歩7分、築14年の木造アパートを9000万円で購入しました。借地権物件ということもあり、利回りは12％。今考えてもお宝物件でした。この物件は、土地だけで250㎡あって、5メートルの公道に面しているんです。広い道路に面しているということは容積率が高くなるということ。計算したら、容積率が250％もあるのに、現状100％しか使われていなかった。つまり、ゆくゆくは4階建てのマンションを建てることも可能です。
――将来性がある土地ですね
はい。私は「土地の価値が残るエリア」にこだわって収益物件を選んでいます。建物は朽ちるけど、土地は永久に残る。ローンを返し終えた後で土地の価値が残っていないのであれば、資産形成としては失敗していると思っています。
地元の信金から物件紹介。積立預金もしているため、金利も1％台に
――確かにそうですね。そんな価値のある物件をどうやって見つけたんですか？
実は、地元の信用金庫から話が来たんです。たまたまその信用金庫に妻が積立をしていて、営業の人に「主人がアパート経営をしていて」と何の気なしに話したら、「いい物件があるので買いませんか」と。どうやらお客さんが売りたがっているので、引き続き自分のところでローンを組んでくれる人を探していたようです。おかげで借地権物件なのに25年返済の金利1.5％でローンを組むことができました。
――「ローンを組みたければ信金に積立をしろ」とよく言われますが、物件も紹介してくれるとは驚きです
その信金には随分とお世話になっていて、金利2.5％だった住宅ローンも、安い金利で借り換えをさせてもらいました。何回か交渉をして、最終的には金利0.8％で借りています。1棟目のアパートも金利2.3％のノンバンクから、信金に借り換えて0.9％になりました。
――すごい！ 金利を下げるコツはありますか？ 頭金をたくさん入れているとか？
1棟目のアパートはフルローンですが、2棟目以降は頭金１～2割ですね。それより値下げ交渉が大事。住宅ローンもアパートの事業用ローンも何回か交渉して金利を下げてもらっています。
テクニックと言っていいのかわかりませんが、「〇〇銀行さんで、金利●％で借り換えしないかと言われていて...」と融資担当の人に相談すると金利を下げてくれることが多いですよ。その際、上司に話をもっていきやすいように、他行の提案内容を書いた資料を作成します。他行の担当者の名刺もつけておくと効果大です。
――名刺まで！ 3件目も同じ信金ですか？
はい。2015年に3棟目になる築1年のアパートを8000万円で購入したのですが、それも同じ信金で1.2％の金利で借りました。そのアパートは品川区内の駅から徒歩5分。立地はいいのですが、１DK×4部屋しかないので利回りは7％と少し低めです。でも、家の近くなので、夫婦げんかして家を出たくなった時にいいかなと（笑）。
――逃げ場があると気が楽ですよね（笑）。都内駅近、築1年のアパートで、利回り7％ならいいほうだと思いますが、2015年にはまだそういう掘り出し物があったんですね
はい。その後は中古アパートの価格がどんどん高くなってきたので、4棟目は自分で土地を購入して新築のアパートを建てました。やはり品川区内です。１K×12戸のアパートで、土地代が9000万円、建設費が7000万円。これは地銀から金利1.2％で借りました。利回りは7.5％出ています。
――新築を建てるメリットは何でしょう？
不動産会社から新築を購入するよりコストが低く抑えられます。安くなる分はリスク料だと思っています。完成するまでどんな建物が建つかわからないわけですから。そのリスクがとれるなら挑戦してみる価値はあると思います。
――4棟すべて都内23区内の駅近で、新築も含めて平均利回り９％というのはすごいですね。次回は、「お宝物件の探し方」を教えてください。
(取材・文／タカチホ)
JOJO@不動産投資家 プロフィール
2011年からアパート経営を始め、東京23区内に4棟22戸の物件を所有。年間家賃収入3300万円。不動産ブログ「あそぶろ不動産」も好評で、年間500万円のブログ収入がある。中小企業診断士の資格も保有し、経営コンサルタントも行っている。本業は新規事業開発を手掛ける会社員。
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