江東区の湾岸エリア（豊洲、有明、東雲）をマンション専門家が徹底比較！住むならどこがベスト？

江東区の湾岸エリアで人気を集める豊洲、有明、東雲。これらのエリアは、隣接していながらも、街の雰囲気も住み心地も資産価値も異なります。それぞれのエリアにはどんな個性があり、住むならどこがいいのか。湾岸マンション専門家のふじふじ太氏が解説します。（Youtube「【公式】ふじふじ太の湾岸マンションチャンネル」公開動画より要約）

すべてがそろう”湾岸の優等生”豊洲エリア

　今回は、東京都江東区の豊洲、東雲、有明で住むならどこか、エリアごとの比較をしていきたいと思います。エリアごとの特徴や際立つポイントをお話していきますので、ぜひ自分に合うエリア探しのヒントにしてみてください。

　まず豊洲を一言で表すなら、バランスが極めて優れた「湾岸エリアの優等生」です。住む、働く、遊ぶ、学ぶという要素がすべて高いレベルでそろっており、いわばオールインワンの街といえるでしょう。特に「ららぽーと豊洲」の存在は大きく、この開発が現在の豊洲の発展を支えてきたといっても過言ではありません。

　最近では観光地としての側面も強まっています。「豊洲市場」に加えて「千客万来」が誕生したことで、インバウンドを含めた観光客が増えており、街のイメージは日々ブラッシュアップされています。

　一方で、子育て環境が充実している点も大きな魅力です。「豊洲6丁目公園」や「豊洲公園」など、一つひとつの公園が広々として開放的であり、休日にはピクニックを楽しむ家族連れで賑わっています。この活気ある雰囲気は、陽のオーラに満ちており、SNSなどでも大きな話題になるほどです。

　人気の高まりとともにマンション価格も上昇してきました。現在の豊洲エリアの平均坪単価は約700万円ほどに達しており、今回比較する東雲・有明と比べても高いです。

　地域ナンバーワンとされるタワーマンション『ブランズ豊洲』にいたっては坪900万円前後で取引されることもあります。これに続く『パークシティ豊洲』や『スカイズ タワー＆ガーデン』も、坪700万円を超える勢いです。中央区の晴海エリアと比較検討される方も多く、利便性を最優先するか、コミュニティの質を重視するかで選択が分かれる傾向にあります。

エンタメとスポーツが融合するアクティブな街、有明

　次に有明ですが、ここは「有明ガーデン」の誕生によって生活利便性が飛躍的に向上したエリアです。かつてのオリンピックのイメージから、現在はスポーツとエンターテインメントが融合した、非常にアクティブな街へと進化を遂げました。

　有明の最大の特徴は、圧倒的な施設の充実度です。「有明アリーナ」や「国際展示場」「有明コロシアム」「small worlds TOKYO」「有明アーバンスポーツパーク」「東京ドリームパーク」「東京ガーデンシアター」「劇団四季」の劇場、さらには「泉天空の湯」という温泉施設まで揃っています。また、マリンスポーツを楽しめる砂浜の整備も進んでおり、スポーツやイベントを日常的に楽しみたい家庭には最高の環境といえます。

　交通面では、地下鉄のアクセスが弱いという指摘が以前からありました。しかし、現在はバス便やBRTが充実しており、新橋や東京方面へは混雑しても20分程度で到着できるなど、実は意外と早いのが実情です。さらに、2040年頃に向けた臨海地域地下鉄構想という将来への期待感もあります。

　マンションについては、グレードが高い物件が多いのが有明の特徴です。もともとリゾートマンションのようなコンセプトで建てられたものが多く、最上階にプールやジム、バーを備えた『ブリリア』シリーズなどが代表的です。エリアでダントツの価格を誇る『シティタワーズ東京ベイ』は坪700万円ほどで、豊洲の平均的な物件と比較されることも多いです。

広い部屋が多く、落ち着いた雰囲気の東雲エリア

　豊洲や有明が観光客やイベントで賑わうのに対し、東雲は閑静な住宅街としての魅力を持っています。街の利用者の多くが住民であるため、ガヤガヤとした喧騒が少なく、落ち着いて暮らしたい方には最適なエリアです。

　東雲のメリットは、豊洲と有明のいいとこ取りができる点にあります。地理的に両エリアの中間に位置するため、自転車を使えば「ららぽーと豊洲」にも「有明ガーデン」にもすぐに行くことができます。

　私自身、東雲に住んでいた頃は、朝に有明でテニスの練習をし、そのまま豊洲へ買い物に行くといった生活を送っていました。また、辰巳方面への道は信号がなく、辰巳桜橋からの借景はとても美しく、散歩コースとしても優れています。

　マンションの特徴としては、他の2エリアに比べて広い部屋が多く、それでいて価格が比較的リーズナブルである点が挙げられます。坪単価は500万円台から、高くても600万円台前半ほどで、80平米や100平米といった広めの住戸を検討しやすいのが大きな魅力です。通勤にはりんかい線が利用でき、渋谷や恵比寿、大崎へ一本でアクセスできる点も便利です。

まとめ：自分のライフスタイルに合う環境を選ぼう

　これら3つのエリアをまとめると、以下のようになります。

■豊洲（バランスタイプ）：通勤、生活利便性、資産性のすべてを高い水準で求めたい方。

■有明（体育会系・アクティブタイプ）：スポーツやエンタメを楽しみ、リゾートのような住環境を好む方。

■東雲（のんびりタイプ）：静かな環境で、広めの部屋にゆったりと、かつコストパフォーマンス良く住みたい方。

　それぞれに異なる個性があるからこそ、自分のライフスタイルに照らし合わせて最適な場所を選ぶことが大切です。まずは一度、それぞれの街を歩いて、その空気感を体感してみることをおすすめします。

　このほか動画では、晴海エリアとの比較や、将来の地下鉄延伸計画によるイメージアップの可能性についても詳しく話しています。