東京都の中古マンション市場は、都心3区・城東・城南・城北・城西・多摩の6エリアで需給の動きが異なり、同じ東京都でもエリアごとに違う顔を見せている。本記事では、2026年9月度の最新データをもとに、「売出価格」と「成約価格」の推移を確認し、エリア別の最新動向を解説する。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）
東京都のマンション価格推移の概要
売出価格（新規登録価格）：売主が希望して売りに出した時点の価格
成約価格：実際に買い手がついて契約が成立した価格
・売出価格はあくまで売主の希望値であり、そこから値引き交渉などを経て成約に至るため、通常は売出価格の方が成約価格よりも高くなる
・この2つの価格差が大きいほど、売り手と買い手の相場観のズレが大きいことを意味する
2026年9月の東京都全体の成約価格は6728万円（前年比-3.3%、前月比-1.4%）、成約件数は1699件（前年比-30.1%、前月比+8.8%）、売出価格は8999万円（前年比+11.3%、前月比+0.5%）だった。
成約件数の前年比-30.1%は、過去1年（2025年10月～2026年9月）でもっとも大きな減少率で、さかのぼるとコロナ禍で最初の緊急事態宣言が発令された2020年5月の-37.6%（成約件数882件）ぶりの数字だ。
成約件数はエリア別でも6エリアすべてが前年比マイナスとなったが、前月比では、8月（1562件）が過去1年でもっとも少なかったこともあり、6エリアすべてで増加している。ただし9月の1699件は、8月に次ぐ過去1年で2番目の低水準だ。
成約価格は8月（前年比-0.4%）に続いて2カ月連続で前年を下回った。売出価格の前年比プラス幅は、4月の+26.1%から9月の+11.3%まで縮小が続いている。それでも成約価格との差は2271万円と、8月（2129万円）から142万円広がっている。売主の価格目線は上昇ペースが鈍ってきているが、金利上昇などの影響もあり、買い手の予算との開きは埋まっていない。
在庫件数は2万9785件（前年比+30.7%、前月比+6.1%）で、前年比では9カ月連続の増加となった。前年比の伸び率は8月の+21.3%から9.4ポイント拡大している。在庫は積み上がる一方で売出価格には頭打ちの兆しが出ており、エリアごとに売り手の動き方に違いが出てきた。
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都心3区：成約価格は1億3132万円（前年比+1.4%、前月比-7.4%）
千代田区・中央区・港区の都心3区の9月の成約価格は1億3132万円（前年比+1.4%、前月比-7.4%）だった。前年比ではプラスを維持したが、これは成約物件の平均専有面積が56.81㎡（前年比+3.0%）と拡大した影響が大きい。㎡単価は231.17万円（前年比-1.6%、前月比-6.3%）と、前年・前月のいずれも下回った。
一方、売出価格は1億9499万円（前年比-0.4%、前月比+2.8%）と高水準を維持している。成約価格との差は6367万円に達し、8月の4802万円から1カ月で1565万円拡大した。売り手の希望価格と実際の成約価格の開きが目立つ。
在庫件数は5537件（前年比+64.8%、前月比+6.5%）と、6エリアでもっとも高い増加率だった。一方、成約件数は176件（前年比-39.3%、前月比+14.3%）にとどまり、前年比の減少幅は6エリアで最大となった。在庫件数は月間成約件数の約31.5倍に相当し、売出物件の積み上がりが続いている。
売出価格が高止まりする一方、成約物件の㎡単価は下落しており、売り手と買い手の価格認識に隔たりがみられる。成約価格の前年比プラスも、専有面積の拡大による影響が大きく、価格水準そのものが上昇しているとは言い切れない。
今後も在庫の増加が続けば、成約価格や㎡単価に下押し圧力がかかる可能性がある。ただし、月間成約件数は176件と限られるため、物件構成による月ごとの変動にも注意が必要だ。
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城東地区：成約価格は5991万円（前年比-1.8%、前月比-0.1%）
台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区の9月の成約価格は5991万円（前年比-1.8%、前月比-0.1%）となり、5月以来4カ月ぶりに前年同月を下回った。一方、㎡単価は102.75万円（前年比+0.9%、前月比+2.1%）と上昇している。成約物件の平均専有面積が58.31㎡（前年比-2.7%）に縮小したことに加え、平均築年数も25.26年と前年同月の22.39年から2.87年古くなっており、物件構成の変化が成約価格に影響したとみられる。
特に目立つのが在庫の増加だ。在庫件数は5835件（前年比+27.0%、前月比+7.7%）と6エリアでもっとも多く、前年比の増加率も8月の+14.3%から拡大した。売出物件の積み上がりが加速している。
一方、売出価格は6253万円（前年比+14.6%、前月比-1.4%）と、前年を大きく上回るものの、前月からは下落した。成約価格との差は262万円となり、8月の348万円から86万円縮小している。売出価格には前月比で調整の動きがみられる。
成約価格は前年割れとなったものの、㎡単価は上昇しており、現時点で相場全体が下落に転じたとは言い切れない。ただし、在庫の増加が続くなかで売出価格の引き下げが広がれば、成約価格にも下押し圧力がかかる可能性がある。今後は在庫の動向に加え、売出価格の調整が成約価格や㎡単価にどの程度波及するかが注目される。
城南地区：成約価格は7329万円（前年比+3.2%、前月比+4.8%）
品川区・大田区・目黒区・世田谷区の城南地区の9月の成約価格は7329万円（前年比+3.2%、前月比+4.8%）となり、前月から持ち直した。7月の7905万円、8月の6995万円と月ごとの変動が大きいが、これは成約物件の専有面積の変化が影響しているとみられる。平均専有面積は7月の59.07㎡から8月に54.47㎡へ縮小した後、9月には57.39㎡へ拡大した。成約価格の持ち直しは主に専有面積の拡大によるものと考えられる。
一方、売出価格は8010万円（前年比+23.4%、前月比+0.9%）と、前年比の上昇率は6エリアでもっとも高かった。売出㎡単価も151.37万円（前年比+15.5%）と大きく上昇しており、成約㎡単価の前年比+3.0%を12.5ポイント上回っている。売り手の希望価格が成約価格を上回るペースで上昇している状況だ。
在庫物件の平均価格も8189万円（前年比+32.7%、前月比-0.2%）と前年を大きく上回った。在庫物件の平均専有面積は52.32㎡（前年比+8.4%）に拡大しており、価格・専有面積ともに前年比の伸び率は6エリアで最大となっている。在庫件数も5028件（前年比+28.9%、前月比+5.8%）と増加が続いている。
成約価格は前月から回復したものの、㎡単価は前月比で低下しており、価格水準が一様に上昇しているわけではない。一方で、売出価格や売出㎡単価は前年を大きく上回っており、売り手と買い手の価格認識には開きがみられる。この状況が続けば、売却までに時間を要する物件が増え、在庫の積み上がりにつながる可能性がある。今後は売出価格の調整が進むか、成約㎡単価が下げ止まるかが注目される。
城北地区：成約価格は5621万円（前年比-3.2%、前月比-7.5%）
文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区の城北地区の9月の成約価格は5621万円（前年比-3.2%、前月比-7.5%）となり、2025年9月以降、13カ月ぶりに前年同月を下回った。一方、㎡単価は107.46万円（前年比+3.9%、前月比-1.9%）と前年を上回っている。成約物件の平均専有面積が52.31㎡（前年比-6.8%、前月比-5.8%）と、6エリアでもっとも大きく縮小したことが、成約価格を押し下げた主な要因とみられる。
売出価格は5573万円（前年比+14.8%、前月比-6.2%）となり、成約価格が売出価格を48万円上回った。ただし、売出物件の平均専有面積は47.27㎡と、成約物件より約5㎡狭い。売出㎡単価は117.91万円で、成約㎡単価の107.46万円を10.45万円上回っており、面積当たりの価格では売出物件の方が約9.7%高い水準にある。
成約件数は264件（前年比-23.5%、前月比+1.9%）となった。前年同月からは減少したものの、減少幅は6エリアでもっとも小さく、前月比ではわずかに増加している。
成約価格が売出価格を上回っている背景には、両者の専有面積の違いがあると考えられる。成約㎡単価は前年を上回っており、価格水準が大きく崩れているわけではないものの、前月比では下落している。売出㎡単価との開きも残っており、今後は売り手の希望価格と実際の成約水準がどのように変化するかが注目される。
城西地区：成約価格は7575万円（前年比-8.9%、前月比-2.4%）
新宿区・渋谷区・杉並区・中野区の城西地区の9月の成約価格は7575万円（前年比-8.9%、前月比-2.4%）で、前年比の下落幅は6エリアでもっとも大きい。7月の8226万円（前年比+10.5%、前月比-2.9%）、8月の7760万円（前年比+8.9%、前月比-5.7%）から、3カ月連続で下がった。
目立つのは築年数だ。成約物件の築年数は31.15年で、前年同月（27.42年）より3.73年古く、6エリアでもっとも長い。㎡単価も6月の164.37万円から156.93万円→153.01万円→148.61万円（9月は前年比-5.2%、前月比-2.9%）と、3カ月連続で下がった。売出価格（9279万円、前年比+1.9%、前月比-1.9%）との差は1704万円で、8月（1701万円）とほぼ変わらず、売出と成約がそろって下がっている。
築年数の長い物件の成約が増え、㎡単価が下がっているとみられる。在庫の㎡単価は197.48万円（前年比+9.6%、前月比-1.4%）で、6月以来3カ月ぶりに200万円を下回った。6月の+19.0%から3カ月連続で前年比の伸びが縮小しており、売出側の価格目線も下がり始めている可能性がある。
多摩地区：成約価格は3740万円（前年比-5.2%、前月比-2.7%）
多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）の9月の成約価格は3740万円（前年比-5.2%、前月比-2.7%）で、前年比は8月のプラスからマイナスに転じた。総額の下落が㎡単価（-5.7%）より小さいのは、専有面積が67.63㎡（前年比+0.5%、前月比+5.4%）と6エリアでもっとも広かったためだ。㎡単価は55.29万円（前年比-5.7%、前月比-7.7%）と、前月比では6エリア最大の下落となった。
もう一つの特徴は在庫の少なさだ。在庫は3578件（前年比+1.2%、前月比+3.5%）と、他の5エリアが+27.0%～+64.8%のなかで一桁台にとどまる。8月は在庫の㎡単価と成約の㎡単価がほぼ一致していたが、9月は在庫60.64万円に対して成約55.29万円と、5.35万円の差が開いた。在庫が増えにくい多摩地区では、売り手もある程度強気のようだ。
売出価格は3864万円（前年比+9.3%、前月比+3.7%）で、僅かにだが買い手との価格目線の差が再び開いた状況が考えられる。成約件数は314件（前年比-28.0%、前月比+5.7%）と少ないエリアのため、単価の下落が続くかは10月以降のデータで確認したい。
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