東京都の中古マンション価格推移、2026年4月は城西が急騰！　都心3区は売り手と買い手の乖離がさらに拡大【完全版】

東京都の中古マンション市場は、2026年3月も全体的な平均価格の上昇基調を維持しながら、エリアごとの温度差がいっそう鮮明になってきた。都心3区では成約価格が1億3000万円台を維持しているが、売り出し価格は上昇を続けており、乖離が約7000万円にまで拡大。一方で城南・城西では成約価格が売り出し価格を上回るという、買い手が強く動いた月となった。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）

東京都の中古マンション価格推移の概要

　まず、本記事で使うふたつの価格の意味を整理しておきたい。「売出価格」（新規登録価格）は売主が「この値段で売りたい」と市場に出した希望価格にあたる。一方、「成約価格」は実際に買い手がついて契約が成立した取引価格だ。

　3月に特に目を引くのは、城西エリアの成約価格が前年比+31.9%と急伸した一方、都心3区の成約件数が前年比-21.3%と大幅に落ち込んだことだ。エリアごとの需給の温度差が、この月は特に際立つ結果となった。

都心3区　在庫が増加。「売れない高額物件」が積み上がる

　千代田区・中央区・港区の都心3区は、3月の成約価格が1億3829万円（前年比+13.3%、前月比+3.6%）と価格は横ばいで推移している。今月の都心3区エリアで重要なデータは価格ではなく、在庫の動きだ。

　在庫件数は4205件で前年比+44.9%と、6エリアの中で突出した増加率となった。1年前の2025年3月末時点では2903件だったことを踏まえると、わずか1年で1300件以上が積み上がった計算になる。成約件数が前年比-21.3%と大幅に落ち込んでいることと合わせると、「売り出しても売れない物件」が一定数あることが伺える。

　3月の売出価格は2億1071万円、それらを含めた売れ残りの在庫価格は2億1525万円で、成約価格1億3829万円との差は7000万円以上にのぼる。売り出しても成約に至らない物件が高値で積み上がり続けるこの状態は、直近数カ月の都心3区の特徴になっている。

　一方で成約物件の築年数は22.37年と6エリアの中で最も若く、㎡単価は236.50万円と断トツのトップだ。在庫が増える中でも「新しめの物件・高㎡単価の物件」には一定の成約が成立しており、同じ都心3区の中でも「売れる物件」と「売れない物件」の二極化が3月時点で見て取れる。

城東エリア　ファミリー需要が価格を支える

　台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、3月の成約価格5999万円（前年比+11.9%）と新規登録価格6155万円の差がわずか156万円で、6エリアの中で最も小さい。「売り出した価格に近い水準で実際に取引が成立している」という需給バランスが3月も続いている。

　城東地区では専有面積に注目したい。3月の成約物件の平均専有面積は60.04㎡であるのに対し、新規登録物件は54.04㎡と約6㎡の差がある。売りに出ている物件より広い物件が先に売れているということで、ファミリー向けの2LDK・3LDKが優先的に取引されている様子が引き続き継続している。都心3区の成約価格が1億円を大きく超える中、6000万円台で60㎡超の物件を探せる城東エリアへの子育て世代の需要の強さが、数字に表れている。

　在庫件数は4749件（前年比-0.8%）と、他エリアが軒並み増加する中で唯一の前年割れを維持している。直近3カ月の成約件数は401件→502件→615件と回復基調にあり、3月は前月比で成約価格がやや落ち込んだものの（前月比-6.3%）、取引件数の増加は続いた。

城南エリア　在庫減少と成約増が同時進行

　品川区・大田区・目黒区・世田谷区の城南地区は、3月の成約価格が7781万円（前年比+17.4%、前月比+4.1%）と2カ月連続で上昇した。7277万円→7478万円→7781万円と上昇しており、1カ月だけの動きではなくこの数カ月で価格の水準が切り上がってきている。

　その要因として在庫件数の減少が考えられる。3月時点の在庫は4151件（前年比-4.4%）と2カ月連続で減少しており、城東と並んで6エリアの中で供給が絞られた。新規登録件数も前年比-1.0%とほぼ横ばいで増えていない。供給が増えない中で成約件数は309件→403件→488件と増加しており、在庫が着実に消化され続けている。

　この需給の引き締まりにより、成約価格7781万円は新規登録価格7666万円を115万円上回っている。買い手が積極的に購入に動いた3月の結果として読み取れる。

城北エリア　成約価格が売出価格を約800万円上回る

　文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区の城北地区は、3月の成約価格が6212万円（前年比+15.3%）に対し、新規登録価格は5418万円と794万円も下回っている。在庫価格（5265万円）との差は947万円に達しており、「市場全体の平均的な価格水準より大幅に高い物件だけが成約している」という状態が、6エリアの中で最も際立っている。

　成約件数が前年比-5.4%と減少している一方で成約価格が+15.3%という組み合わせは、「少数の高価格物件が優先的に成約し、残りは積み上がっている」という需要の偏在を感じさせる。成約件数自体は281件→353件→405件と春先にかけて戻ってきており、底堅さは確認できるが、価格の高い物件から順に捌けているとすれば平均成約価格が上がるのは当然の結果でもある。

　在庫件数は3795件（前年比+7.0%）と増加しており、新規登録も前年比+4.3%と供給は増えている。売りに出る物件が増えているにもかかわらず成約件数が減っている構造は、価格設定の精度が売買の成否を分けやすい状況になってきていると考えられる。

城西エリア　成約価格が前年比30%超増

　新宿区・渋谷区・杉並区・中野区の城西地区は、3月の成約価格が9159万円（前年比+31.9%、前月比+9.4%）と、直近3カ月を見ても8634万円→8369万円→9159万円と、3月に一段大きく跳ね上がっている。

　一方で、新規登録価格が9497万円→9381万円→8771万円と2カ月連続で下落しており、特に2月から3月で600万円以上下落した。

　㎡単価は166.76万円/㎡と、都心3区（236.50万円/㎡）に次ぐ水準だ。在庫件数は4267件（前年比+14.2%）と増加しており、在庫価格9398万円は成約価格をわずかに上回っている。

　売り手が弱気になったことと同時に住宅需要が高まったと見ることもできる。しかし、成約物件の広さ（54.92㎡）と、売出物件の広さ（47.75㎡）には、7.17㎡の差があることから、売りに出る物件と実際に売れる物件の広さのミスマッチも価格差の一因になっているようだ。

多摩地区　供給の縮小傾向。価格への影響は

　八王子市・立川市・武蔵野市・調布市などを含む多摩地区は、3月の成約価格が4013万円（前年比+1.9%、前月比-1.3%）と比較的穏やかな値動きを見せている。

　しかし、新規登録件数は1222件で前年比-11.4%と、6エリアの中で最大の減少幅だった。在庫件数も3402件（前年比-6.3%）と2カ月連続して減少している。成約件数は438件（前年比-1.4%）とほぼ横ばいを保っており、出てくる物件の数が絞られながらも消化は続いているというのが3月の状況だ。

　成約物件の平均築年数28.12年に対し、在庫は31.25年と3年以上の開きがある。築年数が浅い物件から順に売れており、築古物件が在庫に残っているという構図は今月も変わっていない。成約価格（4013万円）は新規登録価格（3681万円）を332万円上回っており、条件の良い物件への需要集中がこの多摩地区でも確認できた。

東京都の中古マンションの価格相場、将来価格は？

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