【東京都中古マンション価格推移】都心3区は成約価格が過去1年で最低に！　売り手と買い手の価格差が拡大【完全版】

2026年5月度の東京都中古マンション市場は、エリアによって温度差が鮮明に出た月となった。都心3区では成約価格が前年同月比20.3%減と急落し、過去1年間で最も低い水準を記録した。一方、城南・城西では成約件数が大きく落ち込みながらも高値成約が続き、多摩地区は6エリア唯一の成約件数プラスを維持するなど、エリアごとの需給構造の違いが際立っている。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）

東京都の中古マンション価格推移の概要

　本記事で用いる2つの価格の意味を整理しておこう。「売出価格」（新規登録価格）とは、売主が希望する価格だ。一方「成約価格」は買い手がついて実際に契約が成立した価格を指す。この2つの価格の差が大きいほど、売り手と買い手の認識のズレが大きいことを意味する。

　5月の大きな特徴は、首都圏全体で成約㎡単価が73カ月ぶり（約6年ぶり）に前年割れした点だ。首都圏全体で見ると、成約㎡単価は80.78万円/㎡で前年比-3.9%と2020年4月以来はじめての下落となった。東京都内のエリア別に分解すると、都心3区の失速が全体を押し下げている構図が浮かび上がる。

　城北・多摩は成約価格が売出価格を上回る「売り手優位」の局面にある一方、都心3区・城東では売出価格と成約価格の乖離が拡大している。「価格が下がったから買い手が動く」のではなく、「価格に見合う物件だけが選ばれる」という買い手の選別眼が、エリアによって異なる顔を市場に与えている。

都心3区　成約価格が過去1年で最低水準に。売出価格との差は約8000万円に拡大

　千代田区・中央区・港区の都心3区は、5月の成約価格が1億1723万円（前年同月比-20.3%、前月比-15.8%）となった。4月の1億3930万円から約2200万円の急落で、成約㎡単価も220.34万円/㎡（前年比-8.5%）と下落した。成約件数は198件（前年比-25.8%）と5カ月連続の前年比減少だ。

　成約価格1億1723万円は過去13カ月間で最も低い。2025年5月（1億4708万円）を起点に直近13カ月の成約価格を追うと、1億2000万〜1億4000万円台での推移が続いていたが、5月は初めてその水準を割り込んだ。直近でも1月は1億4871万円、2月は1億3354万円、3月は1億3829万円、4月は1億3930万円と推移していたなかで、5月の急落は突出している。

　こうした状況で広がっているのが、売り手と買い手の価格認識のズレだ。5月の売出価格は1億9705万円で、成約価格1億1723万円との差（ワニの口）は実に約8000万円に達する。在庫件数も4553件（前年比+43.7%）と6エリア最大の増加率だ。

　これまで続いてきた「高値での売り出し→売れ残り→在庫化」のサイクルが今月ついに成約価格の大幅下落という形で表面化したと考えることもできる。4月まで成約価格は前年比プラスを維持してきたが、価格相応の物件を厳選する取引が増えた結果、成約できる物件が絞り込まれ、平均的な成約価格が押し下げられた可能性がある。

　もっとも、成約物件の平均築年数は25.68年と、4月20.60年から約5年古くなっており、「価格そのものが下がった」というより「相対的に価格が低い築古物件の成約に占める割合が増えた」とも読める。いずれにせよ、都心3区の市場は今、これまでとは異なるフェーズへと踏み込んでいる。

城東地区　成約価格は前月比で微減。成約件数は2カ月連続減少で、コンパクト物件への需要シフトが鮮明に

　台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、5月の成約価格が5639万円（前年比-1.2%、前月比-0.9%）、成約㎡単価は99.98万円/㎡（前年比+5.3%、前月比-0.8%）と、前月比で僅かに下落している。

　成約件数も3月615件→4月439件→5月399件（前年比-19.2%、前月比-9.1%）と2カ月連続で減少している。

　ポイントとなるのが物件の専有面積の変化だ。成約物件の平均専有面積は3月60.04㎡→4月56.43㎡→5月56.41㎡と縮小傾向が続いている。㎡単価が下がりながらも成約価格がほぼ同水準にとどまっているのは、広めのファミリータイプの価格上昇を受け、買い手がよりコンパクトな物件へシフトしている結果とみられる。実際、在庫物件の平均専有面積は3月51.99㎡→4月52.71㎡→5月53.16㎡と増加しており、広めの物件ほど売れ残っているという仮説とも符合する。

　売出価格は5930万円で、成約価格5639万円との差は約291万円と他エリアと比べると乖離は小さい。「予算の上限に合わせて物件のサイズを選ぶ」という買い手の現実的な動きが、城東市場の取引を支えているとも読めそうだ。

城南地区　成約件数が急減する中、成約価格は落ち込みから回復。需要にあった物件だけが高値成約

　品川区・大田区・目黒区・世田谷区の城南地区は、5月の成約価格が7454万円（前年比+17.4%、前月比+3.7%）となり、4月の落ち込みから持ち直している。一方で成約件数は306件（前年比-27.8%、前月比-16.0%）と、3月488件→4月364件→5月306件と減少しており、成約できる物件は減っているが、成約した物件の価格は上がっているという構図が鮮明になっている。

　城南地区でとりわけ目を引くのが売出価格と成約価格の関係だ。5月の売出価格は7459万円で、成約価格7454万円との差はわずか5万円。ただしこれをそのまま「売り手の価格設定が市場に合致している」と読むのは早計かもしれない。

　成約件数が落ち込んでいる点と重ね合わせると、むしろ売り出された物件の大半は売れておらず、その中でたまたま価格帯が需要と合致した一部だけが成約している状況とも解釈できる。市場が健全になっているのではなく、買い手が相当厳しく物件を絞り込んでいることの裏返しである可能性がある。

　成約件数の減少が継続する中で、いつ価格に影響が現れるかが注目ポイントだ。

城北地区　成約価格が売出価格を上回る逆転現象が続くも前月比では下落

　文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区の城北地区は、5月の成約価格が5701万円（前年比+6.8%、前月比-5.1%）となった。前年比ではプラスを維持しているが、前月比では下落している。

　城北地区では、成約価格と売出価格の逆転現象が続いている。5月の売出価格5367万円に対し、成約価格はこれを約334万円上回る。「売り出されている物件より高い価格帯の物件が成約している」状態であり、成約件数が前年比-5.2%と減少している中でも、条件の良い高価格帯物件に需要が集中しているようだ。

　一方で在庫件数は4006件（前年比+12.1%）と増加ペースが加速しており、新規登録件数も前月比で+2.8%と供給は積み上がっている。相対的な割安感が注目されてきた城北だが、成約価格の急伸によってそのイメージは薄れつつある。前月比での落ち込みが一時的な動きか、価格上昇の「踊り場」の始まりかは今後数カ月のデータで見極める必要がある。

城西地区　売出価格が過去最高の9822万円に。成約価格との差は約1096万円に拡大

　新宿区・渋谷区・杉並区・中野区の城西地区は、5月の成約価格が8726万円（前年比+5.6%、前月比+4.4%）となった。前月比でのプラスは6エリアの中で城西だけであり、成約件数は258件（前年比-6.5%、前月比-6.5%）と減少が続いているが、落ち込みペースは6エリア中最も小さく、高い価格水準でも取引が途切れていない。

　その一方で、売り手サイドの動きは別の様相を呈している。売出価格は9822万円とこれまでの集計期間中で最も高い水準に達しており、昨年5月の7904万円から1年間で約1900万円積み上がった計算だ。成約価格8726万円との差は1096万円と、買い手が実際に成約できる価格帯と売り手の希望価格の乖離が広がっている。さらに在庫の売出㎡単価が200.26万円/㎡と初めて200万円を超えた。在庫として滞留している物件の価格が成約㎡単価を35万円以上も上回っており、高値の物件が売れ残るという構図が進行中だ。

　渋谷・新宿へのアクセスを評価するパワーカップル層の需要に支えられ、成約面では価格・件数ともに6エリアの中で相対的な底堅さを見せている城西だが、売出価格の高騰と在庫件数4445件（前年比+12.7%）の積み上がりが続けば、いずれ成約価格への下押し圧力につながる可能性は否定できない。

多摩地区　成約価格・件数ともに前月比ほぼ横ばいで安定。成約価格が売出価格を上回る「売り手優位」鮮明

　多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、5月の成約価格は3890万円（前年比+5.8%、前月比-0.3%）となった。直近3カ月の推移は3月4013万円→4月3879万円→5月3890万円と、4月から5月にかけてほぼ横ばいで安定しており、都区部のように価格が大きく動く気配はない。

　成約件数も367件（前年比+2.2%、前月比-1.6%）と前月からわずかな減少にとどまっており、前年比では都区部5エリアがすべてマイナスとなる中で唯一の前年比プラスを維持した。

　5月の売出価格は3833万円で、成約価格3890万円がこれを57万円上回った。成約価格が売出価格を超えているエリアは城北と多摩の2エリアだけだ。在庫件数は3365件（前年比-5.4%）と5カ月連続の減少で、供給が絞られる中でも需要が途切れていないことを示している。

　また、成約物件の平均専有面積は67.19㎡と6エリアで最も広い。都心エリアの同額帯の物件と比べて広さで優位に立てることが、ファミリー層を中心とした実需を引きつけている要因だろう。価格水準の上昇が緩やかな分、今後も手が届く範囲で広い住戸を求める層の受け皿として需要を維持できるかが焦点だ。

東京都の中古マンションの価格相場、将来価格は？

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