東京都の中古マンション市場は、都心3区・城東・城南・城北・城西・多摩の6エリアで需給の動きが異なり、同じ東京都でもエリアごとに違う顔を見せている。本記事では、2026年8月度の最新データをもとに、「売出価格」と「成約価格」の推移を確認し、エリア別の最新動向を解説する。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）
東京都のマンション価格推移の概要
成約価格：実際に買い手がついて契約が成立した価格
売出価格（新規登録価格）：売主が希望して売りに出した時点の価格
・売出価格はあくまで売主の希望値であり、そこから値引き交渉などを経て成約に至るため、通常は売出価格の方が成約価格よりも高くなる
・この2つの価格差が大きいほど、売り手と買い手の相場観のズレが大きいことを意味する
2026年8月の東京都全体の成約価格は6826万円（前年比-0.4%、前月比-2.5%）、成約件数は1562件（前年比-18.7%、前月比-16.2%）、売出価格は8955万円（前年比-16.9%、前月比--2.4%）だった。
特筆すべきは、6エリアすべてで成約件数が前年比・前月比とも同時にマイナスとなり、過去1年で最も少ない取引件数となった点だ。住宅ローン金利の先高観や、㎡単価・成約価格の水準の高止まりなどが影響しているのかもしれない。価格の重さそのものが購入判断を鈍らせ、様子見に回る動きが強まっている可能性がある。
在庫件数は2万8082件（前年比+21.3%、前月比+3.5%）で8カ月連続の増加となった。一方、在庫㎡単価は173.99万円/㎡（前年比+21.8%）で前月比はわずかに-0.3%と、単価面では上昇に一服感がみられる。
ただし高水準の在庫が需給を緩め続けていることに変わりはない。エリアによって在庫の増え方や、売出価格と成約価格の差（いわゆる「ワニの口」）の広がり方に違いが出ている点は引き続き注目したい。
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都心3区：成約価格は1億4175万円（前年比+4.5%、前月比+8.2%）
千代田区・中央区・港区の都心3区は、8月の成約価格が1億4175万円（前年比+4.5%、前月比+8.2%）となり、3カ月連続で上昇した。成約㎡単価は246.81万円/㎡（前年比+4.1%、前月比+3.2%）、専有面積は57.43㎡（前年比+0.3%、前月比+4.9%）とそろって伸び、価格・単価・面積のすべてが上向いた。
一方で、成約件数は154件（前年比-38.9%、前月比-32.5%）にとどまり、この1年（2025年8月～2026年8月）で最低となった。これより少ないのは、新型コロナによる1回目の緊急事態宣言が発出された2020年4月の98件であり、いかに低水準かがわかる。
成約件数がこれだけ絞られる中で価格・単価・面積がそろって上振れしているのは、少数の高額・大型物件が成約全体の平均を押し上げていると見るのが自然で、市場そのものが上向いたとは言い切れない。
在庫件数は5197件（前年比+58.1%、前月比+5.2%）で6エリアの中でもっとも高い増加率となり、在庫の膨張に歯止めがかかっていない。
一方で売出価格（新規登録価格）は1億8977万円（前年比+0.4%、前月比-6.1%）とやや弱含んでおり、成約価格との差は4802万円まで縮小した。6月の7212万円、7月の7113万円から一気に2000万円以上縮まった計算になる。
在庫が積み上がる中で売主側の強気な価格設定にもやや調整が入り始めている可能性があり、成約件数の急減とあわせて、都心3区の需給バランスに変化の兆しが出ていると見ることもできそうだ。
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城東地区：成約価格は5996万円（前年比+3.2%、前月比+4.1%）
台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、8月の成約価格が5996万円（前年比+3.2%、前月比+4.1%）となった。成約件数は359件（前年比-20.8%、前月比-16.3%）と減少幅が大きく拡大しており、これまで比較的減少幅の小さかった城東でも失速が鮮明になってきた。
成約㎡単価は100.66万円/㎡（前年比+2.3%、前月比+0.7%）で、100万円/㎡台を維持している。ここで目立つのが在庫との価格差だ。在庫㎡単価は118.23万円/㎡（前年比+19.5%、前月比+0.2%）まで上昇しており、成約㎡単価との開きは17.57万円/㎡に達する。
売出価格も6344万円（前年比+18.9%）で、成約価格との差は348万円とほかのエリアに比べて絶対額は小さいものの、在庫件数は5418件（前年比+14.3%）と6エリアの中でもっとも件数が多く、在庫の「高値化」が静かに進行している点は見逃せない。
城南地区：成約価格は6995万円（前年比-6.1%、前月比-11.5%）
品川区・大田区・目黒区・世田谷区の城南地区は、8月の成約価格が6995万円（前年比-6.1%、前月比-11.5%）と、6エリアの中でもっとも大きな下げ幅となった。7月は専有面積の拡大（59.07㎡、前年比+3.7%）を伴って成約価格が7905万円（前年比+12.9%、前月比+8.5%）まで押し上げられたが、8月は専有面積が54.47㎡（前年比-7.6%、前月比-7.8%）へと縮小し、価格もそれに連動する形で反落した。
成約件数は280件（前年比-21.1%、前月比-13.3%）で、6月・7月に続き3カ月連続の二桁減となった。一方で売出価格は7942万円（前年比+26.0%、前月比-2.8%）と強気な傾向が続いており、成約価格との差は7月の263万円から8月は947万円へ拡大した。
成約件数が絞られるなかで、売り出し側の強気な価格設定と、実際に取引される物件の質のブレが同時に起きており、城南地区は6エリアの中でもっとも振れ幅の大きい相場展開になっている。
城北地区：成約価格は6078万円（前年比+12.5%、前月比+2.5%）
文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区の城北地区は、8月の成約価格が6078万円（前年比+12.5%、前月比+2.5%）となった。成約件数は259件（前年比-7.5%、前月比-9.1%）で、7月の前年比-18.6%からは減少幅がかなり縮小しており、6エリアの中では唯一、件数減速に一服感が出ている。
城北地区で特徴的なのは、売出価格5939万円に対して成約価格6078万円が上回っている点だ。差額は139万円で、6エリアの中で唯一、成約価格が売出価格を上回っている。
城北地区の成約価格は2025年7月から2026年8月までの14カ月連続で前年比プラスを維持しており、6エリアの中でもっとも安定的に上昇基調を保っているエリアだ。件数には月ごとの振れがあるものの、価格面では一貫して底堅さを維持しており、実需層に支えられた相場展開と言える。
城西地区：成約価格は7760万円（前年比+8.9%、前月比-5.7%）
新宿区・渋谷区・杉並区・中野区の城西地区は、8月の成約価格が7760万円（前年比+8.9%、前月比-5.7%）となった。成約件数は213件（前年比-15.8%、前月比-12.7%）で、6月-17.2%、7月-23.3%からは減少幅がやや縮んだものの、依然として二桁減が続いている。
もっとも際立つのが在庫の高値化だ。在庫㎡単価は200.34万円/㎡（前年比+14.1%、前月比-0.1%）と、7月に突破した200万円/㎡の大台を8月も維持した。成約㎡単価153.01万円/㎡との差は47.33万円/㎡に達し、7月時点の43万円/㎡台からさらに拡大している。売出価格（9461万円、前年比+7.5%、前月比+0.6%）と成約価格の差も1701万円まで広がった。
また、成約件数の減少が続くなかで、在庫件数の伸び率が加速している。在庫件数は4961件（前年比+23.4%、前月比+3.0%）で、この1年（2025年8月～2026年8月）でもっとも高い伸び率となっており、在庫の積み上がりに歯止めがかかる気配はない。在庫㎡単価の高値化とあわせて、城西地区は6エリアの中でも需給の緩みがもっとも進んでいるエリアのひとつと言えそうだ。
多摩地区：成約価格は3844万円（前年比+8.8%、前月比+1.3%）
多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、8月の成約価格が3844万円（前年比+8.8%、前月比+1.3%）となった。専有面積は64.17㎡で、6エリアの中で依然としてもっとも広く、都区部と比べた広さの優位性が実需層を引きつけている様子はこれまでと変わらない。
成約件数が297件（前年比-9.5%、前月比-16.1%）と、この1年でみても唯一300件を割り込んだことには注目したい。都心部で先行していた需要減速が、比較的堅調だった郊外エリアにも及び始めている可能性がある。
一方で供給面では、在庫件数が3458件（前年比-5.5%、前月比+3.5%）と、6エリアの中で唯一在庫が前年を下回っている。新規登録件数も1099件（前年比-3.4%、前月比-5.8%）と細っており、供給の絞り込みが続いている。
在庫㎡単価（59.95万円/㎡）と成約㎡単価（59.90万円/㎡）の差はわずか0.05万円/㎡とほぼゼロで、6エリアの中でもっとも「売出価格と成約価格の実勢が近い」市場になっている。都心部で在庫の高値化と成約価格の乖離が広がる一方、多摩地区は供給が絞られながらも相場観のズレが小さい、対照的な値動きを見せている。
東京都の中古マンションの価格相場、将来価格は？
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東京そのほか
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|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
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| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） |
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| 対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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