湾岸マンションの売れ行きにブレーキがかかっても、暴落は起こらない。むしろ実需層に絶好のチャンス到来！その理由とは？買いたい人はどうすべき？

湾岸エリアのマンション成約件数が伸び悩み、在庫が増加し始めた。これを市場のブレーキと見るか、あるいはチャンスと見るか？湾岸マンション専門家のふじふじ太氏が、自身のYouTubeチャンネルで解説した「実需層が今こそ動くべき理由と今後の展望」をお伝えします。

勢いのあった湾岸マンション市場の成約件数にブレーキ

　湾岸マンション市況に異変が起きているのではないか。そんな予兆を感じさせるデータが出てきました。私が毎月行っているSNSでの市況速報において、2025年11月のデータをまとめた投稿が過去最大の反響を呼んだのです。その内容は、これまで勢いの止まらなかった湾岸エリアの成約件数にブレーキがかかり、在庫が急増しているというものでした。

　これを見て、なかには「いよいよ暴落が始まるのか」と不安を感じたかもしれません。しかし、現場で日々動いている私の目には、今の状況はむしろ健全な市場への回帰であり、実需でマンションを探している方にとっては絶好のチャンスが巡ってきたように映っています。

　なぜ成約件数が伸び悩んでいるのか、そしてなぜ今が買い時と言えるのか。その裏側にある構造的な変化を紐解いていきましょう。

新築抽選外れ組が、中古市場に流れてこなかった理由

　まず注目すべきは、2025年11月の成約件数が予想に反して伸びなかった点です。11月上旬には、「セントラルガーデン月島」や「ザ豊海タワー」といった注目新築物件の抽選がひと段落しました。これまでの傾向であれば、抽選に漏れた方々が、近隣の中古マンション探しにシフトし、成約数が一気に跳ね上がるはずだったのです。

　ところが、蓋を開けてみると市場の動きは鈍いままでした。この要因の一つとして、現在の政権による不動産施策への警戒感が高まっていることが挙げられます。マンション価格が落ち着いてくるのではないかという心理的なブレーキが、買い手の足を止めている側面は否定できません。

　また、時期的な要因も無視できないでしょう。年収アップが見込まれる方は、新しい源泉徴収票が出る1月を待ってからローン審査に臨もうとする傾向があります。そのため、あえて11月や12月に動かず、年明けの勝負に備えている層が一定数存在していると考えられます。

　さらに、新築を狙う層の属性が変化したことも大きな要因です。かつては初めて家を買う一次取得者も多かったのですが、価格が高騰した現在、新築の買い手は、主に湾岸エリア内での住み替え層、つまり二次取得者が中心となっています。

　彼らは現在の自宅に不満があるわけではなく、「より新しく、より資産価値の高い物件」を求めているに過ぎません。そのため、新築の抽選に外れたからといって、妥協してまで中古マンションに飛びつく動機が薄くなっているのです。

中央区と江東区で鮮明になる市況の二極化

　在庫数に目を向けると、確かに数字は大きく膨らんでいます。しかし、その内訳を精査すると、エリアによる明確な差が見えてきます。

　現在、在庫が目立って増えているのは、中央区エリアです。特に「パークタワー勝どき」のような大規模物件の転売住戸が在庫数を押し上げています。これらの物件は2億円を超えるような高価格帯のものが多く、グロス金額の重さから動きが鈍くなっているのが現状です。

　一方で、江東区エリアの市況は依然として堅調さを維持しています。有明や東雲といったエリアは、湾岸全体で見ればまだ割安感があるため、適正な価格で売り出せば瞬く間に成約に至るような、極めて活発な状況が続いています。相場より高く強気な価格設定で募集されている物件も多いですが、それでも決まっていく強さがあります。

　つまり、湾岸一括りで「市況が悪い」と判断するのは早計です。高価格帯が停滞する一方で、比較的手の届きやすいエリアにはまだ強い需要が残っているという、二極化の構図が鮮明になっているに過ぎません。

投資家が去り、実需層に主導権が戻ってきた

　私が今を「チャンス」と断言する最大の理由は、市場の主役が交代しつつある点にあります。

　2024年頃までの湾岸市場は、投資家や富裕層、そして海外勢による「入れ食い状態」でした。業者が現金で即決してしまうため、住宅ローンを利用する一般の実需層は、検討する隙すら与えられない状況が続いていたのです。しかし現在、そうした過熱感は影を潜めました。

　投資家は非常にシビアな目線を持っています。彼らは、物件価格が15％から20％程度上昇する見込みがなければ、諸経費を差し引くと採算が合わないため、手を出さなくなります。今のように価格上昇が緩やかになると予想される局面では、投資家は自然と市場から引いていくのです。

　しかし、実際にそこに住むことを目的とする実需層にとってはどうでしょうか。年間で5％から10％程度の緩やかな上昇であっても、住みながら資産価値が守られるのであれば、十分に魅力的な選択肢のはずです。投資家がライバルから消えた今こそ、実需層にとってはじっくりと物件を選べる、本来あるべき市場環境が整ったと言えるのではないでしょうか。

暴落は起きるのか？今後の湾岸エリア市況と今取るべき行動

　今後の見通しについて、2026年も爆発的な価格上昇が続くとは考えていません。国としても価格高騰を抑制する施策を次々と打ち出しており、急激な上昇には歯止めがかかるでしょう。しかし、インフレの流れやエリアの将来性を考えれば、暴落が起きる可能性は極めて低いと見ています。

　湾岸エリアには、臨海地下鉄の新線計画や築地市場跡地の再開発など、都内でもトップクラスの好材料が目白押しです。このような将来価値が担保されているエリアが、簡単に崩れることは想像しにくいものです。

　振り返ってみれば、東京オリンピックの前にも「終わったら暴落する」という悲観論が蔓延していました。当時、私は「それでも買うべきだ」と発信し続け、多くの批判も受けましたが、結果として当時の判断は正解だったと確信しています。

　現在の在庫増加は、売り手と買い手のパワーバランスが対等に近づいた証拠です。圧倒的な売り手優位だった時期とは異なり、今なら価格交渉の余地も生まれています。気になる物件があれば、勇気を持って価格交渉にチャレンジしてみるのも一つの手でしょう。

　不確実な情報に惑わされず、市場の構造変化を冷静に見極めることが重要です。投資家が静観している今この瞬間こそ、実需層が理想の住まいを手に入れるための絶好のタイミングなのです。