年収5000万円、利回り25％の有名大家さんの物件購入法とは?（恵比寿のIこと石原博光さん）

管理会社との関係強化で入居率が飛躍的にアップ

　石原さんのアパート経営の大きなポイントといえるのが人間関係の構築と交渉力だ。旭市の物件は現在、ほぼ100％の入居率を誇るが、これには「管理会社の力が大きい」と話す。

　もちろん最初から順調だったわけではなく、約2年間は入居者がつかず、一時は入居率25％にまで落ち込んだ。そんななか、ふとしたきっかけで管理会社の社長とメールのやり取りが始まり、交換日記のような形で、自分の人となりを知ってもらうよう書き綴った結果、ヨソ者扱いだった関係が好転していった。

 「いい関係を築けてからは、入居率が劇的に改善しました。リフォームのコツなどもいろいろ教えてもらえるのでありがたいですね」

　経費の圧縮に関しては情に訴える“交渉力”を効かせた。

 「集中浄化槽の管理代を含んでいるため町内会費が非常に高額でした。キーマンの自治会長を説得できれば何とかなるのではないかと考え、こちらの厳しい状況を訴えました」

　その結果、会費の大幅引き下げに成功！　石原さんは「相手の懐に飛び込み、ダメもとで窮状を訴える交渉がモノを言う」とアドバイスする。

　高い入居率に、経費削減などの効果で、購入時は0％だった最終利回りは8・8％までアップ！　今秋は収入を抑える意味もあり、外壁の塗装などの補修をしている。

 「以前、1室60万円をかけてリフォームしたのに、20万円の改装と家賃は同じという失敗をしたことがありました。外壁塗装は費用対効果の大きいリフォームですが、手抜きをされても素人目にはわかりにくい。今回は管理会社を通して地元の職人さんに依頼し、格安で質の高い仕事をしてもらっています」