「借金して遠くの高い不動産を買う意味がない！」
レッド吉田ｖｓ激安アパート経営　加藤ひろゆき（1）

新米大家のレッド吉田さんが百戦錬磨の先輩大家に賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは激安不動産投資家＆随筆家としてマニアから熱狂的な支持を集める加藤ひろゆきさんです。最新刊の「３００万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」も好評の加藤さんに、高利回り物件の買い方や運営のコツ等について話をうかがいました！

不動産投資を始めたのは２００４年

レッド吉田さん（以下、レッド） 加藤さんはどのくらい前から不動産投資をされているんですか？

加藤ひろゆきさん（以下、加藤） 最初のアパート「コーポＫＩ」を買ったのが２００４年ですから、もうすぐ１０年になります。

レッド うわ！すごいキャリアですね。不動産投資の大先輩じゃないですか。その間に、物件はどれくらい買われたんですか？

加藤 今持っているのはテナント２棟、アパートメント２棟、商業ビル１棟、戸建６棟です。それ以外に、貸し駐車場や更地がいくつかあります。

レッド それだけ持っていれば、家賃収入もかなりのものでしょうね～。

加藤 いやいや。それほどでもありませんよ。でも、サラリーマン時代と比べたら、やっていて楽しいし、ラクですよ。変な命令ばかりする変な部長とか、いませんし。

レッド ワハハ！ 僕もサラリーマン経験がありますが、会社って変わった上司とかいますよね～。ところで、加藤さんといえば、「激安アパート経営」で有名ですが、最近はどうですか？ 戦法は変わりましたか？

加藤 最初の頃はアパートが中心でしたが、ここ数年は戸建や土地を買っています。
２０１１年後半から２０１２年は久しぶりにいい物件が出てきたので、戸建と土地を６つ買って、アパートと土地を１つずつ売却しました。

レッド 一年でそのペースとは、忙しかったでしょうね。僕は売却の経験がないんですが、上手に売るコツってあるんですか。

加藤 売りやすい物件を買うことです。「五十嵐荘☆改」というアパートは５００万円で買ったんですが、所有期間中に６００万円家賃をもらって、最後は１１３０万円で買い手がつきました。元は古い六気筒・改（６部屋）の四気筒（４部屋）のアパートで、入居者が１人になったタイミングで退去をお願いして、更地にして売ったんです。結局、投資金額の３・４倍を回収できました。

レッド ３・４倍ですか。その値段で売れることは、最初から想定していたんですか？

加藤 イエス。「五十嵐荘☆改」が建っていたエリアは新しい家が多い住宅街なんです。ですから、将来は建物を壊してマイホームを建てる人に土地として売れば儲かるだろうと思っていました。

わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がない

レッド 目論見どおりじゃないですか～。うらやましいな～。ところで、加藤さんの物件はすべて北海道にあるんですか？ 

加藤 そうです。最初の頃はエリアよりも利回りを優先していたので、小樽や室蘭、旭川の物件も買っていました。最近は立地を重視していて、家から歩いていけるものばかり買っています。その方が物資の輸送や管理がラクなんですよ。

レッド 東京には買わないんですか？

加藤 う～ん…。土地が高いですからね。地元でキャッシュフローが回っているのに、わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がないですよ。同じ理由で、海外不動産にも興味はないですね。

レッド アパートから戸建にシフトしたのはどうしてですか？ 

加藤 一人暮らし用のアパートは入れ替えが激しいのでリフォーム代がかさみます。それに、家賃の安い物件はトラブルも多いんです。戸建はひとつ７万円～９万円の家賃をいただけるし、転勤族のしっかりした入居者が多いので、面倒も少ないんですよ。

レッド でも、一戸建てって高いイメージがあるな～。

加藤 田舎なら３００万円でちゃんとした家が買えます。家が安くて家賃も安いでは困りますが、中には安く買える割に、高く貸せるという場所が存在するんです。戸建だと雪かきや掃除も入居者が自分でやってくれますから、手間もかかりません。

レッド これまでに一番安く買った物件はいくらですか？

加藤 ２０万円の戸建です。その家はしばらく持っていて、１２０万円で売りました。買ったのは私の本を読んだという挫折した元画家の男性で、物件に思い切りペンキを塗りたいと言っていました（笑）。不動産の世界って、売れないモデルとか元ミュージシャンとか、挫折した芸術家の溜まり場なんです。

メルセデスのオープンカーを安く買えた理由

レッド ところで、加藤さんはどんな車に乗ってるんですか？

加藤 最近のお気に入りはメルセデスのオープンカーです。この車、いくらだと思います？

レッド 加藤さんのことだから安く買ってるんでしょ～。３００万円くらいですか？

加藤 さすが。いい線いってますね。
５０万円です。正確にいうと、自分の持っていたホンダ・モビリオという面白くもなんともないクルマと、軽自動車の２台を下取りに入れたので、現金は２０万円しか使っていません。

レッド ええ？？ 全然いい線じゃないじゃないですか！ どうしてそんなに安いんですか？ 

加藤 北海道ではオープンカーって、冬場はまったく役に立たない不良債権になりますから、あまり人気がないんですよ。秋頃、普段から仲良くしている中古車屋の社長、東村君（仮名）に「何か、いい車ない？」ってきいたら、「メルセデスのＳＬＫがありますよ。スーパーチャージャー付です」と紹介されました。

レッド 加藤さんは安く買う天才ですね。誰もこの車が５０万円とは思いませんよ。

加藤 ガソリンスタンドのお兄さん（通称・モミアゲくん）にも、「３００万円くらいですか？」と聞かれました。こういう価格のゆがみを見つけるのが、お金を増やすコツかなと思います。このメルセデスも本州で売れば、間違いなくキャピタルが出ますよ。

レッド い～な～。

加藤 車ってオモチャですよ。だから、そういうものにお金をかけずに、資産を生むものにお金をかけた方がいいんです。ちなみにワタクシ、車が好きで１０台くらい持っていますが、どれも安く買っています。そんなに車を買うなんてバカじゃないの？ って、周りからは言葉攻めにあっていますよ（笑）

⇒第2回に続く

（構成／加藤浩子 撮影／和田佳久）