中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

ときわ台駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

ときわ台駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

ときわ台駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、255万円/坪(10年前比+3.6%)

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ときわ台駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 7,716万円(255万円/坪)
  • 10年前比+3.6%(前年比▲0.5%
  • 平均築年 : 2000年
  • 平均駅距離 : 9.07分
  • 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
  • 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
ときわ台駅(東京都)の中古戸建て価格推移

◆ときわ台駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 233万円/坪
2010年 246万円/坪
2015年 241万円/坪
2020年(現在) 255万円/坪
2025年 251万円/坪
2030年 247万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

ときわ台駅:7,716万円(255万円/坪、10年前比+3.6%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
豊島区:8,360万円(276万円/坪、10年前比+17.3%
北区:6,965万円(242万円/坪、10年前比+20.6%
練馬区:6,850万円(238万円/坪、10年前比+7.8%
戸田市:4,713万円(156万円/坪、10年前比+6.8%

ときわ台駅(東京都)の価格は過去10年で+3.6%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+17.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲3.2%

2030年のときわ台駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    7,744万円(256.0万円/坪、10年間で+0.4%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    7,471万円(247.0万円/坪、10年間で▲3.2%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,961万円(197.1万円/坪、10年間で▲22.7%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
豊島区:8,868万円(293万円/坪、10年後は+6.1%
北区:6,568万円(229万円/坪、10年後は▲5.7%
練馬区:6,011万円(209万円/坪、10年後は▲12.2%
戸田市:4,968万円(164万円/坪、10年後は+5.4%

ノーマルシナリオで、10年後に▲3.2%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

板橋区内の中古戸建て価格を見る

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆ときわ台駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 183.9万円/坪
5年 194.2万円/坪
10年 188.6万円/坪
15年 178.4万円/坪
20年 151.6万円/坪
25年 133.3万円/坪
30年 149.1万円/坪
35年 124.3万円/坪
40年 117.1万円/坪
ときわ台駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆板橋区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
板橋-1 住居表示 東京都板橋区三園1−44−25 98.2万円/坪
(31.9万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 西高島平駅から550m
土地面積 593㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-2 住居表示 東京都板橋区前野町6−21−4 126.2万円/坪
(41.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 上板橋駅から950m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-3 住居表示 東京都板橋区常盤台2−24−5 186.2万円/坪
(60.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 ときわ台駅から440m
土地面積 287㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
板橋-4 住居表示 東京都板橋区東新町1−30−9 128.6万円/坪
(41.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 ときわ台駅から1000m
土地面積 127㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-5 住居表示 東京都板橋区小茂根4−13−11 138.2万円/坪
(44.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 小竹向原駅から730m
土地面積 126㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-6 住居表示 東京都板橋区上板橋2−14−18 135.4万円/坪
(44.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 上板橋駅から530m
土地面積 134㎡
用途区分 第一種住居地域
板橋-7 住居表示 東京都板橋区成増1−16−1 144.9万円/坪
(47.1万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 地下鉄成増駅から330m
土地面積 171㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-8 住居表示 東京都板橋区中台1−27−3 124.9万円/坪
(40.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 上板橋駅から570m
土地面積 93㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-9 住居表示 東京都板橋区赤塚5−18−11 105.8万円/坪
(34.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 成増駅から1100m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
板橋-10 住居表示 東京都板橋区成増2−29−7 116.0万円/坪
(37.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 成増駅から470m
土地面積 115㎡
用途区分 準工業地域
板橋-11 住居表示 東京都板橋区赤塚2−25−31 132.6万円/坪
(43.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 地下鉄赤塚駅から310m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-12 住居表示 東京都板橋区稲荷台3−2 125.5万円/坪
(40.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 板橋本町駅から900m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種住居地域
板橋-13 住居表示 東京都板橋区小豆沢2−34−9 129.2万円/坪
(42.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 志村坂上駅から700m
土地面積 1716㎡
用途区分 準工業地域
板橋-14 住居表示 東京都板橋区幸町44−1 144.6万円/坪
(47.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大山駅から900m
土地面積 114㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-15 住居表示 東京都板橋区徳丸2−26−10 119.4万円/坪
(38.8万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東武練馬駅から860m
土地面積 117㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-16 住居表示 東京都板橋区南常盤台2−25−5 162.2万円/坪
(52.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 ときわ台駅から550m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種住居地域
板橋-17 住居表示 東京都板橋区大山東町10−2 171.1万円/坪
(55.6万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 大山駅から350m
土地面積 99㎡
用途区分 第二種住居地域
板橋-18 住居表示 東京都板橋区大谷口2−24−15 140.9万円/坪
(45.8万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 千川駅から760m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
板橋-19 住居表示 東京都板橋区仲町12−2 152.9万円/坪
(49.7万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 中板橋駅から580m
土地面積 127㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 ときわ台駅がある板橋区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、ときわ台駅を含む、板橋区はどうなるのだろうか。

◆板橋区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 561,916 人 100.0(基準年)
2020年 582,467 人 103.7
2025年 596,384 人 106.1
2030年 605,525 人 107.8
2035年 610,865 人 108.7
2040年 612,523 人 109.0
2045年 610,486 人 108.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

板橋区の将来推計人口

(参考)ときわ台駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
板橋区:108.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊島区:100.9
北区:98.6
練馬区:110.1
戸田市:115.8

 板橋区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 108.6だ。周辺エリアの平均106.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

ときわ台駅の中古戸建ての過去の売買事例

 ときわ台駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆板橋区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 400万円
・14.5万円/坪
(4.7万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩24分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1985年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 630万円
・16.9万円/坪
(5.5万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1981年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 900万円
・24.1万円/坪
(7.8万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1989年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町新光風台 300万円
・6.6万円/坪
(2.1万円/m²)
・床面積140㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1991年築、軽量鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 660万円
・23.9万円/坪
(7.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1969年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 2,000万円
・37.3万円/坪
(12.1万円/m²)
・床面積165㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1993年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 1,100万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、軽量鉄骨造
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 980万円
・19.5万円/坪
(6.3万円/m²)
・床面積155㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1982年築、軽量鉄骨造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 800万円
・18.9万円/坪
(6.2万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1978年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 700万円
・20.5万円/坪
(6.7万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1976年築、RC
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 680万円
・22.0万円/坪
(7.2万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1974年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 450万円
・13.2万円/坪
(4.3万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1979年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 400万円
・18.9万円/坪
(6.2万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1970年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 950万円
・23.4万円/坪
(7.6万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1989年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 1,600万円
・32.8万円/坪
(10.7万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1993年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町東ときわ台 1,100万円
・27.1万円/坪
(8.8万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1990年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町光風台 1,800万円
・44.3万円/坪
(14.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2002年築、軽量鉄骨造
2018年
第4四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 2,400万円
・70.3万円/坪
(22.9万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 1,300万円
・28.6万円/坪
(9.3万円/m²)
・床面積140㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1991年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 大阪府豊能郡豊能町ときわ台 1,800万円
・35.7万円/坪
(11.6万円/m²)
・床面積155㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 ときわ台駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1994年築、ブロック造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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