東京都板橋区中丸町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
東京都板橋区中丸町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,873万円（10年前比+62.1%）
東京都板橋区中丸町の中古戸建て価格
- 3,873万円（209万円/坪）
- 10年前比+62.1%（前年比+2.1%）
- 築年 : 2009年
- 駅距離 : 9.0分
- 専有面積 : 90.0㎡（27.2坪）
- 土地面積 : 61.2㎡（18.5坪）
◆東京都板橋区中丸町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 126万円／坪 |
| 2014年 | 129万円／坪 |
| 2019年 | 162万円／坪 |
| 2024年 | 209万円／坪 |
| 2029年 | 232万円／坪 |
| 2034年 |
279万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
東京都板橋区中丸町：3,873万円（209万円/坪、10年前比+62.1%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+45.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+21.3%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+15.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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板橋区の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 小茂根 | 239万円 | 5,857万円 | 47.7% |
| 2 | 大山東町 | 237万円 | 3,081万円 | 61.7% |
| 3 | 大山金井町 | 229万円 | 4,359万円 | 49.1% |
| 4 | 桜川 | 225万円 | 5,615万円 | 41.5% |
| 5 | 幸町 | 221万円 | 5,310万円 | 42.9% |
| 6 | 大山町 | 220万円 | 5,606万円 | 65.2% |
| 7 | 大谷口北町 | 219万円 | 3,943万円 | 60.8% |
| 8 | 南常盤台 | 217万円 | 4,667万円 | 64.0% |
| 9 | 加賀 | 215万円 | 5,169万円 | 45.4% |
| 10 | 常盤台 | 214万円 | 6,620万円 | 54.1% |
| 11 | 本町 | 212万円 | 4,669万円 | 51.5% |
| 12 | 中丸町 | 209万円 | 3,873万円 | 62.1% |
| 13 | 中板橋 | 209万円 | 5,861万円 | 39.4% |
| 14 | 南町 | 208万円 | 3,952万円 | 58.2% |
| 15 | 向原 | 203万円 | 5,269万円 | 47.6% |
| 16 | 大谷口上町 | 200万円 | 4,990万円 | 46.8% |
| 17 | 上板橋 | 199万円 | 5,574万円 | 45.3% |
| 18 | 大山西町 | 199万円 | 4,069万円 | 62.1% |
| 19 | 大谷口 | 196万円 | 4,119万円 | 59.0% |
| 20 | 清水町 | 196万円 | 4,213万円 | 61.7% |
| 21 | 双葉町 | 195万円 | 3,500万円 | 57.3% |
| 22 | 大原町 | 193万円 | 4,241万円 | 53.0% |
| 23 | 相生町 | 193万円 | 4,236万円 | 50.2% |
| 24 | 東山町 | 190万円 | 4,169万円 | 51.6% |
| 25 | 板橋 | 187万円 | 3,553万円 | 76.7% |
| 26 | 赤塚 | 184万円 | 4,979万円 | 46.8% |
| 27 | 大和町 | 184万円 | 3,407万円 | 62.7% |
| 28 | 前野町 | 179万円 | 3,748万円 | 48.1% |
| 29 | 宮本町 | 178万円 | 3,206万円 | 52.4% |
| 30 | 志村 | 174万円 | 4,342万円 | 58.4% |
| 31 | 高島平 | 170万円 | 4,165万円 | 42.4% |
| 32 | 大門 | 165万円 | 4,466万円 | 39.9% |
| 33 | 氷川町 | 165万円 | 2,976万円 | 58.5% |
| 34 | 弥生町 | 165万円 | 3,049万円 | 65.5% |
| 35 | 三園 | 163万円 | 3,574万円 | 39.8% |
| 36 | 仲町 | 162万円 | 2,585万円 | 58.4% |
| 37 | 四葉 | 160万円 | 3,917万円 | 47.0% |
| 38 | 栄町 | 159万円 | 3,507万円 | 44.1% |
| 39 | 稲荷台 | 159万円 | 2,942万円 | 55.1% |
| 40 | 舟渡 | 158万円 | 3,786万円 | 46.8% |
| 41 | 東新町 | 155万円 | 3,263万円 | 48.9% |
| 42 | 赤塚新町 | 155万円 | 3,407万円 | 63.5% |
| 43 | 新河岸 | 155万円 | 3,252万円 | 47.1% |
| 44 | 泉町 | 151万円 | 3,015万円 | 43.7% |
| 45 | 成増 | 148万円 | 3,252万円 | 49.3% |
| 46 | 中台 | 148万円 | 3,541万円 | 43.0% |
| 47 | 西台 | 147万円 | 3,532万円 | 42.4% |
| 48 | 徳丸 | 146万円 | 3,057万円 | 48.6% |
| 49 | 熊野町 | 145万円 | 1,890万円 | 57.3% |
| 50 | 蓮沼町 | 143万円 | 3,081万円 | 42.9% |
| 51 | 東坂下 | 142万円 | 2,833万円 | 44.5% |
| 52 | 富士見町 | 139万円 | 2,496万円 | 36.9% |
| 53 | 坂下 | 131万円 | 2,352万円 | 43.8% |
| 54 | 蓮根 | 128万円 | 2,427万円 | 51.2% |
| 55 | 仲宿 | 127万円 | 1,912万円 | 40.9% |
| 56 | 小豆沢 | 125万円 | 2,251万円 | 34.0% |
| 57 | 若木 | 123万円 | 2,341万円 | 38.9% |
板橋区の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 大山駅 | 212万円 | 4,660万円 | 55.3% |
| 2 | 下板橋駅 | 191万円 | 3,531万円 | 62.2% |
| 3 | 西高島平駅 | 188万円 | 4,705万円 | 43.9% |
| 4 | 中板橋駅 | 184万円 | 3,497万円 | 56.6% |
| 5 | 本蓮沼駅 | 182万円 | 3,997万円 | 48.0% |
| 6 | 板橋本町駅 | 180万円 | 3,242万円 | 56.9% |
| 7 | ときわ台駅 | 177万円 | 3,888万円 | 55.4% |
| 8 | 板橋区役所前駅 | 176万円 | 3,263万円 | 64.5% |
| 9 | 新板橋駅 | 175万円 | 3,153万円 | 64.9% |
| 10 | 西台駅 | 173万円 | 4,316万円 | 44.5% |
| 11 | 新高島平駅 | 171万円 | 3,768万円 | 45.6% |
| 12 | 板橋駅 | 167万円 | 2,665万円 | 58.9% |
| 13 | 下赤塚駅 | 164万円 | 3,940万円 | 45.6% |
| 14 | 上板橋駅 | 158万円 | 3,801万円 | 44.4% |
| 15 | 高島平駅 | 158万円 | 3,404万円 | 49.8% |
| 16 | 成増駅 | 156万円 | 4,362万円 | 45.1% |
| 17 | 地下鉄成増駅 | 156万円 | 4,362万円 | 45.1% |
| 18 | 志村三丁目駅 | 155万円 | 3,418万円 | 52.4% |
| 19 | 志村坂上駅 | 149万円 | 3,422万円 | 55.6% |
| 20 | 東武練馬駅 | 140万円 | 2,948万円 | 40.6% |
| 21 | 蓮根駅 | 132万円 | 2,510万円 | 47.7% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都板橋区中丸町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都板橋区中丸町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 126万円／坪 |
| 5分 | 125万円／坪 |
| 10分 | 125万円／坪 |
| 15分 | 120万円／坪 |
| 20分 | 116万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都板橋区中丸町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 161万円／坪 |
| 5年 | 147万円／坪 |
| 10年 | 139万円／坪 |
| 15年 | 125万円／坪 |
| 20年 | 114万円／坪 |
| 25年 | 103万円／坪 |
| 30年 | 99万円／坪 |
| 35年 | 89万円／坪 |
| 40年 | 87万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
東京都板橋区中丸町の中古戸建ての過去の売買事例
東京都板橋区中丸町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆板橋区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都板橋区前野町 | 東京都板橋区蓮根 | 東京都板橋区仲町 | 東京都板橋区栄町 | 東京都板橋区上板橋 | 東京都板橋区相生町 | 東京都板橋区氷川町 | 東京都板橋区仲町 | 東京都板橋区小豆沢 | 東京都板橋区南町 | 東京都板橋区三園 | 東京都板橋区東新町 | 東京都板橋区板橋 | 東京都板橋区栄町 | 東京都板橋区舟渡 | 東京都板橋区仲町 | 東京都板橋区氷川町 | 東京都板橋区板橋 | 東京都板橋区南常盤台 | 東京都板橋区弥生町 |
| 最寄駅 | 志村坂上駅から徒歩6分 | 蓮根駅から徒歩13分 | 大山（東京）駅から徒歩8分 | 板橋本町駅から徒歩10分 | 上板橋駅から徒歩7分 | 志村三丁目駅から徒歩6分 | 板橋区役所前駅から徒歩7分 | 中板橋駅から徒歩3分 | 志村坂上駅から徒歩8分 | 要町駅から徒歩12分 | 西高島平駅から徒歩6分 | ときわ台（東京）駅から徒歩10分 | 板橋区役所前駅から徒歩5分 | 中板橋駅から徒歩8分 | 浮間舟渡駅から徒歩10分 | 中板橋駅から徒歩3分 | 板橋区役所前駅から徒歩7分 | 新板橋駅から徒歩8分 | ときわ台（東京）駅から徒歩4分 | 中板橋駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2016年築、木造 | 1966年築、木造 | 1973年築、木造 | 1994年築、鉄骨造 | 1993年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、木造 | 2025年築、木造 | 1988年築、RC | 1985年築、鉄骨造 | 1988年築、木造 | 1986年築、木造 | 1994年築、鉄骨造 | 2024年築、木造 | 1966年築、木造 | 2010年築、木造 | 1959年築、木造 | 1976年築、木造 | 2025年築、木造 | 2018年築、木造 |
| 取引価格 |
10,000万円 ・244万円/坪 （74万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積85㎡） |
500万円 ・41万円/坪 （13万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積45㎡） |
2,800万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積75㎡） |
4,000万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積110㎡） |
7,200万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積135㎡） |
9,200万円 ・184万円/坪 （56万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積140㎡） |
5,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積130㎡） |
14,000万円 ・402万円/坪 （122万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積110㎡） |
8,500万円 ・200万円/坪 （61万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積120㎡） |
1,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積50㎡） |
9,500万円 ・161万円/坪 （49万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積240㎡） |
7,000万円 ・210万円/坪 （64万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積100㎡） |
4,700万円 ・141万円/坪 （43万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積60㎡） |
8,600万円 ・284万円/坪 （86万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積65㎡） |
1,700万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積95㎡） |
3,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積55㎡） |
720万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積50㎡） |
500万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積35㎡） |
9,700万円 ・305万円/坪 （92万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積85㎡） |
150,000万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積165㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆板橋区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 板橋区-1 | 板橋区-2 | 板橋区-3 | 板橋区-4 | 板橋区-5 | 板橋区-6 | 板橋区-7 | 板橋区-8 | 板橋区-9 | 板橋区-10 | 板橋区-11 | 板橋区-12 | 板橋区-13 | 板橋区-14 | 板橋区-15 | 板橋区-16 | 板橋区-17 | 板橋区-18 | 板橋区-19 | 板橋区-20 | 板橋区-21 | 板橋区-22 | 板橋区-23 | 板橋区-24 | 板橋区-25 | 板橋区-26 | 板橋区-27 | 板橋区-28 | 板橋区-29 | 板橋区-30 | 板橋区-31 | 板橋区-32 | 板橋区-33 | 板橋区-34 | 板橋区-35 | 板橋区-36 | 板橋区-37 | 板橋区-52 | 板橋区-61 | 板橋区-62 | 板橋区-63 | 板橋区-64 | 板橋区-65 | 板橋区-66 | 板橋区-67 | 板橋区-68 | 板橋区-69 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都板橋区稲荷台3-2 | 東京都板橋区小豆沢4-11-18 | 東京都板橋区上板橋2-14-18 | 東京都板橋区相生町6-4 | 東京都板橋区大和町35-15 | 東京都板橋区中板橋10-11 | 東京都板橋区仲宿19-6 | 東京都板橋区仲町12-2 | 東京都板橋区南常盤台2-25-5 | 東京都板橋区富士見町31-6 | 東京都板橋区蓮根3-4-14 | 東京都板橋区高島平5-47-7 | 東京都板橋区常盤台2-24-5 | 東京都板橋区赤塚5-18-11 | 東京都板橋区幸町44-1 | 東京都板橋区高島平1-37-4 | 東京都板橋区三園1-44-25 | 東京都板橋区若木3-14-9 | 東京都板橋区小茂根4-13-11 | 東京都板橋区成増1-16-1 | 東京都板橋区赤塚1-23-15 | 東京都板橋区赤塚2-25-31 | 東京都板橋区赤塚3-38-6 | 東京都板橋区赤塚8-4-42 | 東京都板橋区前野町6-21-4 | 東京都板橋区大谷口2-24-15 | 東京都板橋区中台1-27-3 | 東京都板橋区中台2丁目1340番13《地番》 | 東京都板橋区東山町23-8 | 東京都板橋区東新町1-30-9 | 東京都板橋区徳丸2-26-10 | 東京都板橋区徳丸3-4-18 | 東京都板橋区徳丸6-27-1 | 東京都板橋区南町19-2 | 東京都板橋区蓮根2-25-7 | 東京都板橋区大山金井町43-7 | 東京都板橋区大山東町10-2 | 東京都板橋区小茂根1-32-22 | 東京都板橋区加賀1-11-1 | 東京都板橋区坂下1-30-21 | 東京都板橋区坂下3-25-2 | 東京都板橋区若木1-23-2 | 東京都板橋区舟渡2-11-3 | 東京都板橋区小豆沢2-34-9 | 東京都板橋区成増2-29-7 | 東京都板橋区前野町1-44-6 | 東京都板橋区板橋2-14-6 |
| 最寄り駅 | 板橋本町駅から900m | 志村坂上駅から800m | 上板橋駅から530m | 志村三丁目駅から550m | 板橋本町駅から220m | 中板橋駅から410m | 板橋区役所前駅から650m | 中板橋駅から580m | ときわ台駅から550m | 中板橋駅から630m | 西台駅から420m | 西高島平駅から450m | ときわ台駅から440m | 成増駅から1100m | 大山駅から900m | 西台駅から750m | 西高島平駅から550m | 上板橋駅から1100m | 小竹向原駅から730m | 地下鉄成増駅から330m | 下赤塚駅から630m | 地下鉄赤塚駅から310m | 成増駅から450m | 新高島平駅から1400m | 上板橋駅から950m | 千川駅から760m | 上板橋駅から570m | 志村三丁目駅から800m | ときわ台駅から900m | ときわ台駅から1000m | 東武練馬駅から860m | 東武練馬駅から380m | 東武練馬駅から1300m | 要町駅から700m | 蓮根駅から480m | 大山駅から300m | 大山駅から350m | 小竹向原駅から410m | 板橋区役所前駅から700m | 志村三丁目駅から680m | 蓮根駅から870m | 上板橋駅から950m | 浮間舟渡駅から450m | 志村坂上駅から700m | 成増駅から470m | ときわ台駅から820m | 下板橋駅から450m |
| 土地面積 | 146㎡ | 99㎡ | 134㎡ | 535㎡ | 104㎡ | 196㎡ | 182㎡ | 127㎡ | 148㎡ | 169㎡ | 495㎡ | 224㎡ | 287㎡ | 99㎡ | 114㎡ | 153㎡ | 593㎡ | 74㎡ | 126㎡ | 171㎡ | 203㎡ | 103㎡ | 366㎡ | 131㎡ | 215㎡ | 163㎡ | 93㎡ | 209㎡ | 165㎡ | 127㎡ | 117㎡ | 132㎡ | 220㎡ | 102㎡ | 119㎡ | 182㎡ | 99㎡ | 731㎡ | 5346㎡ | 150㎡ | 150㎡ | 95㎡ | 165㎡ | 1716㎡ | 115㎡ | 332㎡ | 114㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 162万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+7.7% |
160万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+7.5% |
175万円/坪 （53万円/㎡） 前年比+8.4% |
154万円/坪 （47万円/㎡） 前年比+5.9% |
186万円/坪 （56万円/㎡） 前年比+9.5% |
208万円/坪 （63万円/㎡） 前年比+8.8% |
171万円/坪 （52万円/㎡） 前年比+9.3% |
201万円/坪 （61万円/㎡） 前年比+9.1% |
207万円/坪 （63万円/㎡） 前年比+8.5% |
171万円/坪 （52万円/㎡） 前年比+7.3% |
151万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+5.8% |
126万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+3.5% |
229万円/坪 （70万円/㎡） 前年比+6.1% |
126万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+4.1% |
190万円/坪 （58万円/㎡） 前年比+9.3% |
135万円/坪 （41万円/㎡） 前年比+3.8% |
115万円/坪 （35万円/㎡） 前年比+4.2% |
125万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+3.8% |
178万円/坪 （54万円/㎡） 前年比+8.5% |
182万円/坪 （55万円/㎡） 前年比+6.2% |
147万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.2% |
161万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+4.3% |
159万円/坪 （48万円/㎡） 前年比+5.0% |
123万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+4.2% |
160万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+8.3% |
184万円/坪 （56万円/㎡） 前年比+8.8% |
159万円/坪 （48万円/㎡） 前年比+7.8% |
130万円/坪 （40万円/㎡） 前年比+5.3% |
186万円/坪 （56万円/㎡） 前年比+8.5% |
163万円/坪 （50万円/㎡） 前年比+8.3% |
146万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.7% |
172万円/坪 （52万円/㎡） 前年比+5.9% |
129万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+4.0% |
223万円/坪 （68万円/㎡） 前年比+9.9% |
145万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.8% |
220万円/坪 （67万円/㎡） 前年比+9.2% |
229万円/坪 （69万円/㎡） 前年比+10.0% |
250万円/坪 （76万円/㎡） 前年比+10.2% |
215万円/坪 （65万円/㎡） 前年比+10.5% |
144万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+7.4% |
135万円/坪 （41万円/㎡） 前年比+4.1% |
142万円/坪 （43万円/㎡） 前年比+7.5% |
135万円/坪 （41万円/㎡） 前年比+6.8% |
169万円/坪 （51万円/㎡） 前年比+9.1% |
146万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+6.5% |
169万円/坪 （51万円/㎡） 前年比+7.1% |
211万円/坪 （64万円/㎡） 前年比+9.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
板橋区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、板橋区はどうなるのだろうか。
◆板橋区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 584,483人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 591,743人 | 101.2 | |
| 2030年 | 598,135人 | 102.3 | |
| 2035年 | 603,745人 | 103.3 | |
| 2040年 | 606,997人 | 103.9 | |
| 2045年 | 607,176人 | 103.9 | |
| 2050年 | 605,109人 | 103.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都板橋区中丸町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
板橋区：103.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都豊島区：109.2
東京都北区：101.0
東京都練馬区：100.3
埼玉県戸田市：107.0
埼玉県和光市：100.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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 |
東京都板橋区中丸町の中古戸建てに関するFAQ
- Q東京都板橋区中丸町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
東京都板橋区中丸町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約209万円/坪となっており、10年前と比べて+62.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q東京都板橋区中丸町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約254万円/坪となり、+21.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q東京都板橋区中丸町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都板橋区稲荷台3-2（板橋本町駅から900m、第1種住居地域）が、151万円/坪（49万円/㎡、前年比7.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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