三重県亀山市西丸町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県亀山市西丸町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、65万円/坪(10年前比▲22.2%)
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三重県亀山市西丸町の中古戸建て価格
- 2,248万円(65万円/坪)
- 10年前比▲22.2%(前年比▲2.1%)
- 平均築年 : 1996年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
◆三重県亀山市西丸町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 74万円/坪 |
2010年 | 83万円/坪 |
2015年 | 70万円/坪 |
2020年(現在) | 65万円/坪 |
2025年 | 63万円/坪 |
2030年 | 62万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県亀山市西丸町:2,248万円(65万円/坪、10年前比-22.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%)
鈴鹿市:2,004万円(58万円/坪、10年前比▲1.8%)
伊賀市:1,839万円(53万円/坪、10年前比▲31.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲13.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲3.8%
- グッドシナリオ
2,791万円(80.2万円/坪、10年間で+24.2%を予想) - ノーマルシナリオ
2,162万円(62.2万円/坪、10年間で▲3.8%を予想) - バッドシナリオ
1,696万円(48.8万円/坪、10年間で▲24.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県亀山市西丸町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 64.2万円/坪 |
5年 | 53.5万円/坪 |
10年 | 39.0万円/坪 |
15年 | 30.8万円/坪 |
20年 | 30.3万円/坪 |
25年 | 25.5万円/坪 |
30年 | 28.1万円/坪 |
35年 | 24.6万円/坪 |
40年 | 18.6万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆亀山市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
亀山-1 | 住居表示 | 三重県亀山市本町4−9−28 | 9.1万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 亀山駅から2000m | ||
土地面積 | 263㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀山-2 | 住居表示 | 三重県亀山市みずほ台1番291 | 12.6万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 井田川駅から2000m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀山-3 | 住居表示 | 三重県亀山市布気町字日原1670番 | 6.7万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 亀山駅から2600m | ||
土地面積 | 1054㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
亀山-4 | 住居表示 | 三重県亀山市関町泉ケ丘字泉ケ丘1011番120 | 5.6万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 関駅から1300m | ||
土地面積 | 244㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
亀山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、亀山市はどうなるのだろうか。
◆亀山市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 50,254 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 49,784 人 | 99.1 | |
2025年 | 48,937 人 | 97.4 | |
2030年 | 47,807 人 | 95.1 | |
2035年 | 46,476 人 | 92.5 | |
2040年 | 44,919 人 | 89.4 | |
2045年 | 43,256 人 | 86.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三重県亀山市西丸町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
亀山市:86.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
鈴鹿市:79.6
伊賀市:57.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三重県亀山市西丸町の中古戸建ての過去の売買事例
三重県亀山市西丸町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆亀山市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県亀山市西丸町 | 4,100万円 ・168.2万円/坪 (54.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積320㎡) |
最寄り駅 | 亀山駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1958年築、木造 |
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