伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建て価格推移・相場は? 10年後は▲28.6%を予想!

伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建て価格推移・相場は? 10年後は▲28.6%を予想!

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、2,532万円(10年前比▲59.2%)

伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建て価格

  • 2,532万円(93万円/坪)
  • 10年前比▲59.2%(前年比▲8.2%
  • 平均築年 : 1987年
  • 平均駅距離 : 5.37分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 80.0㎡(24.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
伏見稲荷駅(京都府)の中古戸建て価格推移

◆伏見稲荷駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 166万円/坪
2010年 228万円/坪
2015年 159万円/坪
2020年(現在) 93万円/坪
2025年 79万円/坪
2030年 66万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

伏見稲荷駅:2,532万円(93万円/坪、10年前比-59.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市伏見区:2,682万円(99万円/坪、10年前比▲1.3%
京都市東山区:4,504万円(165万円/坪、10年前比+37.3%
京都市南区:3,643万円(134万円/坪、10年前比+18.2%
京都市山科区:2,207万円(81万円/坪、10年前比▲6.6%
宇治市:2,621万円(91万円/坪、10年前比▲24.4%
向日市:3,374万円(124万円/坪、10年前比+5.8%

伏見稲荷駅(京都府)の価格は過去10年で▲59.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲28.6%

2030年の伏見稲荷駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,292万円(84.2万円/坪、10年間で▲9.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,807万円(66.4万円/坪、10年間で▲28.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,269万円(46.6万円/坪、10年間で▲49.9%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市伏見区:2,907万円(107万円/坪、10年後は+8.4%
京都市東山区:7,680万円(282万円/坪、10年後は+70.5%
京都市南区:3,034万円(111万円/坪、10年後は▲16.7%
京都市山科区:1,855万円(68万円/坪、10年後は▲15.9%
宇治市:1,944万円(68万円/坪、10年後は▲25.8%
向日市:3,464万円(127万円/坪、10年後は+2.7%

ノーマルシナリオで、10年後に▲28.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、伏見稲荷駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆伏見稲荷駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 69.4万円/坪
5分 69.1万円/坪
10分 62.2万円/坪
15分 56.6万円/坪
20分 52.2万円/坪
伏見稲荷駅(京都府)の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆伏見稲荷駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 105.4万円/坪
5年 85.4万円/坪
10年 75.3万円/坪
15年 54.4万円/坪
20年 62.9万円/坪
25年 50.2万円/坪
30年 44.3万円/坪
35年 46.0万円/坪
40年 41.4万円/坪
伏見稲荷駅(京都府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆京都市伏見区の公示地価(2021年1月)

地点名 京都伏見-1 京都伏見-2 京都伏見-3 京都伏見-4 京都伏見-5 京都伏見-6 京都伏見-7 京都伏見-8 京都伏見-9 京都伏見-10 京都伏見-11 京都伏見-12 京都伏見-13 京都伏見-14 京都伏見-15 京都伏見-16 京都伏見-17 京都伏見-18 京都伏見-19 京都伏見-20
住居表示 京都府京都市伏見区桃山毛利長門東町34番56 京都府京都市伏見区醍醐新開3番21 京都府京都市伏見区納所町586番10外 京都府京都市伏見区醍醐落保町64番 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28 京都府京都市伏見区桃山町泰長老31番29 京都府京都市伏見区深草大亀谷古御香町128番2 京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1 京都府京都市伏見区深草柴田屋敷町23番74 京都府京都市伏見区向島中島町21番22外 京都府京都市伏見区久我森ノ宮町14番73 京都府京都市伏見区桃山紅雪町109番 京都府京都市伏見区小栗栖森本町20番37 京都府京都市伏見区向島上林町9番15 京都府京都市伏見区深草西浦町3丁目26番 京都府京都市伏見区醍醐大高町4番13 京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1 京都府京都市伏見区桃山町大島25番111 京都府京都市伏見区下鳥羽西柳長町93番 京都府京都市伏見区日野岡西町4番86
最寄り駅 近鉄丹波橋駅から570m 石田駅から500m 淀駅から700m 醍醐駅から830m JR藤森駅から550m 桃山駅から350m JR藤森駅から1200m 近鉄丹波橋駅から600m 伏見駅から130m 観月橋駅から600m 中書島駅から4200m 桃山南口駅から1200m 石田駅から660m 向島駅から1200m 龍谷大前深草駅から800m 小野駅から1000m 中書島駅から2600m 桃山南口駅から600m 丹波橋駅から2200m 石田駅から1500m
土地面積 250㎡ 69㎡ 67㎡ 274㎡ 82㎡ 231㎡ 142㎡ 210㎡ 100㎡ 83㎡ 100㎡ 225㎡ 193㎡ 81㎡ 210㎡ 194㎡ 244㎡ 99㎡ 136㎡ 130㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第二種住居地域 第一種住居地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種中高層住居専用地域
取引価格 81.2万円/坪
(26.4万円/㎡)
前年比▲0.4%
45.5万円/坪
(14.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
36.9万円/坪
(12.0万円/㎡)
前年比▲1.6%
48.6万円/坪
(15.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
59.7万円/坪
(19.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
29.7万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
85.5万円/坪
(27.8万円/㎡)
前年比+0.0%
67.7万円/坪
(22.0万円/㎡)
前年比+0.0%
36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比▲0.9%
40.9万円/坪
(13.3万円/㎡)
前年比▲0.7%
32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
52.3万円/坪
(17.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
39.4万円/坪
(12.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比+0.0%
41.2万円/坪
(13.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
30.6万円/坪
(10.0万円/㎡)
前年比▲0.5%

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 伏見稲荷駅がある京都市伏見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、伏見稲荷駅を含む、京都市伏見区はどうなるのだろうか。

◆京都市伏見区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 280,655 人 100.0(基準年)
2020年 277,333 人 98.8
2025年 270,984 人 96.6
2030年 262,579 人 93.6
2035年 252,743 人 90.1
2040年 241,994 人 86.2
2045年 230,921 人 82.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市伏見区の将来推計人口

(参考)伏見稲荷駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市伏見区:82.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市東山区:78.4
京都市南区:92.6
京都市山科区:83.4
宇治市:70.1
向日市:78.2

 京都市伏見区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 82.3だ。周辺エリアの平均80.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,535万円 5.0万円
300万円 2,303万円 7.5万円
400万円 3,071万円 10.0万円
500万円 3,839万円 12.5万円
600万円 4,606万円 15.0万円
700万円 5,374万円 17.5万円
800万円 6,142万円 20.0万円
900万円 6,909万円 22.5万円
1,000万円 7,677万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.50%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年2月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

伏見稲荷駅の中古戸建ての過去の売買事例

 伏見稲荷駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆京都市伏見区の中古戸建ての成約事例

取引時期 2019年 第3四半期 2019年 第1四半期 2019年 第4四半期 2019年 第3四半期 2019年 第4四半期 2018年 第3四半期 2018年 第3四半期 2018年 第2四半期 2018年 第3四半期 2018年 第3四半期 2018年 第3四半期 2018年 第1四半期 2018年 第4四半期 2018年 第3四半期 2017年 第3四半期 2017年 第1四半期 2017年 第2四半期 2017年 第4四半期 2017年 第2四半期 2017年 第1四半期
住居表示 京都府京都市伏見区深草平田町 京都府京都市伏見区深草上横縄町 京都府京都市伏見区深草上横縄町 京都府京都市伏見区深草勧進橋町 京都府京都市伏見区深草一ノ坪町 京都府京都市伏見区深草平田町 京都府京都市伏見区深草平田町 京都府京都市伏見区深草平田町 京都府京都市伏見区深草平田町 京都府京都市伏見区深草勧進橋町 京都府京都市伏見区深草下川原町 京都府京都市伏見区深草下川原町 京都府京都市伏見区深草下川原町 京都府京都市伏見区深草稲荷中之町 京都府京都市伏見区深草下横縄町 京都府京都市伏見区深草稲荷鳥居前町 京都府京都市伏見区深草稲荷鳥居前町 京都府京都市伏見区深草稲荷鳥居前町 京都府京都市伏見区深草稲荷榎木橋町 京都府京都市伏見区深草一ノ坪町
最寄駅 伏見稲荷駅から徒歩6分 伏見稲荷駅から徒歩5分 伏見稲荷駅から徒歩5分 伏見稲荷駅から徒歩12分 伏見稲荷駅から徒歩1分 伏見稲荷駅から徒歩7分 伏見稲荷駅から徒歩7分 伏見稲荷駅から徒歩5分 伏見稲荷駅から徒歩4分 伏見稲荷駅から徒歩8分 伏見稲荷駅から徒歩11分 伏見稲荷駅から徒歩7分 伏見稲荷駅から徒歩7分 伏見稲荷駅から徒歩3分 伏見稲荷駅から徒歩2分 伏見稲荷駅から徒歩4分 伏見稲荷駅から徒歩4分 伏見稲荷駅から徒歩4分 伏見稲荷駅から徒歩4分 伏見稲荷駅から徒歩1分
用途区分 準工業地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 近隣商業地域 第1種住居地域 準工業地域 近隣商業地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 近隣商業地域 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0 ー年築、木造 1972年築、鉄骨造 ー年築、木造 1986年築、木造 ー年築、木造 1988年築、木造 2004年築、木造 1969年築、軽量鉄骨造 1998年築、鉄骨造 ー年築、木造 1975年築、木造 1989年築、鉄骨造 ー年築、木造 2006年築、木造 ー年築、木造 ー年築、木造 ー年築、木造 ー年築、木造 1972年築、木造
取引価格 930万円
・28.6万円/坪
(9.3万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積55㎡)
800万円
・32.8万円/坪
(10.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積90㎡)
1,000万円
・32.4万円/坪
(10.5万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積55㎡)
1,200万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
800万円
・44.8万円/坪
(14.5万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積50㎡)
1,000万円
・87.9万円/坪
(28.6万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積80㎡)
450万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積50㎡)
1,900万円
・83.5万円/坪
(27.1万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積45㎡)
1,500万円
・83.9万円/坪
(27.3万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積80㎡)
7,700万円
・91.1万円/坪
(29.6万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積150㎡)
800万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積85㎡)
900万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
4,500万円
・38.5万円/坪
(12.5万円/m²)
・床面積360㎡
(土地面積440㎡)
5,200万円
・100.0万円/坪
(32.5万円/m²)
・床面積160㎡
(土地面積145㎡)
2,500万円
・90.5万円/坪
(29.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積55㎡)
9,800万円
・104.0万円/坪
(33.8万円/m²)
・床面積290㎡
(土地面積340㎡)
1,600万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積70㎡)
1,000万円
・44.0万円/坪
(14.3万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積65㎡)
6,300万円
・161.5万円/坪
(52.5万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積90㎡)
6,500万円
・173.9万円/坪
(56.5万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積145㎡)

※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

京都市伏見区内の中古戸建て価格を見る

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