京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約71万円/坪となっており、10年前と比べて+29.3％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約61万円/坪となり、▲14.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

京都府京都市伏見区醍醐新開の公示地価はいくら？

代表的な地点としては、京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1《地番》（中書島駅から2600m、第1種住居地域）が、32万円/坪（10万円/㎡、前年比1.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？

公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

【AI予測】醍醐新開の中古戸建て価格相場は1,774万円(10年前比+29.3%)! 10年後の価格推移も公開｜京都府京都市伏見区

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科教授

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建ての価格・相場は？
- 現在の価格は、1,774万円（10年前比+29.3%）
価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
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京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、1,774万円（10年前比+29.3%）

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格

1,774万円（71万円/坪）
10年前比+29.3%（前年比▲1.4%）

築年 : 1997年
駅距離 : 8.0分
専有面積 : 85.0㎡（25.7坪）
土地面積 : 82.6㎡（25.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

年	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格推移
2009年	56万円／坪
2014年	55万円／坪
2019年	58万円／坪
2024年	71万円／坪
2029年	66万円／坪
2034年	67万円/坪（グッドシナリオ） 61万円/坪（ノーマルシナリオ） 55万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の中古戸建て価格

京都府京都市伏見区醍醐新開：1,774万円（71万円/坪、10年前比+29.3%）

（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）

【現在】京都府京都市伏見区醍醐新開の価格は過去10年で+29.3%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+24.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲14.0%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲9.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

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京都市伏見区の戸建て相場ランキング（町＝大字）

順位	町名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	桃山長岡越中南町	156万円	7,798万円	9.3%
2	桃山町日向	149万円	10,701万円	12.2%
3	桃山長岡越中東町	143万円	5,578万円	21.4%
4	深草仙石屋敷町	139万円	3,902万円	27.1%
5	桃山町泰長老	113万円	4,124万円	15.5%
6	桃山町伊賀	110万円	4,363万円	31.1%
7	深草車阪町	110万円	5,927万円	11.2%
8	桃山町三河	109万円	5,874万円	18.2%
9	深草中ノ島町	107万円	3,196万円	16.0%
10	深草大亀谷東久宝寺町	106万円	3,607万円	26.4%
11	桃山町正宗	103万円	4,315万円	28.4%
12	石田森東町	102万円	2,406万円	31.7%
13	醍醐新町裏町	102万円	3,061万円	32.4%
14	桃山町鍋島	101万円	3,588万円	18.4%
15	深草東伊達町	101万円	2,423万円	25.5%
16	醍醐西大路町	99万円	4,167万円	25.5%
17	竹田真幡木町	99万円	1,582万円	39.7%
18	小栗栖中山田町	99万円	2,367万円	35.8%
19	深草川久保町	98万円	1,573万円	49.7%
20	深草南明町	98万円	5,598万円	7.4%
21	深草西出町	97万円	2,916万円	36.4%
22	桃山町因幡	97万円	2,135万円	27.9%
23	桃山町大島	97万円	2,907万円	29.3%
24	竹田西内畑町	94万円	2,014万円	39.2%
25	桃山水野左近西町	93万円	2,798万円	54.6%
26	深草宝塔寺山町	93万円	3,859万円	22.2%
27	日野田頬町	92万円	3,048万円	33.9%
28	向島善阿弥町	91万円	2,003万円	31.3%
29	深草大亀谷岩山町	91万円	3,911万円	27.2%
30	日野西風呂町	91万円	2,266万円	30.2%
31	深草野手町	90万円	2,659万円	30.0%
32	桃山町伊庭	89万円	4,144万円	16.1%
33	深草大亀谷金森出雲町	89万円	2,656万円	18.1%
34	桃山水野左近東町	88万円	1,672万円	21.1%
35	桃山与五郎町	88万円	4,463万円	11.7%
36	桃山町安芸山	87万円	3,721万円	33.0%
37	竹田七瀬川町	86万円	1,798万円	34.5%
38	醍醐川久保町	85万円	1,623万円	32.9%
39	日野西大道町	85万円	1,613万円	30.8%
40	醍醐古道町	84万円	5,445万円	10.7%
41	久我西出町	84万円	1,808万円	39.1%
42	桃山町立売	84万円	2,338万円	20.0%
43	桃山町遠山	83万円	3,528万円	31.9%
44	深草願成町	83万円	4,049万円	19.0%
45	桃山町養斉	81万円	2,837万円	12.5%
46	深草大亀谷西寺町	81万円	1,937万円	29.9%
47	醍醐御霊ケ下町	80万円	1,915万円	35.0%
48	淀池上町	79万円	2,494万円	37.5%
49	深草開土町	79万円	1,733万円	27.5%
50	桃山南大島町	79万円	3,062万円	9.9%
51	横大路一本木	79万円	2,472万円	44.2%
52	深草大亀谷古御香町	78万円	3,127万円	29.1%
53	醍醐東合場町	77万円	3,750万円	36.3%
54	竹田三ツ杭町	77万円	1,693万円	19.8%
55	桃山井伊掃部西町	77万円	1,455万円	26.8%
56	深草大亀谷東安信町	76万円	2,731万円	42.8%
57	醍醐鍵尾町	76万円	1,589万円	29.6%
58	深草池ノ内町	76万円	1,662万円	25.7%
59	深草出羽屋敷町	75万円	1,573万円	11.9%
60	深草新門丈町	75万円	1,420万円	27.1%
61	深草大亀谷大谷町	75万円	2,278万円	22.5%
62	竹田桶ノ井町	75万円	1,491万円	19.1%
63	醍醐御陵東裏町	74万円	2,418万円	30.0%
64	久我石原町	74万円	1,551万円	48.6%
65	醍醐柿原町	74万円	2,425万円	26.7%
66	深草直違橋南	73万円	1,610万円	29.3%
67	深草瓦町	73万円	2,194万円	12.5%
68	日野奥出	73万円	2,557万円	33.7%
69	醍醐下端山町	73万円	3,058万円	7.1%
70	醍醐勝口町	73万円	4,368万円	17.7%
71	醍醐南端山町	73万円	2,910万円	31.6%
72	醍醐大高町	73万円	5,447万円	12.9%
73	深草僧坊町	72万円	2,316万円	16.7%
74	醍醐和泉町	72万円	2,228万円	40.4%
75	醍醐切レ戸町	72万円	1,508万円	32.7%
76	醍醐新開	71万円	1,774万円	29.3%
77	深草大亀谷六躰町	71万円	2,088万円	9.6%
78	醍醐上ノ山町	70万円	2,429万円	6.6%
79	深草柴田屋敷町	70万円	1,370万円	19.9%
80	久我御旅町	70万円	1,046万円	50.5%
81	醍醐上端山町	69万円	4,074万円	13.7%
82	桃山町丹下	69万円	1,444万円	24.0%
83	桃山町本多上野	69万円	2,096万円	13.2%
84	醍醐構口町	69万円	1,509万円	41.2%
85	深草西浦町	67万円	1,414万円	16.7%
86	深草大亀谷東寺町	67万円	1,875万円	13.6%
87	深草佐野屋敷町	66万円	1,425万円	33.7%
88	桃山紅雪町	66万円	3,151万円	13.5%
89	桃山羽柴長吉西町	65万円	979万円	18.6%
90	深草谷口町	65万円	3,448万円	20.4%
91	横大路朱雀	65万円	1,039万円	52.0%
92	深草大亀谷西久宝寺町	64万円	2,833万円	16.1%
93	醍醐廻り戸町	64万円	1,995万円	10.7%
94	久我東町	64万円	1,532万円	20.0%
95	日野不動講町	64万円	2,105万円	43.5%
96	深草大亀谷大山町	64万円	2,356万円	15.2%
97	深草平田町	64万円	1,334万円	18.6%
98	淀新町	63万円	2,363万円	25.2%
99	深草向畑町	62万円	1,682万円	23.0%
100	醍醐江奈志町	62万円	1,480万円	24.4%
101	醍醐大畑町	61万円	1,965万円	11.1%
102	深草下川原町	61万円	1,555万円	15.0%
103	深草大亀谷万帖敷町	61万円	2,065万円	15.8%
104	深草鞍ケ谷	60万円	2,242万円	28.6%
105	淀下津町	59万円	1,416万円	19.5%
106	日野岡西町	58万円	1,928万円	25.1%
107	深草大亀谷東古御香町	58万円	1,924万円	23.8%
108	深草墨染町	58万円	874万円	25.5%
109	羽束師菱川町	58万円	932万円	37.6%
110	深草西伊達町	58万円	1,103万円	17.9%
111	深草飯食町	58万円	897万円	30.5%
112	深草上横縄町	58万円	751万円	40.7%
113	醍醐南西裏町	58万円	1,212万円	27.3%
114	小栗栖森本町	57万円	1,158万円	22.0%
115	深草藪之内町	56万円	1,071万円	49.9%
116	深草越後屋敷町	56万円	1,068万円	14.5%
117	深草町通町	56万円	867万円	18.3%
118	桃山町西尾	56万円	781万円	23.1%
119	深草小久保町	56万円	1,002万円	12.4%
120	下鳥羽北円面田町	55万円	885万円	37.7%
121	横大路東裏町	55万円	1,713万円	9.5%
122	日野谷寺町	55万円	878万円	45.8%
123	醍醐御陵西裏町	55万円	1,692万円	13.6%
124	竹田中島町	54万円	815万円	34.4%
125	久我森の宮町	54万円	1,139万円	25.6%
126	深草正覚町	53万円	1,122万円	13.8%
127	日野野色町	53万円	987万円	47.3%
128	羽束師鴨川町	53万円	849万円	42.1%
129	向島丸町	53万円	1,683万円	14.7%
130	深草一ノ坪町	52万円	1,098万円	60.7%
131	醍醐烏橋町	52万円	1,556万円	16.2%
132	久我本町	52万円	1,061万円	31.4%
133	深草ヲカヤ町	51万円	916万円	10.2%
134	深草大門町	51万円	966万円	25.7%
135	深草馬谷町	49万円	1,480万円	7.3%
136	深草極楽寺町	49万円	732万円	20.9%
137	淀水垂町	49万円	1,750万円	20.2%
138	向島上林町	48万円	1,063万円	16.7%
139	石田大受町	48万円	764万円	38.6%
140	下鳥羽西柳長町	47万円	758万円	24.7%
141	深草フチ町	47万円	984万円	21.1%
142	竹田西桶ノ井町	47万円	560万円	11.0%
143	中島御所ノ内町	47万円	747万円	24.7%
144	向島津田町	46万円	1,060万円	25.4%
145	深草兜山町	46万円	1,375万円	15.0%
146	醍醐御園尾町	45万円	724万円	21.5%
147	桃山町和泉	44万円	574万円	12.4%
148	日野馬場出町	44万円	792万円	26.8%
149	醍醐岸ノ上町	44万円	791万円	35.4%
150	竹田久保町	44万円	652万円	22.4%
151	向島二ノ丸町	44万円	1,043万円	21.7%
152	桃山町丹後	43万円	778万円	15.5%
153	深草泓ノ壺町	43万円	515万円	30.9%
154	羽束師古川町	43万円	914万円	30.3%
155	羽束師志水町	42万円	761万円	29.1%
156	横大路松林	42万円	675万円	31.5%
157	醍醐京道町	42万円	1,334万円	7.4%
158	醍醐僧尊坊町	41万円	655万円	13.4%
159	横大路長畑町	41万円	507万円	51.6%
160	淀木津町	40万円	940万円	19.8%
161	淀際目町	40万円	755万円	27.6%
162	石田内里町	39万円	620万円	19.7%
163	淀樋爪町	39万円	620万円	31.3%
164	醍醐下山口町	38万円	960万円	3.3%
165	納所薬師堂	38万円	708万円	14.4%
166	下鳥羽北三町	38万円	934万円	20.4%
167	中島河原田町	37万円	669万円	13.5%
168	中島前山町	36万円	506万円	12.9%
169	醍醐柏森町	36万円	863万円	8.9%
170	向島西堤町	36万円	645万円	46.3%
171	納所中河原	35万円	564万円	17.3%
172	納所町	35万円	561万円	14.6%
173	向島本丸町	35万円	735万円	20.0%
174	横大路貴船	35万円	660万円	23.3%
175	向島吹田河原町	34万円	508万円	11.9%
176	醍醐上山口町	34万円	402万円	23.2%
177	向島中島町	33万円	526万円	21.7%
178	醍醐外山街道町	32万円	514万円	12.0%
179	向島立河原町	32万円	536万円	17.3%
180	日野西川頬	31万円	503万円	13.8%
181	淀生津町	31万円	750万円	12.9%
182	納所北城堀	30万円	448万円	20.3%
183	石田大山町	30万円	459万円	23.0%
184	醍醐南里町	30万円	384万円	8.6%
185	納所岸ノ下	29万円	470万円	16.2%
186	納所和泉屋	28万円	359万円	7.0%
187	醍醐槇ノ内町	27万円	439万円	4.2%
188	向島庚申町	26万円	470万円	22.8%
189	淀美豆町	24万円	365万円	9.7%

京都市伏見区の戸建て相場ランキング（駅）

順位	駅名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	近鉄丹波橋駅	125万円	4,880万円	15.4%
2	丹波橋駅	125万円	4,875万円	15.4%
3	六地蔵〔京阪〕駅	107万円	2,565万円	32.2%
4	桃山駅	100万円	3,412万円	19.6%
5	桃山南口駅	79万円	2,598万円	14.0%
6	稲荷駅	78万円	2,188万円	21.4%
7	竹田駅	78万円	1,632万円	26.1%
8	JR藤森駅	75万円	2,702万円	27.5%
9	藤森駅	74万円	1,860万円	24.1%
10	上鳥羽口駅	73万円	1,599万円	30.2%
11	墨染駅	71万円	1,570万円	24.8%
12	龍谷大前深草駅	71万円	1,485万円	28.3%
13	中書島駅	58万円	1,066万円	43.0%
14	醍醐駅	56万円	1,348万円	19.7%
15	石田〔京都市営〕駅	56万円	1,168万円	24.6%
16	伏見駅	55万円	986万円	15.0%
17	伏見稲荷駅	54万円	980万円	23.0%
18	向島駅	50万円	1,199万円	21.9%
19	くいな橋駅	48万円	719万円	20.4%
20	桃山御陵前駅	40万円	1,066万円	14.5%
21	伏見桃山駅	40万円	1,066万円	14.5%
22	淀駅	38万円	791万円	18.2%
23	観月橋駅	32万円	605万円	31.7%

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、京都府京都市伏見区醍醐新開における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市伏見区醍醐新開の徒歩距離別の中古戸建て坪単価
1分	61万円／坪
5分	57万円／坪
10分	54万円／坪
15分	53万円／坪
20分	53万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

築年数	坪（3.3㎡）単価
◆京都府京都市伏見区醍醐新開の築年数別の中古戸建て坪単価
1年	98万円／坪
5年	84万円／坪
10年	81万円／坪
15年	73万円／坪
20年	67万円／坪
25年	58万円／坪
30年	51万円／坪
35年	46万円／坪
40年	44万円／坪

京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建ての過去の売買事例

　京都府京都市伏見区醍醐新開付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、土地の価格相場算定の参考としよう。

◆京都市伏見区の中古戸建ての成約事例

取引時期	2023年第3四半期	2023年第4四半期	2023年第4四半期	2024年第2四半期	2024年第3四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期
住居表示	京都府京都市伏見区深草池ノ内町	京都府京都市伏見区向島本丸町	京都府京都市伏見区深草綿森町	京都府京都市伏見区深草西浦町	京都府京都市伏見区深草五反田町	京都府京都市伏見区深草西浦町	京都府京都市伏見区向島津田町	京都府京都市伏見区桃山町西尾	京都府京都市伏見区深草中ノ島町	京都府京都市伏見区納所薬師堂	京都府京都市伏見区納所薬師堂	京都府京都市伏見区住吉学区	京都府京都市伏見区向島二ノ丸町	京都府京都市伏見区向島二ノ丸町	京都府京都市伏見区向島津田町	京都府京都市伏見区納所和泉屋	京都府京都市伏見区深草北蓮池町	京都府京都市伏見区下鳥羽城ノ越町	京都府京都市伏見区納所和泉屋	京都府京都市伏見区向島吹田河原町
最寄駅	竹田（京都）駅から徒歩10分	観月橋駅から徒歩8分	龍谷大前深草駅から徒歩4分	龍谷大前深草駅から徒歩14分	竹田（京都）駅から徒歩7分	龍谷大前深草駅から徒歩11分	向島駅から徒歩9分	六地蔵（京阪）駅から徒歩6分	墨染駅から徒歩4分	淀駅から徒歩5分	淀駅から徒歩5分	伏見（京都）駅から徒歩8分	向島駅から徒歩9分	向島駅から徒歩6分	向島駅から徒歩13分	淀駅から徒歩13分	墨染駅から徒歩7分	伏見（京都）駅から徒歩28分	淀駅から徒歩12分	観月橋駅から徒歩14分
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域
建物属性	2023年築、木造	2023年築、木造	1984年築、木造	1970年築、木造	2024年築、木造	1981年築、木造	2009年築、木造	1994年築、木造	1972年築、木造	1971年築、RC	1971年築、RC	1966年築、木造	2024年築、木造	2025年築、木造	1981年築、木造	1990年築、RC、木造	2024年築、木造	2011年築、木造	2023年築、木造	1975年築、木造
取引価格	8,900万円・163万円/坪（49万円/m²）・床面積180㎡（土地面積120㎡）	9,300万円・186万円/坪（56万円/m²）・床面積165㎡（土地面積180㎡）	1,400万円・51万円/坪（16万円/m²）・床面積90㎡（土地面積65㎡）	550万円・19万円/坪（5.8万円/m²）・床面積95㎡（土地面積80㎡）	9,500万円・190万円/坪（58万円/m²）・床面積165㎡（土地面積165㎡）	2,800万円・88万円/坪（27万円/m²）・床面積105㎡（土地面積100㎡）	1,300万円・48万円/坪（14万円/m²）・床面積90㎡（土地面積85㎡）	820万円・36万円/坪（11万円/m²）・床面積75㎡（土地面積60㎡）	450万円・25万円/坪（7.5万円/m²）・床面積60㎡（土地面積85㎡）	700万円・39万円/坪（12万円/m²）・床面積60㎡（土地面積75㎡）	750万円・50万円/坪（15万円/m²）・床面積50㎡（土地面積65㎡）	500万円・37万円/坪（11万円/m²）・床面積45㎡（土地面積40㎡）	3,700万円・116万円/坪（35万円/m²）・床面積105㎡（土地面積85㎡）	3,600万円・113万円/坪（34万円/m²）・床面積105㎡（土地面積85㎡）	890万円・29万円/坪（8.9万円/m²）・床面積100㎡（土地面積105㎡）	230万円・7.6万円/坪（2.3万円/m²）・床面積100㎡（土地面積40㎡）	5,000万円・174万円/坪（53万円/m²）・床面積95㎡（土地面積100㎡）	1,900万円・74万円/坪（22万円/m²）・床面積85㎡（土地面積80㎡）	1,900万円・74万円/坪（22万円/m²）・床面積85㎡（土地面積65㎡）	320万円・21万円/坪（6.4万円/m²）・床面積50㎡（土地面積45㎡）

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆京都市伏見区の公示地価（2025年1月）

地点名	京都市伏見区-1	京都市伏見区-2	京都市伏見区-3	京都市伏見区-4	京都市伏見区-5	京都市伏見区-6	京都市伏見区-7	京都市伏見区-8	京都市伏見区-9	京都市伏見区-10	京都市伏見区-11	京都市伏見区-12	京都市伏見区-13	京都市伏見区-14	京都市伏見区-15	京都市伏見区-16	京都市伏見区-17	京都市伏見区-18	京都市伏見区-19	京都市伏見区-20	京都市伏見区-21	京都市伏見区-22	京都市伏見区-23	京都市伏見区-24	京都市伏見区-25	京都市伏見区-26	京都市伏見区-27	京都市伏見区-28	京都市伏見区-29	京都市伏見区-30	京都市伏見区-31	京都市伏見区-32	京都市伏見区-33	京都市伏見区-34	京都市伏見区-35	京都市伏見区-52
住居表示	京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1《地番》	京都府京都市伏見区下鳥羽西柳長町93番《地番》	京都府京都市伏見区銀座町4丁目288番1《地番》	京都府京都市伏見区向島上林町9番15《地番》	京都府京都市伏見区向島中島町21番22外《地番》	京都府京都市伏見区深草西浦町3丁目26番《地番》	京都府京都市伏見区深草仙石屋敷町6番14《地番》	京都府京都市伏見区深草川久保町8番15《地番》	京都府京都市伏見区竹田田中宮町47番7《地番》	京都府京都市伏見区桃山町和泉2番25《地番》	京都府京都市伏見区納所町586番10外《地番》	京都府京都市伏見区深草大亀谷古御香町128番2《地番》	京都府京都市伏見区深草大亀谷大山町53番25《地番》	京都府京都市伏見区深草谷口町70番5《地番》	京都府京都市伏見区深草野手町37番4外《地番》	京都府京都市伏見区醍醐大高町4番13《地番》	京都府京都市伏見区醍醐落保町64番《地番》	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1《地番》	京都府京都市伏見区桃山紅雪町109番《地番》	京都府京都市伏見区桃山町島津58番20《地番》	京都府京都市伏見区桃山毛利長門東町34番56《地番》	京都府京都市伏見区羽束師志水町165番149《地番》	京都府京都市伏見区久我森ノ宮町14番73《地番》	京都府京都市伏見区小栗栖森本町20番37《地番》	京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28《地番》	京都府京都市伏見区醍醐勝口町3番117《地番》	京都府京都市伏見区醍醐新開3番21《地番》	京都府京都市伏見区桃山町泰長老31番29《地番》	京都府京都市伏見区桃山町大島25番111《地番》	京都府京都市伏見区桃山与五郎町1番96《地番》	京都府京都市伏見区日野岡西町4番86《地番》	京都府京都市伏見区淀下津町189番8《地番》	京都府京都市伏見区淀新町610番4《地番》	京都府京都市伏見区深草柴田屋敷町23番74《地番》	京都府京都市伏見区中島堀端町54番《地番》	京都府京都市伏見区問屋町752番外《地番》
最寄り駅	中書島駅から2600m	丹波橋駅から2200m	丹波橋駅から300m	向島駅から1200m	観月橋駅から600m	龍谷大前深草駅から800m	藤森駅から850m	龍谷大前深草駅から600m	竹田駅から690m	桃山南口駅から550m	淀駅から700m	JR藤森駅から1200m	JR藤森駅から700m	藤森駅から1500m	龍谷大前深草駅から340m	小野駅から1000m	醍醐駅から830m	近鉄丹波橋駅から600m	桃山南口駅から1200m	近鉄丹波橋駅から720m	近鉄丹波橋駅から570m	長岡京駅から2800m	中書島駅から4200m	石田駅から660m	JR藤森駅から550m	醍醐駅から1500m	石田駅から500m	桃山駅から350m	桃山南口駅から600m	桃山南口駅から600m	石田駅から1500m	淀駅から900m	淀駅から500m	伏見駅から130m	竹田駅から1600m	伏見桃山駅から1100m
土地面積	244㎡	136㎡	58㎡	81㎡	83㎡	210㎡	66㎡	107㎡	86㎡	63㎡	67㎡	142㎡	189㎡	165㎡	156㎡	194㎡	274㎡	210㎡	225㎡	262㎡	250㎡	76㎡	100㎡	193㎡	82㎡	144㎡	69㎡	231㎡	99㎡	284㎡	130㎡	94㎡	160㎡	100㎡	204㎡	559㎡
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第2種住居地域	第2種住居地域	準工業地域
取引価格	34万円/坪（10万円/㎡）前年比+1.0%	46万円/坪（14万円/㎡）前年比+1.5%	100万円/坪（30万円/㎡）前年比+6.0%	36万円/坪（11万円/㎡）前年比+1.9%	40万円/坪（12万円/㎡）前年比+1.7%	64万円/坪（20万円/㎡）前年比+6.0%	69万円/坪（21万円/㎡）前年比+5.1%	64万円/坪（19万円/㎡）前年比+4.9%	61万円/坪（18万円/㎡）前年比−%	49万円/坪（15万円/㎡）前年比+1.4%	39万円/坪（12万円/㎡）前年比+1.7%	32万円/坪（9.8万円/㎡）前年比+1.6%	41万円/坪（13万円/㎡）前年比+2.5%	31万円/坪（9.4万円/㎡）前年比+1.1%	57万円/坪（17万円/㎡）前年比+3.6%	43万円/坪（13万円/㎡）前年比+1.6%	39万円/坪（12万円/㎡）前年比+0.8%	104万円/坪（31万円/㎡）前年比+4.3%	38万円/坪（11万円/㎡）前年比+0.9%	92万円/坪（28万円/㎡）前年比+2.2%	96万円/坪（29万円/㎡）前年比+5.1%	36万円/坪（11万円/㎡）前年比+2.8%	37万円/坪（11万円/㎡）前年比+2.7%	46万円/坪（14万円/㎡）前年比+1.5%	55万円/坪（17万円/㎡）前年比+2.5%	37万円/坪（11万円/㎡）前年比+0.0%	51万円/坪（15万円/㎡）前年比+1.3%	69万円/坪（21万円/㎡）前年比+4.5%	63万円/坪（19万円/㎡）前年比+2.2%	57万円/坪（17万円/㎡）前年比+2.4%	33万円/坪（10万円/㎡）前年比+0.5%	37万円/坪（11万円/㎡）前年比+1.8%	42万円/坪（13万円/㎡）前年比+1.6%	81万円/坪（25万円/㎡）前年比+4.3%	47万円/坪（14万円/㎡）前年比+2.1%	55万円/坪（17万円/㎡）前年比+5.8%

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　京都市伏見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、京都市伏見区はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2020年＝100)
◆京都市伏見区の総人口推移予想
2020年	277,858人	100.0（基準年）
2025年	271,668人	97.8
2030年	263,396人	94.8
2035年	253,759人	91.3
2040年	242,813人	87.4
2045年	231,323人	83.3
2050年	220,074人	79.2

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）京都府京都市伏見区醍醐新開のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都市伏見区：79.2

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府京都市東山区：79.1
京都府京都市南区：90.9
京都府京都市山科区：80.4
京都府宇治市：72.5
京都府向日市：87.3

　京都市伏見区の将来人口（2050年）は、2020年=100として、 79.2だ。周辺エリアの平均82.0に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査

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京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建てに関するFAQ

Q京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？: A
京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約71万円/坪となっており、10年前と比べて+29.3％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

Q京都府京都市伏見区醍醐新開の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？: A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約61万円/坪となり、▲14.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

Q京都府京都市伏見区醍醐新開の公示地価はいくら？: A
代表的な地点としては、京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1《地番》（中書島駅から2600m、第1種住居地域）が、32万円/坪（10万円/㎡、前年比1.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？: A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？: A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

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紹介会社数	最大9社
運営会社	SREホールディングス（東証プライム上場企業）
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◆イエウール

イエウール　無料査定はこちら >>
特徴	・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能・2600社以上の不動産会社と提携・対応可能な不動産の種類が多い
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数	最大6社
運営会社	Speee（東京スタンダード市場上場）
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◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

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特徴	・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営・4900社以上の不動産会社と提携・匿名査定も可能で安心
対応物件	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数	最大6社
運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
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◆マンションナビ

マンションナビ　無料査定はこちら >>
特徴	・マンションの売却に特化・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応・2500社の不動産会社と提携
対応物件	マンション
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ
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◆リビンマッチ

特徴	・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能・1700社の不動産会社と提携
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

◆いえカツLIFE

いえカツLIFE 　無料査定はこちら >>
特徴	・対応可能な不動産の種類がトップクラス・共有持ち分でも相談可能・訳あり物件（再建築不可物件、借地権、底地権など）の査定も対応可能
対応物件	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
運営会社	サムライ・アドウェイズ（上場子会社）
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不動産一括査定サイト10社を比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


サービス名	suumo売却査定	すまいValue	HOME4U	イエウール	ライフルホームズ	おうちクラベル	イエイ	マンションナビ	リビンマッチ	いえカツLIFE
ポイント	知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1	大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。	NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。	都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。	匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2	東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。	仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。	マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。	都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。	急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。
ユーザー満足度※	3.8 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.3 ★★★★★	3.6 ★★★★★	3.1 ★★★★★	3.6 ★★★★★	2.8 ★★★★★	3.2 ★★★★★	ー
提携社数	2000以上	大手6社（住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など）	2500以上	2600以上	4900以上	1500	1700以上	2500	1700以上	500
最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社	6社（仲介2社、買取2社、リースバック2社）
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
対応エリア	全国	全国（一部を除く）	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国	東京・神奈川・千葉・埼玉
解説記事	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら
公式サイト	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）