中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、96万円/坪(10年前比▲9.9%)

 兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建て価格相場は坪単価 96万円(29.0万円/㎡)となった。過去10年間で▲9.9%となっている。これは兵庫県姫路市新在家本町周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。

兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建て価格

  • 3,060万円(96万円/坪)
  • 10年前比▲9.9%(前年比▲4.3%
  • 平均築年 : 1999年
  • 平均駅距離 : 42.35分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 155.0㎡(47.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建て価格推移

■現在の中古戸建て価格

兵庫県姫路市新在家本町:3,060万円(96万円/坪、10年前比-9.9%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
加古川市:2,471万円(82万円/坪、10年前比▲22.6%
高砂市:2,437万円(81万円/坪、10年前比▲25.0%
加西市:3,038万円(84万円/坪、10年前比▲21.2%
宍粟市:2,398万円(66万円/坪、10年前比▲52.2%
たつの市:2,437万円(77万円/坪、10年前比+12.1%

兵庫県姫路市新在家本町の価格は過去10年で▲9.9%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲21.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲19.1%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,043万円(95.8万円/坪、10年間で▲0.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,474万円(77.9万円/坪、10年間で▲19.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,712万円(53.9万円/坪、10年間で▲44.1%を予想)

■10年後の中古戸建て価格

兵庫県姫路市新在家本町:2,474万円(77.9万円/坪、10年後は▲19.1%

(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
加古川市:1,642万円(54万円/坪、10年後は▲33.6%
高砂市:1,513万円(50万円/坪、10年後は▲37.9%
加西市:2,153万円(59万円/坪、10年後は▲29.1%
宍粟市:1,259万円(35万円/坪、10年後は▲47.5%
たつの市:1,727万円(54万円/坪、10年後は▲29.1%

ノーマルシナリオで、10年後に▲19.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲35.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 96万円/坪
2010年 107万円/坪
2015年 104万円/坪
2020年(現在) 96万円/坪
2025年 87万円/坪
2030年 78万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

姫路市の中古戸建て価格一覧

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆兵庫県姫路市新在家本町の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 105.1万円/坪
5年 89.0万円/坪
10年 81.7万円/坪
15年 61.6万円/坪
20年 65.1万円/坪
25年 60.6万円/坪
30年 41.1万円/坪
35年 39.6万円/坪
40年 30.1万円/坪
兵庫県姫路市新在家本町の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆姫路市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
姫路-1 住居表示 兵庫県姫路市白浜町寺家1丁目194番 22.5万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 白浜の宮駅から650m
土地面積 154㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
姫路-2 住居表示 兵庫県姫路市西脇字構ノ内437番 5.9万円/坪
(1.9万円/㎡)
前年比▲4.5%
最寄り駅 太市駅から300m
土地面積 388㎡
用途区分
姫路-3 住居表示 兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5 27.2万円/坪
(8.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀山駅から400m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-4 住居表示 兵庫県姫路市花田町小川字山中859番 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 御着駅から3500m
土地面積 363㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-5 住居表示 兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1 8.6万円/坪
(2.8万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 御着駅から3500m
土地面積 419㎡
用途区分
姫路-6 住居表示 兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番 30.6万円/坪
(10.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 姫路駅から2000m
土地面積 746㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-7 住居表示 兵庫県姫路市北条永良町198番2 29.9万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 姫路駅から1500m
土地面積 174㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-8 住居表示 兵庫県姫路市飾西字万燈山下678番5 16.7万円/坪
(5.4万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 余部駅から550m
土地面積 198㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
姫路-9 住居表示 兵庫県姫路市網干区北新在家150番 21.3万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 山陽網干駅から750m
土地面積 278㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-10 住居表示 兵庫県姫路市飯田2丁目307番14 26.2万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 亀山駅から600m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-11 住居表示 兵庫県姫路市岡田字七反長392番 17.8万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比▲2.9%
最寄り駅 姫路駅から2800m
土地面積 254㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-12 住居表示 兵庫県姫路市青山3−21−3 21.6万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 播磨高岡駅から2000m
土地面積 192㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-13 住居表示 兵庫県姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番 25.0万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 英賀保駅から850m
土地面積 181㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
姫路-14 住居表示 兵庫県姫路市広畑区北野町2丁目9番 24.2万円/坪
(7.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 英賀保駅から1400m
土地面積 259㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
姫路-15 住居表示 兵庫県姫路市坊主町66番3 31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 姫路駅から2600m
土地面積 260㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
姫路-16 住居表示 兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7 18.8万円/坪
(6.1万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 英賀保駅から1600m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
姫路-17 住居表示 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11 24.9万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 はりま勝原駅から950m
土地面積 152㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
姫路-18 住居表示 兵庫県姫路市網干区高田字前田729番 22.8万円/坪
(7.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 網干駅から550m
土地面積 162㎡
用途区分 第一種住居地域
姫路-19 住居表示 兵庫県姫路市網干区津市場字遠ヶ坪765番15 17.3万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 山陽網干駅から1400m
土地面積 100㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、姫路市はどうなるのだろうか。

◆姫路市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 535,664 人 100.0(基準年)
2020年 529,772 人 98.9
2025年 519,761 人 97.0
2030年 507,393 人 94.7
2035年 493,196 人 92.1
2040年 477,813 人 89.2
2045年 461,967 人 86.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

姫路市の将来推計人口

(参考)兵庫県姫路市新在家本町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加古川市:86.2
高砂市:71.4
加西市:69.3
宍粟市:51.8
たつの市:68.2

 姫路市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 86.2だ。周辺エリアの平均69.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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兵庫県姫路市新在家本町の中古戸建ての過去の売買事例

 兵庫県姫路市新在家本町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆姫路市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 280万円
・6.6万円/坪
(2.2万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩44分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2017年
第1四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 1,600万円
・36.5万円/坪
(11.9万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩57分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1977年築、木造
2017年
第1四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 4,300万円
・69.6万円/坪
(22.6万円/m²)
・床面積190㎡
(土地面積380㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩56分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1991年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 3,600万円
・63.3万円/坪
(20.6万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩39分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1999年築、軽量鉄骨造
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 3,500万円
・143.6万円/坪
(46.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩30分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 700万円
・22.7万円/坪
(7.4万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩37分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 350万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩35分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1970年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 3,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩32分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2015年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 480万円
・18.5万円/坪
(6.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩30分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2015年
第1四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 4,600万円
・108.9万円/坪
(35.4万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩60分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2015年築、0
2015年
第2四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 2,300万円
・28.3万円/坪
(9.2万円/m²)
・床面積250㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩56分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1966年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 4,600万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩53分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2016年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 5,100万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩42分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2016年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 1,000万円
・22.8万円/坪
(7.4万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩33分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1977年築、木造
2014年
第3四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 3,000万円
・42.0万円/坪
(13.6万円/m²)
・床面積220㎡
(土地面積350㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩42分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1999年築、木造
2012年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 2,800万円
・39.2万円/坪
(12.7万円/m²)
・床面積220㎡
(土地面積320㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩48分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1999年築、木造
2011年
第3四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 1,200万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩40分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2009年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 2,900万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩35分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2009年築、木造
2009年
第3四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 2,300万円
・27.2万円/坪
(8.8万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積280㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩34分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、木造
2008年
第4四半期
住居表示 兵庫県姫路市新在家本町 1,900万円
・40.3万円/坪
(13.1万円/m²)
・床面積145㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 姫路駅から徒歩39分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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所有する不動産、いくらで売れる?

不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。下のエリアを選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう(サービス提供:リビンマッチ)。

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注文住宅の主な大手ハウスメーカーを比較!

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主な大手ハウスメーカー6社の特徴や坪単価

ハウスメーカー名 住友林業 三井ホーム 積水ハウス ダイワハウス パナソニックホームズ ミサワホーム
特徴 木造住宅を代表するハウスメーカー。木に囲まれた上質な生活を望む人に選ばれている 国内で初めてツーバイフォー工法を導入。インテリアコーディネーターの空間作りも高評価 トップクリエイターによるハイグレードな自由設計が持ち味。アフターサポートも充実する 木造から鉄骨造、平屋から併用住宅までプランの多様さが特色。デザイン性の高さも特徴 「強さ」と「暮らしやすさ」の鉄骨住宅が特徴。先進技術を取り入れた高性能なZEH住宅にも注力 耐震性と断熱性の高い木質パネル住宅が特徴。世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を開発し、省エネにも取り組む
坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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