兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約35万円/坪となっており、10年前と比べて+16.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約33万円/坪となり、▲6.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

兵庫県姫路市大塩町の公示地価はいくら？

代表的な地点としては、兵庫県姫路市阿保字戸ノ本乙355番11《地番》（姫路駅から2100m、第1種住居地域）が、30万円/坪（9.8万円/㎡、前年比2.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？

公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

【AI予測】大塩町の中古戸建て価格相場は1,838万円(10年前比+16.8%)! 10年後の価格推移も公開｜兵庫県姫路市

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科教授

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建ての価格・相場は？
- 現在の価格は、1,838万円（10年前比+16.8%）
価格を詳細に分析しよう
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兵庫県姫路市大塩町の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、1,838万円（10年前比+16.8%）

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格

1,838万円（35万円/坪）
10年前比+16.8%（前年比▲0.6%）

築年 : 1998年
駅距離 : 8.0分
専有面積 : 112.5㎡（34.0坪）
土地面積 : 171.9㎡（52.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

年	坪（3.3㎡）単価
◆兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格推移
2009年	32万円／坪
2014年	30万円／坪
2019年	30万円／坪
2024年	35万円／坪
2029年	34万円／坪
2034年	37万円/坪（グッドシナリオ） 33万円/坪（ノーマルシナリオ） 30万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の中古戸建て価格

兵庫県姫路市大塩町：1,838万円（35万円/坪、10年前比+16.8%）

（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）

【現在】兵庫県姫路市大塩町の価格は過去10年で+16.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲6.2%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

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姫路市の戸建て相場ランキング（町＝大字）

順位	町名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	大津区大津町	115万円	5,647万円	11.0%
2	東延末	105万円	4,648万円	31.0%
3	広畑区北野町	103万円	4,111万円	13.2%
4	継	101万円	4,341万円	21.8%
5	北条	97万円	3,590万円	32.7%
6	飾磨区上野田	96万円	5,068万円	28.7%
7	飾磨区中島	93万円	4,122万円	21.3%
8	広畑区末広町	88万円	4,461万円	24.9%
9	広畑区小松町	86万円	3,431万円	26.2%
10	別所町佐土	81万円	5,216万円	21.2%
11	飾磨区中浜町	81万円	3,354万円	23.2%
12	北原	79万円	3,171万円	26.0%
13	新在家	79万円	2,801万円	29.9%
14	阿保	79万円	3,313万円	32.5%
15	飾磨区今在家北	79万円	3,621万円	31.4%
16	別所町別所	79万円	5,190万円	21.5%
17	飾磨区西浜町	78万円	3,369万円	22.8%
18	大塩町汐咲	78万円	3,598万円	18.6%
19	飾磨区中野田	77万円	3,344万円	34.5%
20	西延末	74万円	3,133万円	29.5%
21	北今宿	74万円	2,947万円	28.4%
22	飾磨区付城	72万円	3,474万円	29.5%
23	岡田	72万円	2,865万円	24.9%
24	白浜町宇佐崎北	71万円	2,980万円	33.4%
25	南新在家	70万円	4,009万円	16.7%
26	上大野	68万円	3,284万円	26.6%
27	町坪	68万円	2,449万円	29.9%
28	北条梅原町	68万円	4,084万円	18.3%
29	西庄	66万円	2,819万円	28.6%
30	別所町	65万円	3,008万円	29.2%
31	手柄	64万円	2,512万円	34.9%
32	田寺	64万円	2,495万円	29.5%
33	亀山	64万円	2,931万円	30.3%
34	飾磨区今在家	64万円	2,292万円	26.5%
35	神屋町	63万円	1,963万円	43.3%
36	飾磨区高町	63万円	2,652万円	27.6%
37	飾磨区下野田	62万円	2,727万円	28.1%
38	南条	61万円	2,455万円	39.0%
39	苫編南	61万円	2,604万円	26.2%
40	五軒邸	61万円	3,332万円	9.8%
41	広畑区早瀬町	61万円	4,301万円	21.1%
42	玉手（たまで）	60万円	2,594万円	26.8%
43	西新在家	60万円	6,147万円	3.9%
44	土山	60万円	2,591万円	28.7%
45	京口町	59万円	1,772万円	45.5%
46	楠町	58万円	2,155万円	36.9%
47	宮上町	58万円	2,587万円	28.9%
48	中地	57万円	2,161万円	30.6%
49	広畑区高浜町	57万円	2,245万円	24.2%
50	市川台	57万円	3,435万円	19.2%
51	砥堀	56万円	2,336万円	27.8%
52	白浜町宇佐崎中	55万円	1,860万円	32.0%
53	青山北	54万円	2,276万円	26.8%
54	田寺東	54万円	3,074万円	16.8%
55	新在家本町	54万円	3,952万円	13.0%
56	広畑区	54万円	2,307万円	24.0%
57	飾磨区構	53万円	2,386万円	27.6%
58	辻井	53万円	2,406万円	16.2%
59	大津区	53万円	2,374万円	15.0%
60	東山	53万円	2,209万円	29.9%
61	花田町	52万円	2,360万円	26.8%
62	岩端町	52万円	2,588万円	20.3%
63	飾磨区	51万円	2,157万円	23.5%
64	北新在家	51万円	3,213万円	17.3%
65	伊伝居	51万円	1,986万円	27.4%
66	余部区	50万円	2,358万円	25.1%
67	柿山伏	50万円	1,549万円	36.5%
68	勝原区	49万円	2,371万円	18.1%
69	白浜町寺家	49万円	2,157万円	27.7%
70	御立北	48万円	2,300万円	27.7%
71	神子岡前	47万円	1,687万円	23.3%
72	実法寺	47万円	3,925万円	55.8%
73	白国	47万円	2,005万円	24.4%
74	八代宮前町	46万円	3,898万円	6.0%
75	御立東	46万円	2,365万円	20.0%
76	梅ケ谷町	46万円	2,344万円	21.1%
77	西中島	46万円	2,055万円	23.1%
78	城北本町	46万円	2,162万円	18.6%
79	苫編	45万円	3,128万円	11.6%
80	御国野町	44万円	1,865万円	24.0%
81	青山西	44万円	1,724万円	20.6%
82	市之郷町	44万円	1,902万円	9.2%
83	大津区新町	44万円	1,745万円	20.0%
84	香寺町広瀬	43万円	2,838万円	18.1%
85	香寺町中屋	43万円	1,977万円	12.3%
86	北平野	41万円	1,865万円	14.3%
87	青山	41万円	1,654万円	14.2%
88	下手野	41万円	1,729万円	14.0%
89	御立中	41万円	1,911万円	6.4%
90	飯田	41万円	2,365万円	12.6%
91	上手野	41万円	1,620万円	29.4%
92	八代本町	40万円	1,564万円	11.2%
93	大津区恵美酒町	38万円	1,703万円	9.2%
94	大津区天神町	38万円	1,856万円	14.8%
95	南八代町	38万円	1,558万円	4.2%
96	御立西	37万円	1,495万円	14.3%
97	井ノ口	37万円	1,694万円	18.9%
98	大善町	37万円	1,152万円	27.7%
99	兼田	37万円	1,592万円	20.2%
100	野里	37万円	1,489万円	21.0%
101	書写台	37万円	2,534万円	18.6%
102	香寺町犬飼	37万円	1,461万円	19.7%
103	青山南	36万円	2,610万円	-6.2%
104	網干区	36万円	1,557万円	19.7%
105	保城	36万円	1,411万円	14.2%
106	四郷町	36万円	1,645万円	13.8%
107	香寺町香呂	35万円	2,015万円	12.2%
108	大塩町	35万円	1,838万円	16.8%
109	飾磨区矢倉町	35万円	839万円	28.2%
110	西今宿	35万円	1,397万円	12.9%
111	的形町	34万円	1,674万円	15.7%
112	豊富町	34万円	2,445万円	13.1%
113	車崎	34万円	1,010万円	-4.7%
114	書写	33万円	1,401万円	24.1%
115	八代東光寺町	33万円	1,517万円	1.6%
116	飾磨区英賀東町	33万円	1,123万円	6.7%
117	広畑区本町	33万円	1,380万円	13.4%
118	白浜町	33万円	1,376万円	24.0%
119	増位本町	33万円	1,015万円	13.7%
120	広畑区吾妻町	32万円	1,027万円	23.2%
121	八代	32万円	1,247万円	11.3%
122	夢前町古知之庄	32万円	1,841万円	28.2%
123	藤ケ台	30万円	1,451万円	5.4%
124	東今宿	30万円	1,075万円	14.2%
125	元町	30万円	916万円	2.2%
126	西大寿台	30万円	1,624万円	8.5%
127	西夢前台	29万円	1,228万円	12.5%
128	香寺町中仁野	29万円	1,658万円	-1.7%
129	広畑区西夢前台	29万円	1,591万円	2.0%
130	名古山町	29万円	820万円	1.4%
131	東辻井	29万円	1,204万円	-0.7%
132	城見台	28万円	1,438万円	7.7%
133	山吹	28万円	1,166万円	13.1%
134	飾磨区英賀宮町	28万円	1,288万円	11.0%
135	仁豊野	27万円	1,153万円	17.0%
136	川西台	27万円	1,500万円	8.7%
137	安富町安志	27万円	1,578万円	23.2%
138	香寺町中寺	27万円	1,432万円	10.4%
139	飾西	26万円	1,106万円	12.7%
140	城東町	25万円	955万円	4.4%
141	城北新町	25万円	795万円	-1.9%
142	野里上野町	25万円	769万円	-3.0%
143	夢前町宮置	25万円	1,212万円	31.7%
144	広畑区東夢前台	25万円	1,153万円	0.9%
145	木場	24万円	1,036万円	24.9%
146	夢前町菅生澗	23万円	1,115万円	17.4%
147	船津町	23万円	2,158万円	1.2%
148	香寺町溝口	23万円	1,444万円	5.8%
149	大寿台	22万円	1,455万円	2.6%
150	飾東町	22万円	1,051万円	9.7%
151	北平野南の町	21万円	674万円	-6.4%
152	香寺町須加院	21万円	1,183万円	6.2%
153	緑台	21万円	1,116万円	3.1%
154	香寺町田野	20万円	1,467万円	0.5%
155	町田	20万円	823万円	-3.4%
156	広峰	20万円	721万円	-7.1%
157	夢前町護持	20万円	1,311万円	34.2%
158	山田町	20万円	1,651万円	0.0%
159	菅生台	19万円	1,365万円	-12.8%
160	香寺町土師	17万円	1,364万円	-9.6%
161	安富町関	17万円	1,041万円	19.9%
162	夢前町糸田	17万円	1,287万円	0.8%
163	白鳥台	15万円	1,005万円	-14.4%
164	香寺町岩部	15万円	740万円	-8.4%
165	今宿	15万円	248万円	5.5%
166	家島町坊勢	13万円	604万円	23.4%
167	夢前町寺	13万円	683万円	-5.7%
168	夢前町山冨	13万円	576万円	-1.7%
169	香寺町恒屋	13万円	572万円	-16.9%
170	夢前町野畑	12万円	798万円	0.9%
171	安富町杤原	11万円	1,208万円	-2.4%
172	夢前町山之内	11万円	1,162万円	19.1%
173	夢前町塩田	11万円	788万円	0.4%
174	家島町宮	10万円	336万円	17.8%
175	家島町真浦	9.5万円	353万円	24.6%
176	夢前町前之庄	9.0万円	440万円	-0.8%

姫路市の戸建て相場ランキング（駅）

順位	駅名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	手柄駅	87万円	3,720万円	30.9%
2	ひめじ別所駅	75万円	4,327万円	22.8%
3	西飾磨駅	75万円	3,005万円	33.3%
4	飾磨駅	58万円	2,475万円	26.9%
5	白浜の宮駅	58万円	2,429万円	29.2%
6	広畑駅	58万円	2,307万円	27.7%
7	はりま勝原駅	55万円	2,622万円	21.5%
8	亀山駅	53万円	2,377万円	21.7%
9	平松駅	52万円	2,162万円	19.1%
10	英賀保駅	50万円	2,248万円	21.0%
11	夢前川駅	49万円	2,501万円	22.5%
12	妻鹿駅	48万円	2,318万円	22.5%
13	山陽天満駅	48万円	2,156万円	12.6%
14	八家駅	48万円	2,053万円	28.4%
15	姫路駅	46万円	1,956万円	16.7%
16	山陽姫路駅	46万円	1,956万円	16.7%
17	御着駅	45万円	2,002万円	22.3%
18	京口駅	42万円	1,545万円	23.0%
19	播磨高岡駅	42万円	1,786万円	14.3%
20	山陽網干駅	40万円	1,948万円	19.2%
21	野里駅	39万円	1,872万円	15.7%
22	網干駅	38万円	1,822万円	14.3%
23	大塩駅	37万円	1,816万円	19.8%
24	的形駅	34万円	1,650万円	15.8%
25	砥堀駅	31万円	1,504万円	16.2%
26	香呂駅	27万円	1,621万円	4.7%
27	仁豊野駅	27万円	1,498万円	9.3%
28	余部駅	25万円	1,234万円	10.8%
29	溝口駅	21万円	1,283万円	7.7%
30	東姫路駅	20万円	828万円	2.5%
31	太市駅	20万円	1,274万円	-1.0%

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、兵庫県姫路市大塩町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
◆兵庫県姫路市大塩町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価
1分	31万円／坪
5分	30万円／坪
10分	29万円／坪
15分	29万円／坪
20分	29万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

築年数	坪（3.3㎡）単価
◆兵庫県姫路市大塩町の築年数別の中古戸建て坪単価
1年	77万円／坪
5年	62万円／坪
10年	53万円／坪
15年	44万円／坪
20年	36万円／坪
25年	31万円／坪
30年	27万円／坪
35年	23万円／坪
40年	20万円／坪

兵庫県姫路市大塩町の中古戸建ての過去の売買事例

　兵庫県姫路市大塩町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、土地の価格相場算定の参考としよう。

◆姫路市の中古戸建ての成約事例

取引時期	2023年第4四半期	2023年第4四半期	2024年第1四半期	2024年第3四半期	2024年第4四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期
住居表示	兵庫県姫路市飾磨区	兵庫県姫路市大津区天神町	兵庫県姫路市京町	兵庫県姫路市網干区	兵庫県姫路市大塩町	兵庫県姫路市飾磨区下野田	兵庫県姫路市飾磨区都倉	兵庫県姫路市花田町	兵庫県姫路市別所町	兵庫県姫路市網干区	兵庫県姫路市飾磨区城南町	兵庫県姫路市大寿台	兵庫県姫路市五軒邸	兵庫県姫路市西夢前台	兵庫県姫路市網干区	兵庫県姫路市飾磨区	兵庫県姫路市網干区	兵庫県姫路市西庄	兵庫県姫路市花田町	兵庫県姫路市四郷町
最寄駅	妻鹿駅から徒歩5分	山陽天満駅から徒歩3分	姫路駅から徒歩ー分	平松駅から徒歩10分	大塩駅から徒歩3分	飾磨駅から徒歩8分	飾磨駅から徒歩8分	御着駅から徒歩ー分	御着駅から徒歩18分	山陽網干駅から徒歩10分	西飾磨駅から徒歩8分	姫路駅から徒歩ー分	姫路駅から徒歩29分	余部駅から徒歩10分	平松駅から徒歩9分	妻鹿駅から徒歩4分	山陽網干駅から徒歩6分	姫路駅から徒歩ー分	御着駅から徒歩ー分	御着駅から徒歩20分
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域
建物属性	1975年築、木造	2023年築、木造	2013年築、木造	1992年築、軽量鉄骨造	1996年築、木造	1981年築、木造	1980年築、木造	1978年築、木造	2020年築、木造	2006年築、木造	2014年築、木造	1988年築、木造	1996年築、軽量鉄骨造	1982年築、木造	1986年築、軽量鉄骨造	1999年築、木造	1985年築、木造	2017年築、木造	2010年築、木造	2006年築、木造
取引価格	400万円・7.8万円/坪（2.4万円/m²）・床面積170㎡（土地面積190㎡）	3,100万円・114万円/坪（34万円/m²）・床面積90㎡（土地面積100㎡）	5,500万円・98万円/坪（30万円/m²）・床面積185㎡（土地面積290㎡）	1,600万円・35万円/坪（11万円/m²）・床面積150㎡（土地面積170㎡）	3,200万円・54万円/坪（16万円/m²）・床面積195㎡（土地面積300㎡）	750万円・15万円/坪（4.5万円/m²）・床面積165㎡（土地面積135㎡）	2,200万円・63万円/坪（19万円/m²）・床面積115㎡（土地面積380㎡）	580万円・17万円/坪（5.0万円/m²）・床面積115㎡（土地面積145㎡）	3,300万円・95万円/坪（29万円/m²）・床面積115㎡（土地面積130㎡）	1,700万円・49万円/坪（15万円/m²）・床面積115㎡（土地面積125㎡）	3,000万円・90万円/坪（27万円/m²）・床面積110㎡（土地面積125㎡）	480万円・17万円/坪（5.1万円/m²）・床面積95㎡（土地面積125㎡）	2,200万円・50万円/坪（15万円/m²）・床面積145㎡（土地面積190㎡）	1,100万円・30万円/坪（9.2万円/m²）・床面積120㎡（土地面積200㎡）	180万円・5.4万円/坪（1.6万円/m²）・床面積110㎡（土地面積155㎡）	1,400万円・44万円/坪（13万円/m²）・床面積105㎡（土地面積140㎡）	400万円・13万円/坪（4.0万円/m²）・床面積100㎡（土地面積165㎡）	2,500万円・83万円/坪（25万円/m²）・床面積100㎡（土地面積155㎡）	2,000万円・66万円/坪（20万円/m²）・床面積100㎡（土地面積145㎡）	330万円・16万円/坪（4.7万円/m²）・床面積70㎡（土地面積115㎡）

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆姫路市の公示地価（2025年1月）

地点名	姫路市-1	姫路市-2	姫路市-3	姫路市-4	姫路市-5	姫路市-6	姫路市-7	姫路市-8	姫路市-10	姫路市-11	姫路市-12	姫路市-13	姫路市-14	姫路市-15	姫路市-17	姫路市-18	姫路市-19	姫路市-20	姫路市-21	姫路市-22	姫路市-23	姫路市-24	姫路市-25	姫路市-26	姫路市-27	姫路市-28	姫路市-29	姫路市-30	姫路市-31	姫路市-32	姫路市-33	姫路市-34	姫路市-35	姫路市-36	姫路市-37	姫路市-38	姫路市-39	姫路市-40	姫路市-41	姫路市-42	姫路市-43	姫路市-44	姫路市-45	姫路市-46	姫路市-47	姫路市-49	姫路市-50	姫路市-51	姫路市-52	姫路市-53
住居表示	兵庫県姫路市阿保字戸ノ本乙355番11《地番》	兵庫県姫路市岡田字七反長392番《地番》	兵庫県姫路市花田町小川字千保933番1外《地番》	兵庫県姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50《地番》	兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番《地番》	兵庫県姫路市御国野町国分寺字水田2番7《地番》	兵庫県姫路市幸町97番1《地番》	兵庫県姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外《地番》	兵庫県姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2《地番》	兵庫県姫路市飾磨区上野田6丁目44番《地番》	兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5《地番》	兵庫県姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10《地番》	兵庫県姫路市青山3-21-3	兵庫県姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13《地番》	兵庫県姫路市的形町的形字松五良浜1686番20《地番》	兵庫県姫路市土山5-4-20	兵庫県姫路市日出町1丁目17番5《地番》	兵庫県姫路市白国1-18-5	兵庫県姫路市飯田2丁目307番14《地番》	兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外《地番》	兵庫県姫路市保城字上野田593番11《地番》	兵庫県姫路市北条永良町198番2《地番》	兵庫県姫路市網干区興浜字亀甲440番7外《地番》	兵庫県姫路市網干区高田字前田729番《地番》	兵庫県姫路市網干区北新在家150番《地番》	兵庫県姫路市木場字東1261番2外《地番》	兵庫県姫路市野里字長塚463番12《地番》	兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3《地番》	兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7《地番》	兵庫県姫路市書写台3丁目93番《地番》	兵庫県姫路市西新在家2-11-18	兵庫県姫路市大寿台1-10-6	兵庫県姫路市田寺東3-8-15	兵庫県姫路市北新在家1-5-16	兵庫県姫路市玉手3丁目588番1《地番》	兵庫県姫路市御国野町御着字北代1068番35《地番》	兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11《地番》	兵庫県姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23《地番》	兵庫県姫路市勝原区下太田字小川227番3《地番》	兵庫県姫路市勝原区熊見字箱山317番25《地番》	兵庫県姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2《地番》	兵庫県姫路市飾磨区今在家6丁目190番2《地番》	兵庫県姫路市東今宿6-10-15	兵庫県姫路市坊主町66番3《地番》	兵庫県姫路市網干区坂上字町田356番15《地番》	兵庫県姫路市広畑区長町2丁目48番《地番》	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町96番外《地番》	兵庫県姫路市飾磨区清水2丁目98番《地番》	兵庫県姫路市中地字早瀬526番4《地番》	兵庫県姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番《地番》
最寄り駅	姫路駅から2100m	姫路駅から2800m	御着駅から4100m	御着駅から2700m	姫路駅から2000m	御着駅から1300m	姫路駅から1700m	御着駅から1400m	妻鹿駅から400m	亀山駅から1400m	亀山駅から400m	仁豊野駅から430m	播磨高岡駅から2000m	山陽天満駅から1300m	的形駅から250m	姫路駅から2400m	姫路駅から2200m	姫路駅から4400m	亀山駅から600m	御着駅から800m	姫路駅から5000m	姫路駅から1500m	山陽網干駅から1300m	網干駅から550m	山陽網干駅から750m	八家駅から1100m	姫路駅から2800m	姫路駅から2000m	英賀保駅から1600m	余部駅から1700m	姫路駅から3300m	姫路駅から5900m	姫路駅から4700m	姫路駅から3600m	英賀保駅から1600m	御着駅から1000m	はりま勝原駅から950m	英賀保駅から3700m	はりま勝原駅から2800m	はりま勝原駅から400m	英賀保駅から1300m	西飾磨駅から700m	姫路駅から3500m	姫路駅から2600m	山陽網干駅から1500m	夢前川駅から550m	姫路駅から1100m	飾磨駅から600m	姫路駅から3300m	八家駅から550m
土地面積	139㎡	254㎡	548㎡	135㎡	746㎡	130㎡	335㎡	208㎡	139㎡	232㎡	182㎡	154㎡	192㎡	135㎡	151㎡	151㎡	127㎡	171㎡	227㎡	247㎡	177㎡	174㎡	180㎡	162㎡	278㎡	327㎡	105㎡	232㎡	148㎡	279㎡	330㎡	195㎡	198㎡	217㎡	164㎡	144㎡	152㎡	130㎡	181㎡	186㎡	231㎡	158㎡	345㎡	260㎡	119㎡	115㎡	381㎡	246㎡	120㎡	174㎡
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第2種住居地域	第2種住居地域	第2種住居地域	第2種住居地域	第2種住居地域
取引価格	32万円/坪（9.8万円/㎡）前年比+2.9%	18万円/坪（5.5万円/㎡）前年比+0.0%	11万円/坪（3.5万円/㎡）前年比−%	18万円/坪（5.5万円/㎡）前年比+0.0%	33万円/坪（10万円/㎡）前年比+0.5%	19万円/坪（5.6万円/㎡）前年比+0.0%	33万円/坪（10万円/㎡）前年比+1.2%	5.7万円/坪（1.7万円/㎡）前年比▲1.1%	20万円/坪（6.0万円/㎡）前年比+0.0%	28万円/坪（8.5万円/㎡）前年比+1.0%	30万円/坪（9.0万円/㎡）前年比+1.1%	16万円/坪（4.7万円/㎡）前年比▲0.2%	23万円/坪（7.0万円/㎡）前年比+0.1%	17万円/坪（5.1万円/㎡）前年比+0.0%	12万円/坪（3.6万円/㎡）前年比▲0.3%	24万円/坪（7.3万円/㎡）前年比+0.6%	35万円/坪（11万円/㎡）前年比+1.0%	22万円/坪（6.6万円/㎡）前年比▲0.3%	29万円/坪（8.7万円/㎡）前年比+1.0%	14万円/坪（4.3万円/㎡）前年比+0.0%	19万円/坪（5.8万円/㎡）前年比▲0.3%	34万円/坪（10万円/㎡）前年比+2.0%	13万円/坪（3.9万円/㎡）前年比▲0.8%	25万円/坪（7.6万円/㎡）前年比+1.1%	23万円/坪（6.9万円/㎡）前年比+0.0%	13万円/坪（4.1万円/㎡）前年比▲1.2%	21万円/坪（6.3万円/㎡）前年比+0.0%	34万円/坪（10万円/㎡）前年比+1.0%	20万円/坪（5.9万円/㎡）前年比▲0.3%	18万円/坪（5.5万円/㎡）前年比▲0.2%	32万円/坪（9.6万円/㎡）前年比+0.8%	15万円/坪（4.6万円/㎡）前年比▲2.1%	32万円/坪（9.7万円/㎡）前年比+0.3%	31万円/坪（9.3万円/㎡）前年比+0.0%	27万円/坪（8.3万円/㎡）前年比+1.7%	19万円/坪（5.8万円/㎡）前年比+0.0%	27万円/坪（8.1万円/㎡）前年比+0.1%	19万円/坪（5.8万円/㎡）前年比▲0.5%	18万円/坪（5.3万円/㎡）前年比+0.0%	32万円/坪（9.7万円/㎡）前年比+1.0%	23万円/坪（7.0万円/㎡）前年比+0.0%	28万円/坪（8.6万円/㎡）前年比+0.5%	20万円/坪（6.2万円/㎡）前年比+0.0%	35万円/坪（11万円/㎡）前年比+2.9%	19万円/坪（5.6万円/㎡）前年比+0.0%	21万円/坪（6.4万円/㎡）前年比▲0.2%	43万円/坪（13万円/㎡）前年比+0.8%	31万円/坪（9.3万円/㎡）前年比+0.4%	25万円/坪（7.7万円/㎡）前年比+0.4%	22万円/坪（6.8万円/㎡）前年比+0.7%

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、姫路市はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2020年＝100)
◆姫路市の総人口推移予想
2020年	530,495人	100.0（基準年）
2025年	519,967人	98.0
2030年	506,147人	95.4
2035年	490,585人	92.5
2040年	473,452人	89.2
2045年	455,255人	85.8
2050年	436,360人	82.3

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）兵庫県姫路市大塩町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
姫路市：82.3

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県加古川市：77.2
兵庫県高砂市：70.6
兵庫県加西市：62.8
兵庫県宍粟市：52.4
兵庫県たつの市：68.3

　姫路市の将来人口（2050年）は、2020年=100として、 82.3だ。周辺エリアの平均66.3に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査

兵庫県姫路市大塩町の土地、中古マンションを見る

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兵庫県姫路市大塩町の中古戸建てに関するFAQ

Q兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？: A
兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約35万円/坪となっており、10年前と比べて+16.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

Q兵庫県姫路市大塩町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？: A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約33万円/坪となり、▲6.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

Q兵庫県姫路市大塩町の公示地価はいくら？: A
代表的な地点としては、兵庫県姫路市阿保字戸ノ本乙355番11《地番》（姫路駅から2100m、第1種住居地域）が、30万円/坪（9.8万円/㎡、前年比2.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？: A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？: A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

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対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル
対応エリア	北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀
運営会社	大手不動産会社6社（東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介＋、小田急不動産）
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◆HOME4U（ホームフォーユー）

HOME4U 　無料査定はこちら >>
特徴	・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している・20年以上の運営歴があり信頼性が高い・2500社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
対応物件	マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
紹介会社数	最大6社
運営会社	NTTデータ・ウィズ（東証プライム子会社）
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◆おうちクラベル

おうちクラベル　無料査定はこちら >>
特徴	・AI査定を活用、査定依頼後すぐに結果が分かる・東証プライム上場企業が運営する一括査定サイト
対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数	最大9社
運営会社	SREホールディングス（東証プライム上場企業）
＞＞おうちクラベルの詳細記事はこちら

◆イエウール

イエウール　無料査定はこちら >>
特徴	・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能・2600社以上の不動産会社と提携・対応可能な不動産の種類が多い
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数	最大6社
運営会社	Speee（東京スタンダード市場上場）
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◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

LIFULL HOME'S 　無料査定はこちら >>
特徴	・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営・4900社以上の不動産会社と提携・匿名査定も可能で安心
対応物件	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数	最大6社
運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
＞＞LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

◆マンションナビ

マンションナビ　無料査定はこちら >>
特徴	・マンションの売却に特化・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応・2500社の不動産会社と提携
対応物件	マンション
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ
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◆リビンマッチ

特徴	・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能・1700社の不動産会社と提携
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

◆いえカツLIFE

いえカツLIFE 　無料査定はこちら >>
特徴	・対応可能な不動産の種類がトップクラス・共有持ち分でも相談可能・訳あり物件（再建築不可物件、借地権、底地権など）の査定も対応可能
対応物件	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
運営会社	サムライ・アドウェイズ（上場子会社）
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不動産一括査定サイト10社を比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


サービス名	suumo売却査定	すまいValue	HOME4U	イエウール	ライフルホームズ	おうちクラベル	イエイ	マンションナビ	リビンマッチ	いえカツLIFE
ポイント	知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1	大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。	NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。	都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。	匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2	東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。	仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。	マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。	都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。	急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。
ユーザー満足度※	3.8 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.3 ★★★★★	3.6 ★★★★★	3.1 ★★★★★	3.6 ★★★★★	2.8 ★★★★★	3.2 ★★★★★	ー
提携社数	2000以上	大手6社（住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など）	2500以上	2600以上	4900以上	1500	1700以上	2500	1700以上	500
最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社	6社（仲介2社、買取2社、リースバック2社）
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
対応エリア	全国	全国（一部を除く）	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国	東京・神奈川・千葉・埼玉
解説記事	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら
公式サイト	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）