中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、89万円/坪(10年前比▲35.7%)

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兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建て価格

  • 2,814万円(89万円/坪)
  • 10年前比▲35.7%(前年比▲7.0%
  • 平均築年 : 1987年
  • 平均駅距離 : 16.47分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建て価格推移

◆兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 157万円/坪
2010年 138万円/坪
2015年 109万円/坪
2020年(現在) 89万円/坪
2025年 78万円/坪
2030年 67万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

兵庫県神戸市北区有野台:2,814万円(89万円/坪、10年前比-35.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市東灘区:4,792万円(151万円/坪、10年前比+13.7%
神戸市灘区:4,697万円(155万円/坪、10年前比+20.0%
神戸市兵庫区:2,918万円(96万円/坪、10年前比▲13.2%
神戸市長田区:1,993万円(69万円/坪、10年前比▲10.3%
神戸市須磨区:3,590万円(113万円/坪、10年前比0.0%

兵庫県神戸市北区有野台の価格は過去10年で▲35.7%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+2.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲23.9%

2030年の兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,763万円(87.0万円/坪、10年間で▲1.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,141万円(67.4万円/坪、10年間で▲23.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,750万円(55.1万円/坪、10年間で▲37.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲23.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆兵庫県神戸市北区有野台の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 57.4万円/坪
5年 47.4万円/坪
10年 44.7万円/坪
15年 41.1万円/坪
20年 36.8万円/坪
25年 29.2万円/坪
30年 28.6万円/坪
35年 44.1万円/坪
40年 26.4万円/坪
兵庫県神戸市北区有野台の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆神戸市北区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
神戸北-1 住居表示 兵庫県神戸市北区北五葉1−3−31 29.2万円/坪
(9.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西鈴蘭台駅から230m
土地面積 345㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸北-2 住居表示 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町7−4−21 18.1万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 鈴蘭台駅から950m
土地面積 239㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-3 住居表示 兵庫県神戸市北区小倉台3丁目3番14 17.5万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 谷上駅から2400m
土地面積 223㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-4 住居表示 兵庫県神戸市北区東有野台4丁目8番11 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 五社駅から2200m
土地面積 256㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-5 住居表示 兵庫県神戸市北区惣山町3丁目5番8 22.2万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 北鈴蘭台駅から900m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-6 住居表示 兵庫県神戸市北区中里町2丁目16番7 15.4万円/坪
(5.0万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 鈴蘭台駅から2200m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-7 住居表示 兵庫県神戸市北区唐櫃台4−6−3 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 唐櫃台駅から850m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-8 住居表示 兵庫県神戸市北区松宮台1丁目12番13 26.2万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北鈴蘭台駅から850m
土地面積 149㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-9 住居表示 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町5−7−3 20.8万円/坪
(6.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 鈴蘭台駅から730m
土地面積 249㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-10 住居表示 兵庫県神戸市北区君影町4−8−15 17.1万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 鈴蘭台駅から1400m
土地面積 253㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-11 住居表示 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18 23.2万円/坪
(7.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 山の街駅から1200m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-12 住居表示 兵庫県神戸市北区青葉台39−2 10.7万円/坪
(3.5万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 箕谷駅から1500m
土地面積 192㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-13 住居表示 兵庫県神戸市北区泉台5丁目6番19 17.9万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 北鈴蘭台駅から1900m
土地面積 212㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-14 住居表示 兵庫県神戸市北区西山1丁目26番4 15.9万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 田尾寺駅から1200m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-15 住居表示 兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅691番4外 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 二郎駅から800m
土地面積 241㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸北-16 住居表示 兵庫県神戸市北区ひよどり台南町2丁目3番58 20.8万円/坪
(6.8万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 高速長田駅から4400m
土地面積 130㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
神戸北-17 住居表示 兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下305番1 10.6万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 五社駅から870m
土地面積 245㎡
用途区分 第一種住居地域
神戸北-18 住居表示 兵庫県神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣111番 3.6万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 五社駅から11000m
土地面積 419㎡
用途区分
神戸北-19 住居表示 兵庫県神戸市北区星和台6丁目16番2 21.6万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 西鈴蘭台駅から1500m
土地面積 235㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 神戸市北区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、神戸市北区はどうなるのだろうか。

◆神戸市北区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 219,805 人 100.0(基準年)
2020年 212,605 人 96.7
2025年 203,078 人 92.4
2030年 191,989 人 87.3
2035年 179,902 人 81.8
2040年 167,156 人 76.0
2045年 154,436 人 70.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

神戸市北区の将来推計人口

(参考)兵庫県神戸市北区有野台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市東灘区:92.8
神戸市灘区:97.8
神戸市兵庫区:87.9
神戸市長田区:71.7
神戸市須磨区:70.3

 神戸市北区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 70.3だ。周辺エリアの平均84.1に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県神戸市北区有野台の中古戸建ての過去の売買事例

 兵庫県神戸市北区有野台付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆神戸市北区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 3,000万円
・80.3万円/坪
(26.1万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 1,100万円
・29.4万円/坪
(9.6万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積300㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 800万円
・16.4万円/坪
(5.3万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1977年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 1,300万円
・36.4万円/坪
(11.8万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1971年築、軽量鉄骨造
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 600万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1970年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 3,000万円
・80.3万円/坪
(26.1万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 2,100万円
・68.0万円/坪
(22.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積125㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 910万円
・18.7万円/坪
(6.1万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積320㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1975年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 640万円
・9.8万円/坪
(3.2万円/m²)
・床面積200㎡
(土地面積360㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1974年築、RC
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 270万円
・7.9万円/坪
(2.6万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 2,300万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 岡場駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 700万円
・17.2万円/坪
(5.6万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1985年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 780万円
・21.8万円/坪
(7.1万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1985年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 2,600万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 2,300万円
・64.3万円/坪
(20.9万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 1,000万円
・25.6万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1984年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 1,600万円
・75.7万円/坪
(24.6万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1971年築、軽量鉄骨造
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 1,200万円
・25.5万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積145㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1982年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 590万円
・22.7万円/坪
(7.4万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1972年築、軽量鉄骨造
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市北区有野台 340万円
・14.9万円/坪
(4.9万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 五社駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1976年築、軽量鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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