千葉県千葉市若葉区川井町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県千葉市若葉区川井町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、84万円/坪(10年前比▲2.8%)
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千葉県千葉市若葉区川井町の中古戸建て価格
- 2,657万円(84万円/坪)
- 10年前比▲2.8%(前年比+0.6%)
- 平均築年 : 2006年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 165.0㎡(50.0坪)
◆千葉県千葉市若葉区川井町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 90万円/坪 |
2010年 | 86万円/坪 |
2015年 | 78万円/坪 |
2020年(現在) | 84万円/坪 |
2025年 | 81万円/坪 |
2030年 | 79万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
千葉県千葉市若葉区川井町:2,657万円(84万円/坪、10年前比-2.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千葉市若葉区:2,295万円(72万円/坪、10年前比▲2.8%)
千葉市中央区:3,394万円(107万円/坪、10年前比+3.8%)
千葉市稲毛区:5,232万円(165万円/坪、10年前比▲1.5%)
千葉市緑区:2,905万円(87万円/坪、10年前比+8.2%)
佐倉市:2,673万円(84万円/坪、10年前比▲17.0%)
東金市:1,869万円(59万円/坪、10年前比▲1.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲5.9%
- グッドシナリオ
2,952万円(92.9万円/坪、10年間で+11.1%を予想) - ノーマルシナリオ
2,499万円(78.7万円/坪、10年間で▲5.9%を予想) - バッドシナリオ
1,729万円(54.4万円/坪、10年間で▲34.9%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆千葉県千葉市若葉区川井町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 76.2万円/坪 |
5年 | 67.8万円/坪 |
10年 | 59.4万円/坪 |
15年 | 46.8万円/坪 |
20年 | 43.9万円/坪 |
25年 | 40.4万円/坪 |
30年 | 37.0万円/坪 |
35年 | 36.5万円/坪 |
40年 | 28.4万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆千葉市若葉区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
千葉若葉-1 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区若松町2376番7 | 21.2万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小倉台駅から900m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-2 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区都賀3−28−2 | 41.8万円/坪 (13.6万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 都賀駅から380m | ||
土地面積 | 208㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
千葉若葉-3 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区桜木6−7−7 | 31.1万円/坪 (10.1万円/㎡) 前年比−% |
最寄り駅 | 都賀駅から1000m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-4 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区加曽利町987番13 | 18.2万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千葉駅から4500m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-5 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区若松町480番3 | 22.0万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 都賀駅から1200m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-6 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区桜木3−18−12 | 21.5万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千葉駅から5100m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-7 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区東寺山町936番37 | 23.8万円/坪 (7.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東千葉駅から1600m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
千葉若葉-8 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区千城台北2−10−7 | 24.1万円/坪 (7.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 千城台北駅から450m | ||
土地面積 | 232㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-9 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区御成台3丁目11番8 | 17.3万円/坪 (5.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 都賀駅から5800m | ||
土地面積 | 178㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-10 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区桜木北3−22−34 | 28.0万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 都賀駅から1000m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-11 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区都賀の台2−15−2 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 都賀駅から1400m | ||
土地面積 | 187㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-12 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区大宮町2124番2 | 9.1万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲3.0% |
最寄り駅 | 千葉駅から8000m | ||
土地面積 | 293㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
千葉若葉-13 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区若松台2−15−6 | 16.0万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 都賀駅から2700m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-14 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区高品町1595番2 | 28.2万円/坪 (9.2万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 東千葉駅から1500m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
千葉若葉-15 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区西都賀5−6−14 | 35.1万円/坪 (11.4万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 都賀駅から750m | ||
土地面積 | 229㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-16 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区みつわ台4−5−17 | 30.5万円/坪 (9.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | みつわ台駅から530m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-17 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区都賀1−5−13 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比−% |
最寄り駅 | 都賀駅から750m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-18 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区小倉台3−13−9 | 26.6万円/坪 (8.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小倉台駅から200m | ||
土地面積 | 242㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
千葉若葉-19 | 住居表示 | 千葉県千葉市若葉区加曽利町1800番126 | 15.4万円/坪 (5.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 千葉駅から5600m | ||
土地面積 | 214㎡ | ||
用途区分 | ー |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
千葉市若葉区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、千葉市若葉区はどうなるのだろうか。
◆千葉市若葉区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 151,078 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 150,932 人 | 99.9 | |
2025年 | 148,530 人 | 98.3 | |
2030年 | 144,673 人 | 95.8 | |
2035年 | 140,257 人 | 92.8 | |
2040年 | 135,862 人 | 89.9 | |
2045年 | 131,780 人 | 87.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)千葉県千葉市若葉区川井町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市若葉区:87.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市中央区:100.9
千葉市稲毛区:96.0
千葉市緑区:107.1
佐倉市:83.8
東金市:75.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査 |
千葉県千葉市若葉区川井町の中古戸建ての過去の売買事例
千葉県千葉市若葉区川井町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆千葉市若葉区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県千葉市若葉区川井町 | 220万円 ・9.0万円/坪 (2.9万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | 千葉駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県千葉市若葉区川井町 | 500万円 ・12.3万円/坪 (4.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 千葉駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 |
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