中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

埼玉県羽生市小松台の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

埼玉県羽生市小松台の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

埼玉県羽生市小松台の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、70万円/坪(10年前比+4.7%)

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埼玉県羽生市小松台の中古戸建て価格

  • 2,212万円(70万円/坪)
  • 10年前比+4.7%(前年比▲5.0%
  • 平均築年 : 2008年
  • 平均駅距離 : 28分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
埼玉県羽生市小松台の中古戸建て価格推移

◆埼玉県羽生市小松台の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 68万円/坪
2010年 67万円/坪
2015年 70万円/坪
2020年(現在) 70万円/坪
2025年 71万円/坪
2030年 73万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

埼玉県羽生市小松台:2,212万円(70万円/坪、10年前比+4.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
羽生市:1,471万円(46万円/坪、10年前比+0.8%
行田市:1,542万円(46万円/坪、10年前比▲1.6%
加須市:1,747万円(55万円/坪、10年前比▲2.2%

埼玉県羽生市小松台の価格は過去10年で+4.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+5.3%

2030年の埼玉県羽生市小松台の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,522万円(79.4万円/坪、10年間で+14.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,328万円(73.3万円/坪、10年間で+5.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,610万円(50.7万円/坪、10年間で▲27.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+5.3%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆埼玉県羽生市小松台の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 52.5万円/坪
5年 42.8万円/坪
10年 34.8万円/坪
15年 25.3万円/坪
20年 22.6万円/坪
25年 19.3万円/坪
30年 18.0万円/坪
35年 24.8万円/坪
40年 33.8万円/坪
埼玉県羽生市小松台の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆羽生市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
羽生-1 住居表示 埼玉県羽生市東6丁目19番9 10.4万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 羽生駅から1700m
土地面積 209㎡
用途区分 第一種住居地域
羽生-2 住居表示 埼玉県羽生市北3−13−12 9.7万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲2.2%
最寄り駅 羽生駅から850m
土地面積 237㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
羽生-3 住居表示 埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土1934番3 6.0万円/坪
(2.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 新郷駅から100m
土地面積 324㎡
用途区分 第一種住居地域
羽生-4 住居表示 埼玉県羽生市南5丁目8番37 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 羽生駅から1100m
土地面積 152㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
羽生-5 住居表示 埼玉県羽生市西3−8−24 13.3万円/坪
(4.3万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 羽生駅から500m
土地面積 206㎡
用途区分 第一種住居地域
羽生-6 住居表示 埼玉県羽生市大字藤井上組字西1242番7 6.8万円/坪
(2.2万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 羽生駅から2200m
土地面積 202㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
羽生-7 住居表示 埼玉県羽生市南2−7−9 12.5万円/坪
(4.1万円/㎡)
前年比▲2.2%
最寄り駅 羽生駅から700m
土地面積 171㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
羽生-8 住居表示 埼玉県羽生市大字弥勒字西村1148番 3.1万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 羽生駅から5500m
土地面積 302㎡
用途区分
羽生-9 住居表示 埼玉県羽生市東3−39−11 8.0万円/坪
(2.6万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 羽生駅から1700m
土地面積 186㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
羽生-10 住居表示 埼玉県羽生市東8丁目15番4 8.6万円/坪
(2.8万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 羽生駅から2200m
土地面積 265㎡
用途区分 第一種住居地域
羽生-11 住居表示 埼玉県羽生市西4丁目4番7外 11.2万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 羽生駅から600m
土地面積 181㎡
用途区分 準工業地域
羽生-12 住居表示 埼玉県羽生市東9丁目11番8 7.3万円/坪
(2.4万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 羽生駅から2000m
土地面積 164㎡
用途区分 準工業地域
羽生-13 住居表示 埼玉県羽生市大字秀安字下郷192番2 5.0万円/坪
(1.6万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 南羽生駅から1700m
土地面積 495㎡
用途区分
羽生-14 住居表示 埼玉県羽生市大字羽生字大道414番3 8.4万円/坪
(2.7万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 羽生駅から1000m
土地面積 232㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 羽生市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、羽生市はどうなるのだろうか。

◆羽生市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 54,874 人 100.0(基準年)
2020年 53,085 人 96.7
2025年 50,995 人 92.9
2030年 48,680 人 88.7
2035年 46,153 人 84.1
2040年 43,407 人 79.1
2045年 40,593 人 74.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

羽生市の将来推計人口

(参考)埼玉県羽生市小松台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
羽生市:74.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
行田市:63.8
加須市:71.0

 羽生市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 74.0だ。周辺エリアの平均67.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

埼玉県羽生市小松台の中古戸建ての過去の売買事例

 埼玉県羽生市小松台付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆羽生市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2016年
第3四半期
住居表示 埼玉県羽生市小松台 76,000万円
・111.4万円/坪
(36.2万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 南羽生駅から徒歩29分
用途区分 工業専用地域
建物属性 1993年築、鉄骨造
2015年
第1四半期
住居表示 埼玉県羽生市小松台 17,000万円
・79.3万円/坪
(25.8万円/m²)
・床面積660㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 羽生駅から徒歩26分
用途区分 工業専用地域
建物属性 1992年築、RC
2012年
第1四半期
住居表示 埼玉県羽生市小松台 11,000万円
・147.2万円/坪
(47.8万円/m²)
・床面積230㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 羽生駅から徒歩28分
用途区分 工業専用地域
建物属性 1995年築、鉄骨造
2011年
第1四半期
住居表示 埼玉県羽生市小松台 44,000万円
・64.5万円/坪
(21.0万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 柳生駅から徒歩29分
用途区分 工業専用地域
建物属性 1992年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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