大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、86万円/坪(10年前比+0.8%)
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大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建て価格
- 2,745万円(86万円/坪)
- 10年前比+0.8%(前年比▲3.3%)
- 平均築年 : 1997年
- 平均駅距離 : 9.33分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
![大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/a/-/img_0acd6e61d8a06227ea5979c256563c1a20087.png)
◆大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 91万円/坪 |
2010年 | 86万円/坪 |
2015年 | 93万円/坪 |
2020年(現在) | 86万円/坪 |
2025年 | 81万円/坪 |
2030年 | 76万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市城東区森之宮:2,745万円(86万円/坪、10年前比+0.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市城東区:2,698万円(85万円/坪、10年前比+0.8%)
大阪市都島区:4,035万円(121万円/坪、10年前比+0.4%)
大阪市東成区:2,638万円(83万円/坪、10年前比+19.7%)
大阪市旭区:2,677万円(84万円/坪、10年前比+2.2%)
大阪市鶴見区:2,928万円(92万円/坪、10年前比▲2.4%)
大阪市中央区:21,688万円(163万円/坪、10年前比+89.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲11.9%
- グッドシナリオ
3,121万円(98.3万円/坪、10年間で+13.7%を予想) - ノーマルシナリオ
2,418万円(76.1万円/坪、10年間で▲11.9%を予想) - バッドシナリオ
1,769万円(55.7万円/坪、10年間で▲35.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府大阪市城東区森之宮の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 104.7万円/坪 |
5年 | 92.8万円/坪 |
10年 | 84.1万円/坪 |
15年 | 78.3万円/坪 |
20年 | 62.4万円/坪 |
25年 | 49.8万円/坪 |
30年 | 56.9万円/坪 |
35年 | 48.6万円/坪 |
40年 | 43.7万円/坪 |
![大阪府大阪市城東区森之宮の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/3/-/img_c3c0f17f239b6f203153bdf9601237bd20676.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市城東区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪城東-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江1−1−17 | 86.8万円/坪 (28.2万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 京橋駅から600m | ||
土地面積 | 125㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区東中浜2−7−2 | 69.5万円/坪 (22.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 緑橋駅から650m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野西4−3−25 | 70.8万円/坪 (23.0万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 鴫野駅から730m | ||
土地面積 | 74㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区今福西2−11−18 | 77.8万円/坪 (25.3万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 蒲生四丁目駅から450m | ||
土地面積 | 63㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区放出西2−4−15 | 60.9万円/坪 (19.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 放出駅から1100m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区関目2−9−32 | 86.2万円/坪 (28.0万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 野江駅から900m | ||
土地面積 | 59㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江4−12−17 | 62.2万円/坪 (20.2万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 野江内代駅から270m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野東3−30−2 | 61.2万円/坪 (19.9万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 鴫野駅から480m | ||
土地面積 | 80㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区関目4−7−25 | 86.2万円/坪 (28.0万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 関目駅から650m | ||
土地面積 | 101㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区今福東2−4−24 | 75.4万円/坪 (24.5万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から350m | ||
土地面積 | 96㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区蒲生2−7−44 | 76.9万円/坪 (25.0万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 京橋駅から480m | ||
土地面積 | 212㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-12 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区永田2−10−18 | 63.4万円/坪 (20.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 深江橋駅から740m | ||
土地面積 | 693㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-13 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野東2−20−17 | 70.8万円/坪 (23.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鴫野駅から230m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-14 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区古市3−24−8 | 73.5万円/坪 (23.9万円/㎡) 前年比+1.3% |
最寄り駅 | 新森古市駅から150m | ||
土地面積 | 57㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪城東-15 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区東中浜7−4−17 | 61.2万円/坪 (19.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 緑橋駅から1200m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-16 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江2−17−9 | 73.2万円/坪 (23.8万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | JR野江駅から420m | ||
土地面積 | 269㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪城東-17 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区中央2−9−19 | 87.4万円/坪 (28.4万円/㎡) 前年比+1.4% |
最寄り駅 | 蒲生四丁目駅から390m | ||
土地面積 | 717㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市城東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市城東区はどうなるのだろうか。
◆大阪市城東区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 164,697 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 163,290 人 | 99.1 | |
2025年 | 160,682 人 | 97.6 | |
2030年 | 157,265 人 | 95.5 | |
2035年 | 153,309 人 | 93.1 | |
2040年 | 149,062 人 | 90.5 | |
2045年 | 144,918 人 | 88.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市城東区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/a/-/img_caa4112e9a7fd71d49b5a022d68525676577.png)
(参考)大阪府大阪市城東区森之宮のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市城東区:88.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市都島区:98.2
大阪市東成区:94.0
大阪市旭区:86.2
大阪市鶴見区:90.7
大阪市中央区:122.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市城東区森之宮の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市城東区森之宮付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市城東区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 9,300万円 ・51.1万円/坪 (16.6万円/m²) ・床面積560㎡ (土地面積380㎡) |
最寄り駅 | 森ノ宮駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、鉄骨造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 4,200万円 ・112.4万円/坪 (36.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 緑橋駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 8,000万円 ・25.6万円/坪 (8.3万円/m²) ・床面積960㎡ (土地面積370㎡) |
最寄り駅 | 森ノ宮駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1966年築、鉄骨造 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 2,000万円 ・23.7万円/坪 (7.7万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 森ノ宮駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1971年築、鉄骨造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 71,000万円 ・145.6万円/坪 (47.3万円/m²) ・床面積1500㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 森ノ宮駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、鉄骨造 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市城東区森之宮 | 13,000万円 ・71.4万円/坪 (23.2万円/m²) ・床面積560㎡ (土地面積380㎡) |
最寄り駅 | 森ノ宮駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、鉄骨造 |
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