中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大阪府高石市の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大阪府高石市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大阪府高石市の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、90万円/坪(10年前比▲7.5%)

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大阪府高石市の中古戸建て価格

  • 2,595万円(90万円/坪)
  • 10年前比▲7.5%(前年比+0.6%
  • 平均築年 : 1997年
  • 平均駅距離 : 8.42分
  • 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
  • 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
大阪府高石市の中古戸建て価格推移

◆大阪府高石市の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 89万円/坪
2010年 98万円/坪
2015年 92万円/坪
2020年(現在) 90万円/坪
2025年 85万円/坪
2030年 80万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

大阪府高石市:2,595万円(90万円/坪、10年前比-7.5%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
堺市西区:2,614万円(86万円/坪、10年前比▲21.2%
泉大津市:2,617万円(87万円/坪、10年前比▲20.9%
和泉市:2,733万円(86万円/坪、10年前比▲24.4%

大阪府高石市の価格は過去10年で▲7.5%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲22.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲11.9%

2030年の大阪府高石市の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,528万円(88.0万円/坪、10年間で▲2.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,287万円(79.6万円/坪、10年間で▲11.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,890万円(65.8万円/坪、10年間で▲27.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲11.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲31.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆大阪府高石市の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 110.6万円/坪
5年 95.3万円/坪
10年 80.3万円/坪
15年 70.1万円/坪
20年 66.7万円/坪
25年 46.2万円/坪
30年 46.7万円/坪
35年 36.0万円/坪
40年 24.4万円/坪
大阪府高石市の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆高石市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
高石-1 住居表示 大阪府高石市東羽衣2−12−2 50.8万円/坪
(16.5万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 羽衣駅から300m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-2 住居表示 大阪府高石市加茂1−10−3 39.4万円/坪
(12.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 高石駅から900m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-3 住居表示 大阪府高石市綾園3−6−18 41.5万円/坪
(13.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 高石駅から500m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-4 住居表示 大阪府高石市羽衣5−5−21 42.8万円/坪
(13.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 伽羅橋駅から470m
土地面積 88㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-5 住居表示 大阪府高石市西取石1−23−29 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 富木駅から500m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-6 住居表示 大阪府高石市高師浜4−7−4 36.6万円/坪
(11.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高師浜駅から200m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-7 住居表示 大阪府高石市千代田6−7−21 32.6万円/坪
(10.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 北助松駅から750m
土地面積 337㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
高石-8 住居表示 大阪府高石市取石1−15−24 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 富木駅から350m
土地面積 241㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-9 住居表示 大阪府高石市西取石8−2−35 36.9万円/坪
(12.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高石駅から1100m
土地面積 88㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-10 住居表示 大阪府高石市千代田2−4−6 35.4万円/坪
(11.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 高師浜駅から470m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
高石-11 住居表示 大阪府高石市高師浜3−9−11 36.6万円/坪
(11.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高石駅から400m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 高石市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、高石市はどうなるのだろうか。

◆高石市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 56,529 人 100.0(基準年)
2020年 53,464 人 94.6
2025年 50,128 人 88.7
2030年 46,727 人 82.7
2035年 43,329 人 76.6
2040年 39,994 人 70.7
2045年 36,807 人 65.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

高石市の将来推計人口

(参考)大阪府高石市のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
高石市:65.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
泉大津市:75.2
和泉市:89.5

 高石市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 65.1だ。周辺エリアの平均82.4に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大阪府高石市の中古戸建ての過去の売買事例

 大阪府高石市付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆高石市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 7,200万円
・65.2万円/坪
(21.2万円/m²)
・床面積340㎡
(土地面積790㎡)
最寄り駅 高師浜駅から徒歩2分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1959年築、RC
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府高石市綾園 1,000万円
・87.9万円/坪
(28.6万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩2分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1984年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 1,200万円
・21.1万円/坪
(6.9万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積125㎡)
最寄り駅 伽羅橋駅から徒歩1分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1966年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市高砂 28,000万円
・45.3万円/坪
(14.7万円/m²)
・床面積1900㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 高師浜駅から徒歩45分
用途区分 工業専用地域
建物属性 1989年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市東羽衣 4,300万円
・139.3万円/坪
(45.3万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 富木駅から徒歩15分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市加茂 2,200万円
・79.6万円/坪
(25.9万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 富木駅から徒歩13分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 2016年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市取石 2,200万円
・79.6万円/坪
(25.9万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 富木駅から徒歩12分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 2005年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市西取石 5,500万円
・169.2万円/坪
(55.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 富木駅から徒歩11分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2018年築、軽量鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市取石 3,300万円
・112.8万円/坪
(36.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 富木駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市綾園 1,700万円
・40.2万円/坪
(13.1万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 北信太駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1992年築、軽量鉄骨造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市羽衣 1,200万円
・56.8万円/坪
(18.5万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 羽衣駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1967年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 1,900万円
・68.8万円/坪
(22.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積410㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1951年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市綾園 430万円
・15.6万円/坪
(5.1万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1978年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市綾園 300万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1970年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市東羽衣 8,900万円
・60.9万円/坪
(19.8万円/m²)
・床面積450㎡
(土地面積520㎡)
最寄り駅 羽衣駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1996年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府高石市千代田 1,300万円
・38.1万円/坪
(12.4万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 高師浜駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1982年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 2,200万円
・84.6万円/坪
(27.5万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2009年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 2,500万円
・81.0万円/坪
(26.3万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 高師浜駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市千代田 5,900万円
・157.9万円/坪
(51.3万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 高石駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1989年築、鉄骨造
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府高石市高師浜 150万円
・8.4万円/坪
(2.7万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 高師浜駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 ー年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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