山ノ内駅（京都府）で一戸建ての売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の一戸建て売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
山ノ内駅（京都府）の一戸建ての売却価格・相場は？【AI予測】
現在の価格は、1,400万円（10年前比+21.5%）
山ノ内駅（京都府）の中古戸建て価格
- 1,400万円（78万円/坪）
- 10年前比+21.5%（前年比▲0.9%）
- 築年 : 1991年
- 駅距離 : 4.0分
- 専有面積 : 70.0㎡（21.2坪）
- 土地面積 : 59.5㎡（18.0坪）
◆山ノ内駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 66万円／坪 |
| 2014年 | 64万円／坪 |
| 2019年 | 71万円／坪 |
| 2024年 | 78万円／坪 |
| 2029年 | 74万円／坪 |
| 2034年 |
78万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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相場はあくまで平均値だ。自分の不動産が実際にいくらで売れるかは、複数社の査定額を比較するのが確実。査定依頼は無料で、「すまいステップ」なら大手不動産会社を含む最大4社に一括依頼できる（サービス提供：Speee）。
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■現在の中古戸建て価格
山ノ内駅：1,400万円（78万円/坪、10年前比+21.5%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+29.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲8.8%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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京都市右京区の中古戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 西院矢掛町 | 142万円 | 2,412万円 | 54.3% |
| 2 | 太秦門田町 | 132万円 | 2,904万円 | 30.0% |
| 3 | 嵯峨石ケ坪町 | 132万円 | 3,162万円 | 27.1% |
| 4 | 御室小松野町 | 130万円 | 5,733万円 | 16.5% |
| 5 | 嵯峨大覚寺門前堂ノ前町 | 125万円 | 7,525万円 | 10.5% |
| 6 | 太秦安井馬塚町 | 125万円 | 2,561万円 | 30.2% |
| 7 | 太秦開日町 | 121万円 | 4,488万円 | 21.6% |
| 8 | 太秦垂箕山町 | 117万円 | 4,432万円 | 18.8% |
| 9 | 宇多野長尾町 | 115万円 | 6,713万円 | 19.0% |
| 10 | 梅津尻溝町 | 111万円 | 2,889万円 | 27.9% |
| 11 | 梅津神田町 | 107万円 | 2,453万円 | 39.0% |
| 12 | 嵯峨大沢柳井手町 | 106万円 | 5,094万円 | 17.0% |
| 13 | 西院西高田町 | 106万円 | 1,639万円 | 52.5% |
| 14 | 嵯峨釈迦堂門前瀬戸川町 | 106万円 | 4,544万円 | 18.0% |
| 15 | 太秦石垣町 | 105万円 | 2,582万円 | 37.1% |
| 16 | 嵯峨大覚寺門前八軒町 | 104万円 | 3,752万円 | 19.7% |
| 17 | 御室竪町 | 104万円 | 2,445万円 | 25.6% |
| 18 | 太秦三尾町 | 102万円 | 8,278万円 | 15.0% |
| 19 | 梅津石灘町 | 102万円 | 1,727万円 | 45.0% |
| 20 | 梅ケ畑藪ノ下町 | 101万円 | 3,635万円 | 29.2% |
| 21 | 太秦奥殿町 | 101万円 | 2,472万円 | 40.7% |
| 22 | 宇多野御池町 | 99万円 | 3,424万円 | 10.3% |
| 23 | 梅津南広町 | 99万円 | 1,287万円 | 54.2% |
| 24 | 宇多野福王子町 | 96万円 | 4,997万円 | 9.5% |
| 25 | 嵯峨釈迦堂門前裏柳町 | 93万円 | 4,461万円 | 19.9% |
| 26 | 太秦上ノ段町 | 91万円 | 1,991万円 | 12.3% |
| 27 | 御室岡ノ裾町 | 90万円 | 3,243万円 | 10.8% |
| 28 | 梅ケ畑高鼻町 | 89万円 | 5,008万円 | 17.1% |
| 29 | 太秦安井車道町 | 88万円 | 2,642万円 | 15.5% |
| 30 | 梅津前田町 | 88万円 | 1,751万円 | 41.4% |
| 31 | 太秦上刑部町 | 88万円 | 1,575万円 | 64.4% |
| 32 | 太秦堀池町 | 87万円 | 2,647万円 | 19.7% |
| 33 | 嵯峨北堀町 | 86万円 | 1,944万円 | 30.5% |
| 34 | 太秦一ノ井町 | 84万円 | 1,805万円 | 24.8% |
| 35 | 太秦森ケ東町 | 84万円 | 1,799万円 | 23.7% |
| 36 | 太秦安井北御所町 | 83万円 | 1,402万円 | 34.8% |
| 37 | 嵯峨釈迦堂門前南中院町 | 82万円 | 4,677万円 | 6.0% |
| 38 | 太秦藤ケ森町 | 81万円 | 1,293万円 | 42.5% |
| 39 | 梅津東構口町 | 80万円 | 1,527万円 | 25.5% |
| 40 | 嵯峨新宮町 | 78万円 | 1,875万円 | 9.9% |
| 41 | 嵯峨朝日町 | 78万円 | 2,419万円 | 26.2% |
| 42 | 太秦安井辰巳町 | 77万円 | 1,154万円 | 38.9% |
| 43 | 梅ケ畑向ノ地町 | 76万円 | 5,713万円 | 12.6% |
| 44 | 太秦森ケ前町 | 76万円 | 1,139万円 | 35.7% |
| 45 | 西院春栄町 | 76万円 | 1,134万円 | 22.5% |
| 46 | 太秦馬塚町 | 75万円 | 1,355万円 | 15.1% |
| 47 | 太秦乾町 | 75万円 | 1,117万円 | 35.5% |
| 48 | 太秦朱雀町 | 74万円 | 1,852万円 | 13.5% |
| 49 | 太秦井戸ケ尻町 | 74万円 | 1,839万円 | 16.6% |
| 50 | 太秦蜂岡町 | 73万円 | 1,315万円 | 33.5% |
| 51 | 太秦御所ノ内町 | 72万円 | 1,335万円 | 20.6% |
| 52 | 太秦青木元町 | 72万円 | 1,294万円 | 16.0% |
| 53 | 梅津堤下町 | 71万円 | 2,142万円 | 13.2% |
| 54 | 太秦森ケ西町 | 71万円 | 1,133万円 | 28.5% |
| 55 | 梅津後藤町 | 69万円 | 2,466万円 | 12.2% |
| 56 | 太秦面影町 | 68万円 | 1,052万円 | 21.2% |
| 57 | 嵯峨大覚寺門前井頭町 | 67万円 | 1,681万円 | 9.7% |
| 58 | 北嵯峨山王町 | 66万円 | 4,186万円 | 13.6% |
| 59 | 太秦袴田町 | 66万円 | 1,056万円 | 30.7% |
| 60 | 太秦一町芝町 | 65万円 | 1,297万円 | 17.8% |
| 61 | 嵯峨折戸町 | 65万円 | 1,194万円 | 16.0% |
| 62 | 梅津北川町 | 64万円 | 1,218万円 | 23.6% |
| 63 | 嵯峨苅分町 | 64万円 | 1,019万円 | 37.0% |
| 64 | 太秦堀ケ内町 | 63万円 | 888万円 | 21.1% |
| 65 | 太秦青木ケ原町 | 63万円 | 1,196万円 | 10.3% |
| 66 | 太秦組石町 | 63万円 | 969万円 | 14.5% |
| 67 | 太秦辻ケ本町 | 61万円 | 734万円 | 44.2% |
| 68 | 西院下花田町 | 61万円 | 1,099万円 | 28.8% |
| 69 | 太秦小手角町 | 59万円 | 703万円 | 12.4% |
| 70 | 嵯峨甲塚町 | 58万円 | 932万円 | 10.6% |
| 71 | 梅津上田町 | 58万円 | 900万円 | 24.9% |
| 72 | 梅津坂本町 | 58万円 | 1,161万円 | 8.1% |
| 73 | 太秦西野町 | 58万円 | 1,042万円 | 19.3% |
| 74 | 梅津中村町 | 58万円 | 895万円 | 21.5% |
| 75 | 宇多野御屋敷町 | 57万円 | 1,422万円 | 16.5% |
| 76 | 太秦安井二条裏町 | 57万円 | 853万円 | 10.8% |
| 77 | 梅津南町 | 57万円 | 1,022万円 | 23.7% |
| 78 | 嵯峨天龍寺油掛町 | 55万円 | 818万円 | 14.1% |
| 79 | 梅津南上田町 | 53万円 | 656万円 | 27.7% |
| 80 | 太秦百合ケ本町 | 52万円 | 887万円 | 10.3% |
| 81 | 太秦安井西裏町 | 51万円 | 642万円 | 16.7% |
| 82 | 宇多野法安寺町 | 51万円 | 1,249万円 | 12.2% |
| 83 | 梅津北浦町 | 50万円 | 977万円 | 14.2% |
| 84 | 太秦安井春日町 | 49万円 | 787万円 | 15.0% |
| 85 | 梅津フケノ川町 | 49万円 | 975万円 | 13.0% |
| 86 | 太秦宮ノ前町 | 49万円 | 753万円 | 25.3% |
| 87 | 太秦棚森町 | 48万円 | 724万円 | 14.5% |
| 88 | 梅津罧原町 | 48万円 | 762万円 | 10.7% |
| 89 | 太秦松本町 | 47万円 | 757万円 | 10.9% |
| 90 | 梅津中倉町 | 46万円 | 1,022万円 | 17.9% |
| 91 | 嵯峨釈迦堂大門町 | 46万円 | 732万円 | 8.5% |
| 92 | 太秦土本町 | 45万円 | 695万円 | 15.3% |
| 93 | 梅津林口町 | 42万円 | 634万円 | 4.5% |
| 94 | 梅津開キ町 | 40万円 | 519万円 | 4.1% |
| 95 | 京北細野町 | 37万円 | 3,246万円 | 46.3% |
| 96 | 京北大野町 | 35万円 | 4,032万円 | 23.4% |
| 97 | 京北下町 | 34万円 | 2,432万円 | 38.3% |
| 98 | 京北小塩町 | 33万円 | 1,762万円 | 59.9% |
| 99 | 京北下弓削町 | 25万円 | 2,174万円 | 33.3% |
| 100 | 京北周山町 | 17万円 | 800万円 | 20.4% |
京都市右京区の中古戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 嵐山〔京福〕駅 | 137万円 | 7,390万円 | 17.5% |
| 2 | 嵐電嵯峨駅 | 129万円 | 2,699万円 | 41.1% |
| 3 | 鳴滝駅 | 101万円 | 3,340万円 | 28.3% |
| 4 | 嵯峨嵐山駅 | 101万円 | 3,620万円 | 15.4% |
| 5 | トロッコ嵯峨駅 | 101万円 | 3,620万円 | 15.4% |
| 6 | 御室仁和寺駅 | 98万円 | 2,456万円 | 22.8% |
| 7 | 蚕ノ社駅 | 90万円 | 1,899万円 | 25.6% |
| 8 | 龍安寺駅 | 82万円 | 1,960万円 | 22.2% |
| 9 | 宇多野駅 | 79万円 | 3,379万円 | 13.9% |
| 10 | 山ノ内駅 | 78万円 | 1,400万円 | 21.5% |
| 11 | 撮影所前駅 | 76万円 | 1,514万円 | 22.4% |
| 12 | 西京極駅 | 72万円 | 1,300万円 | 29.4% |
| 13 | 花園駅 | 70万円 | 1,254万円 | 28.4% |
| 14 | 妙心寺駅 | 69万円 | 1,993万円 | 12.2% |
| 15 | 太秦広隆寺駅 | 68万円 | 1,222万円 | 24.3% |
| 16 | 帷子ノ辻駅 | 68万円 | 1,215万円 | 17.8% |
| 17 | 鹿王院駅 | 67万円 | 1,071万円 | 18.3% |
| 18 | 常盤駅 | 62万円 | 1,299万円 | 18.8% |
| 19 | 有栖川駅 | 61万円 | 980万円 | 32.5% |
| 20 | 車折神社駅 | 59万円 | 1,128万円 | 19.8% |
| 21 | 太秦天神川駅 | 59万円 | 936万円 | 15.1% |
| 22 | 太秦駅 | 57万円 | 905万円 | 22.1% |
山ノ内駅(京都府)の一戸建ては実際いくらで売れている？売却相場と成約事例
「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、山ノ内駅(京都府)の一戸建てがどの価格帯で売買されているかを見ていこう。
実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。
◆京都市右京区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 京都府京都市右京区西京極南衣手町 | 京都府京都市右京区太秦御所ノ内町 | 京都府京都市右京区太秦辻ケ本町 | 京都府京都市右京区太秦面影町 | 京都府京都市右京区太秦和泉式部町 | 京都府京都市右京区梅津中村町 | 京都府京都市右京区梅津南上田町 | 京都府京都市右京区鳴滝中道町 | 京都府京都市右京区太秦一ノ井町 | 京都府京都市右京区太秦森ケ東町 | 京都府京都市右京区太秦堀ケ内町 | 京都府京都市右京区太秦和泉式部町 | 京都府京都市右京区太秦和泉式部町 | 京都府京都市右京区西京極午塚町 | 京都府京都市右京区西京極西衣手町 | 京都府京都市右京区西京極西衣手町 | 京都府京都市右京区西京極南大入町 | 京都府京都市右京区西京極北衣手町 | 京都府京都市右京区太秦安井車道町 | 京都府京都市右京区太秦奥殿町 |
| 最寄駅 | 西京極駅から徒歩14分 | 帷子ノ辻駅から徒歩6分 | 太秦広隆寺駅から徒歩4分 | 帷子ノ辻駅から徒歩6分 | 花園（京都）駅から徒歩6分 | 松尾大社駅から徒歩16分 | 西京極駅から徒歩26分 | 鳴滝駅から徒歩2分 | 太秦広隆寺駅から徒歩6分 | 太秦天神川駅から徒歩11分 | 帷子ノ辻駅から徒歩5分 | 花園（京都）駅から徒歩7分 | 花園（京都）駅から徒歩7分 | 西京極駅から徒歩14分 | 西京極駅から徒歩16分 | 西京極駅から徒歩20分 | 西京極駅から徒歩11分 | 西京極駅から徒歩18分 | 花園（京都）駅から徒歩3分 | 太秦広隆寺駅から徒歩5分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2025年築、木造 | 1977年築、木造 | 1989年築、木造 | 1972年築、木造 | 1972年築、木造 | 2024年築、木造 | 2019年築、木造 | 1995年築、木造 | 1987年築、木造 | 年築、木造 | 1963年築、木造 | 2010年築、木造 | 1995年築、木造 | 2008年築、木造 | 2025年築、木造 | 2025年築、木造 | 1999年築、木造 | 2018年築、木造 | 1998年築、木造 | 1998年築、木造 |
| 取引価格 |
2,900万円 ・128万円/坪 （39万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積45㎡） |
1,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積65㎡） |
3,900万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積360㎡） |
680万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積35㎡） |
800万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積45㎡） |
3,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積90㎡） |
3,800万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積110㎡） |
2,000万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積65㎡） |
800万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積45㎡） |
6,000万円 ・248万円/坪 （75万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積240㎡） |
1,200万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積105㎡） |
3,100万円 ・120万円/坪 （37万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積90㎡） |
800万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積50㎡） |
2,600万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積85㎡） |
5,200万円 ・143万円/坪 （43万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積85㎡） |
4,200万円 ・139万円/坪 （42万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積60㎡） |
2,600万円 ・101万円/坪 （31万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積50㎡） |
3,600万円 ・149万円/坪 （45万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積75㎡） |
840万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積65㎡） |
1,300万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積65㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
山ノ内駅(京都府)の一戸建てには「買い手」がいるのか？
売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。
「リビンマッチ」一括査定
「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「リビンマッチ」なら、大手不動産会社を含む最大6社に一括して査定依頼できる（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、山ノ内駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆山ノ内駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 64万円／坪 |
| 5分 | 64万円／坪 |
| 10分 | 62万円／坪 |
| 15分 | 60万円／坪 |
| 20分 | 59万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆山ノ内駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 120万円／坪 |
| 5年 | 108万円／坪 |
| 10年 | 91万円／坪 |
| 15年 | 80万円／坪 |
| 20年 | 72万円／坪 |
| 25年 | 70万円／坪 |
| 30年 | 67万円／坪 |
| 35年 | 63万円／坪 |
| 40年 | 61万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
売却する立場から押さえておきたいのは、マンションは築年数の経過とともに価格が下がりやすく、とくに築20年を超えると下落が大きくなる傾向があるという点だ。上のグラフで下落の傾きが緩やかなエリアは、それだけ立地や資産性が価格を支えていることを意味する。
だからこそ、売却を検討しているなら早めに現在価格を把握しておきたい。とくに築古のマンションは、管理状態や修繕積立金の積立状況が価格を左右するため、建物の維持状況もあわせて確認したい。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆京都市右京区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 京都市右京区-1 | 京都市右京区-2 | 京都市右京区-3 | 京都市右京区-4 | 京都市右京区-5 | 京都市右京区-6 | 京都市右京区-7 | 京都市右京区-8 | 京都市右京区-9 | 京都市右京区-10 | 京都市右京区-11 | 京都市右京区-12 | 京都市右京区-13 | 京都市右京区-14 | 京都市右京区-15 | 京都市右京区-16 | 京都市右京区-17 | 京都市右京区-18 | 京都市右京区-19 | 京都市右京区-20 | 京都市右京区-28 | 京都市右京区-30 | 京都市右京区-31 | 京都市右京区-32 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 京都府京都市右京区花園中御門町3番30 《地番》 | 京都府京都市右京区西京極東町22番1 《地番》 | 京都府京都市右京区西京極南大入町25番1 《地番》 | 京都府京都市右京区太秦森ケ東町36番18 《地番》 | 京都府京都市右京区梅津中村町32番14外 《地番》 | 京都府京都市右京区梅津堤下町30番6 《地番》 | 京都府京都市右京区花園宮ノ上町14番25 《地番》 | 京都府京都市右京区花園天授ケ岡町25番16 《地番》 | 京都府京都市右京区嵯峨大覚寺門前堂ノ前町22番53 《地番》 | 京都府京都市右京区嵯峨大覚寺門前六道町28番39 《地番》 | 京都府京都市右京区北嵯峨名古曽町30番24 《地番》 | 京都府京都市右京区鳴滝春木町5番2 《地番》 | 京都府京都市右京区鳴滝川西町33番11 《地番》 | 京都府京都市右京区嵯峨中通町6番4 《地番》 | 京都府京都市右京区嵯峨中又町7番32 《地番》 | 京都府京都市右京区嵯峨野南浦町22番9 《地番》 | 京都府京都市右京区常盤西町8番21 《地番》 | 京都府京都市右京区太秦川所町7番28 《地番》 | 京都府京都市右京区西院西田町30番 《地番》 | 京都府京都市右京区西京極徳大寺団子田町78番20 《地番》 | 京都府京都市右京区山ノ内荒木町15番37外 《地番》 | 京都府京都市右京区西院上花田町8番6 《地番》 | 京都府京都市右京区梅ケ畑檜社町15番1 《地番》 | 京都府京都市右京区北嵯峨山王町49番2 《地番》 |
| 最寄り駅 | 花園駅から700m | 西京極駅から600m | 西京極駅から700m | 太秦天神川駅から600m | 松尾大社駅から1300m | 西京極駅から1700m | 花園駅から500m | 妙心寺駅から250m | 嵯峨嵐山駅から460m | 嵯峨嵐山駅から1000m | 嵯峨嵐山駅から2000m | 鳴滝駅から180m | 宇多野駅から1000m | 車折神社駅から280m | 車折神社駅から430m | 有栖川駅から1000m | 常盤駅から330m | 太秦広隆寺駅から1100m | 西京極駅から1000m | 西京極駅から590m | 太秦天神川駅から690m | 阪急西院駅から750m | 宇多野駅から5300m | 嵯峨嵐山駅から2300m |
| 土地面積 | 57㎡ | 191㎡ | 151㎡ | 95㎡ | 71㎡ | 110㎡ | 121㎡ | 211㎡ | 185㎡ | 341㎡ | 270㎡ | 354㎡ | 135㎡ | 200㎡ | 50㎡ | 103㎡ | 81㎡ | 136㎡ | 1549㎡ | 108㎡ | 102㎡ | 75㎡ | 433㎡ | 347㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | ||
| 取引価格 | 74万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+2.8% |
73万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.8% |
91万円/坪 （28万円/㎡） 前年比+3.8% |
71万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.9% |
58万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+0.0% |
62万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+1.6% |
66万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+2.0% |
64万円/坪 （20万円/㎡） 前年比▲0.5% |
72万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.3% |
57万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+1.8% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
57万円/坪 （17万円/㎡） 前年比▲0.6% |
47万円/坪 （14万円/㎡） 前年比▲1.4% |
70万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+1.4% |
64万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.1% |
59万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+1.1% |
66万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+2.6% |
68万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+3.5% |
88万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+3.5% |
68万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+4.1% |
66万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+3.1% |
90万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+5.0% |
15万円/坪 （4.5万円/㎡） 前年比▲2.0% |
17万円/坪 （5.2万円/㎡） 前年比▲2.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
山ノ内駅(京都府)の一戸建ての売り時はいつ？AI価格予測から考える
「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、山ノ内駅(京都府)の中古マンションの売り時を考えてみよう。
◆山ノ内駅(京都府)の一戸建て坪単価予想（10年後＝2034年）
・グッドシナリオ 78万円/坪（現在比0.3％増）
・ノーマルシナリオ 71万円/坪（現在比-8.8％減）
・バッドシナリオ 64万円/坪（現在比-17.9％減）
※現在（2024年）の坪単価は78万円/坪。
売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。
一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし金利動向や経済情勢によって将来価格は変動するだけでなく、一戸建ては維持するコストもかかる。空き家となっている場合、人が住んでいる家よりも劣化が進むのが早いので、やはり利用しなくなった家は早めに売却をしてもいいだろう。
「すまいステップ」一括査定
「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「すまいステップ」なら、大手不動産会社を含む最大4社に一括して査定依頼できる（サービス提供：Speee）。
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一戸建てを高く売る5つのポイント
同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。一戸建てを高く売るためのポイントを5つ紹介する。
1. 複数社に査定を依頼して比較する
1社だけの査定では、その金額が妥当か判断できない。実際に不動産を売却した人の多くは複数社に査定を依頼しており、1社のみで決めた人は少数派だ。複数社を比較することで適正価格が見え、高値売却につながる。
2. 築古なら「土地の評価」が中心になると理解する
前述のとおり、築20年を過ぎた木造戸建ては建物の価値がほとんどなくなり、土地の評価が価格の中心になる。建物の古さだけで判断せず、土地としてどう評価されるかを確認したい。
3. 周辺環境は強い訴求材料になる
駅からの距離、学区、スーパーや病院などの生活利便施設、再開発の予定など、周辺環境は購入希望者が重視するポイントだ。自分では当たり前だと思っている環境も、査定時には必ず伝えたい。
4. 境界を確定しておく
土地の境界が未確定だと売却がスムーズに進まない。事前に境界確定測量を検討する。
5. 古家付きか更地かを検討する／越境物を確認する
解体して更地にするか、古家付きで売るか。解体費用と売却価格の増加分を比較し、どちらが有利か査定時に相談したい。隣地との越境（塀・樹木など）があるとトラブルの原因になるため事前に確認しておく。
一戸建ての査定はどこがいい？一括査定の使い方
「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。
一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。
◆一括査定サービスの比較
【リビンマッチ】- 最大6社に一括査定
- 提携1,700社以上と幅広い
- 仲介だけでなく買い取り査定にも対応。投資用物件・ビル・店舗・工場・倉庫・農地も可
- 運営：リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場）
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どちらのサービスも無料で、山ノ内駅(京都府)の物件の査定依頼ができる。幅広く比較するなら「リビンマッチ」、大手中心なら「すまいステップ」を活用しよう。
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提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
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相場はあくまで平均値だ。自分の不動産が実際にいくらで売れるかは、複数社の査定額を比較するのが確実。査定依頼は無料で、「すまいステップ」なら大手不動産会社を含む最大4社に一括依頼できる（サービス提供：Speee）。
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
山ノ内駅がある京都市右京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、山ノ内駅を含む、京都市右京区はどうなるのだろうか。
◆京都市右京区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 202,047人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 199,622人 | 98.8 | |
| 2030年 | 195,752人 | 96.9 | |
| 2035年 | 191,203人 | 94.6 | |
| 2040年 | 185,938人 | 92.0 | |
| 2045年 | 180,407人 | 89.3 | |
| 2050年 | 174,995人 | 86.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）山ノ内駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都市右京区：86.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府京都市北区：80.5
京都府京都市左京区：86.4
京都府京都市中京区：96.4
京都府京都市下京区：97.1
京都府京都市南区：90.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
山ノ内駅(京都府)の中古戸建てに関するFAQ
- Q山ノ内駅(京都府)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
山ノ内駅(京都府)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約78万円/坪となっており、10年前と比べて+21.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q山ノ内駅(京都府)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約71万円/坪となり、▲8.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q山ノ内駅(京都府)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、京都府京都市右京区花園中御門町3番30 《地番》（花園駅から700m、第1種住居地域）が、69万円/坪（22万円/㎡、前年比2.8%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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